Bất động sản nóng lên: Sôi động thực chất hay “cơn sốt ảo” mới

Ưu đãi “chưa từng có” và vòng xoáy lợi nhuận

Theo Ngân hàng Nhà nước, 7 tháng đầu năm 2025, khoảng 1,56 triệu tỷ đồng đã được bơm ra nền kinh tế, tăng 10% so với cuối 2024. Dòng tín dụng vào BĐS và chứng khoán tăng nhanh hơn mức bình quân chung, trong đó BĐS ghi nhận tốc độ cao gấp nhiều lần. Nguyên nhân đến từ khả năng hấp thụ vốn yếu ở khu vực sản xuất – kinh doanh, trong khi nhiều dự án BĐS được tháo gỡ pháp lý, cần vốn triển khai.

Đáng chú ý, một phần vốn vay ngân hàng còn bị “chuyển hướng” vào BĐS thay vì sản xuất. Chính sách tài chính “miễn lãi – ân hạn gốc” kéo dài kỷ lục của các chủ đầu tư càng khiến thị trường nóng lên. Người mua chỉ cần trả trước 10-30% giá trị, hoãn thanh toán cả gốc lẫn lãi từ 12 tháng đến 5 năm. Điều này không chỉ giúp người mua ở thực giảm áp lực tài chính, mà còn mở đường cho giới đầu cơ tận dụng vốn nhỏ, hưởng lợi nhuận vượt trội.

Một căn hộ trị giá 3 tỷ đồng chỉ cần vốn ban đầu 600-900 triệu. Nếu giá tăng 15-20% sau 1-2 năm trong giai đoạn ân hạn, nhà đầu tư có thể lãi 450-600 triệu, tương đương tỷ suất 50-70%. Không ít trường hợp, nhờ đà tăng “nóng”, lợi nhuận còn gấp đôi vốn ngay trong thời gian ân hạn.

Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư chọn thanh toán tới 95% giá trị hợp đồng để nhận chiết khấu sâu rồi bán lại, hưởng chênh lệch lớn. Lợi nhuận hấp dẫn cùng tâm lý kỳ vọng giá tiếp tục tăng đã thúc đẩy vòng xoáy “giữ hàng – khan cung – giá leo thang”, khiến thị trường thêm sôi động.

Rủi ro treo lơ lửng trên thị trường

Theo Viện Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), lợi nhuận đang tập trung vào một nhóm nhỏ đầu cơ, trong khi rủi ro chủ yếu rơi vào nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ và người mua ở thực. Khi thị trường đảo chiều, thanh khoản suy giảm, hiện tượng bán tháo dễ xảy ra, kéo mặt bằng giá xuống và ảnh hưởng trực tiếp đến hệ thống tài chính – ngân hàng.

Thực tế, giá BĐS hiện đã vượt xa thu nhập bình quân. Tại các thành phố lớn, căn hộ 2 phòng ngủ có giá khoảng 5 tỷ đồng – gần như ngoài tầm với của nhiều cặp vợ chồng trẻ, ngay cả khi thu nhập khá. Điều này khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời, đồng thời gây áp lực lên quy hoạch và hạ tầng đô thị.

Nguy cơ “bong bóng – vỡ bong bóng” là hiện hữu nếu không có biện pháp quản lý và định hướng phù hợp. Khi BĐS trở thành “cỗ máy làm giàu nhanh”, dòng vốn sản xuất – thương mại sẽ bị hút kiệt, dẫn tới lệch pha, làm giảm sức cạnh tranh và tính bền vững của toàn bộ nền kinh tế.

VARS IRE cảnh báo, nếu thiếu kiểm soát, hệ quả lớn nhất sẽ dồn lên vai người dân có nhu cầu an cư thực sự – những người mong mỏi một mái nhà nhưng lại dễ bị bỏ lại trong vòng xoáy đầu cơ.