Thị trường bất động sản ghi nhận nguồn cung và giá bán đều tăng, kịch bản nào cho những tháng cuối năm

Nguồn cung và giá bán đều tăng

Một trong những yếu tố nổi bật trong năm nay là sự gia tăng nguồn cung. Theo các báo cáo mới nhất từ Bộ Xây dựng, số lượng dự án được cấp phép và tái khởi động tại Hà Nội, TP.HCM cùng nhiều tỉnh vệ tinh đã tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2024. Tại Hà Nội, hàng loạt dự án chung cư trung cấp và cao cấp ở khu vực phía Tây và Đông thành phố được tái khởi động sau thời gian dài chờ hoàn thiện pháp lý. Trong khi đó, TP.HCM ghi nhận sự trở lại của nhiều dự án quy mô lớn ở Thủ Đức, Bình Chánh và Nhà Bè, góp phần mở rộng thêm giỏ hàng cho thị trường.

Không chỉ hai đô thị lớn, thị trường bất động sản vùng ven như Bắc Ninh, Hưng Yên, Đồng Nai hay Bình Dương cũng ghi nhận lượng lớn đất nền và nhà phố thương mại được tung ra. Sự trở lại mạnh mẽ của nguồn cung cho thấy niềm tin vào triển vọng tăng trưởng của thị trường, đồng thời giúp giảm bớt tình trạng khan hiếm hàng hóa vốn kéo dài trong giai đoạn 2022–2023.

Song song với sự gia tăng nguồn cung, giá bán bất động sản cũng đồng loạt tăng ở nhiều phân khúc. Báo cáo quý II/2025 của một số đơn vị nghiên cứu cho thấy giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng trung bình 7–10% so với cùng kỳ, trong đó khu vực phía Tây và Hoàng Mai ghi nhận mức tăng mạnh nhất. Ở TP.HCM, giá căn hộ cao cấp tại Thủ Đức và quận 7 cũng tăng khoảng 5–8%.

Đối với đất nền, nhiều địa phương như Đồng Nai, Long An, Bắc Ninh và Quảng Ninh đang chứng kiến mức tăng 10–15% so với cuối năm trước, đặc biệt tại những khu vực có hạ tầng giao thông đang được đẩy mạnh đầu tư. Nhà phố và biệt thự, vốn được xem là phân khúc cao cấp, cũng ghi nhận mức tăng nhẹ 3–5% nhờ nhu cầu của giới đầu tư dài hạn.

Tuy nhiên, việc giá bán tăng trong khi nguồn cung cũng gia tăng lại tạo nên những lo ngại mới. Nhiều chuyên gia cảnh báo nếu giá tăng quá nhanh, vượt xa khả năng chi trả của người dân, thị trường có thể rơi vào tình trạng mất cân đối. Bên cạnh đó, dù nguồn cung tăng nhưng vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở giá rẻ – vốn được đông đảo người dân có nhu cầu ở thực – lại chưa được cải thiện đáng kể.

Dự báo trong những tháng cuối năm 2025, nguồn cung sẽ tiếp tục duy trì đà tăng, đặc biệt tại các tỉnh thành lân cận hai đô thị lớn nhờ hưởng lợi từ hạ tầng. Giá bán có thể tiếp tục tăng nhưng sẽ phân hóa rõ nét: những khu vực có hạ tầng, tiện ích và pháp lý minh bạch sẽ hút mạnh dòng vốn, còn các dự án kém minh bạch khó có cơ hội tăng giá.

Kịch bản nào cho cuối năm?

Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI) cho hay, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam những tháng cuối năm 2025 sẽ có những chuyển biến mới so với đầu năm 2025. Mức độ tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ dự kiến phụ thuộc vào nhiều yếu tố, tạo nên ba kịch bản khác nhau: Kịch bản thách thức; kịch bản kỳ vọng; kịch bản lý tưởng.

Theo đó, ở kịch bản lý tưởng: thị trường sẽ chứng kiến nguồn cung tăng trưởng mạnh mẽ từ 40% đến 50%. Giá bán dự kiến sẽ tăng từ 15% đến 25%. Lãi suất thả nổi sẽ duy trì ở mức thấp hơn, khoảng 9% đến 11%. Tỷ lệ hấp thụ dự kiến sẽ đạt mức cao, từ 40% đến 50%.

Kịch bản kỳ vọng: Đây là kịch bản được đánh giá là có khả năng xảy ra cao nhất. Nguồn cung dự kiến tăng từ 30% đến 40%. Giá bán có thể tăng từ 10% đến 15%. Lãi suất thả nổi được dự báo ở mức 10 đến 12%. Tỷ lệ hấp thụ kỳ vọng đạt từ 35% đến 40%.

Kịch bản thách thức: Trong trường hợp thị trường đối mặt với nhiều khó khăn, nguồn cung có thể chỉ tăng từ 20% đến 30%. Giá bán dự kiến sẽ tăng 5 -10%. Lãi suất thả nổi có thể nhích lên mức 11% đến 13%. Tỷ lệ hấp thụ trong kịch bản này sẽ thấp nhất, dao động từ 30% đến 35%.

Các chuyên gia từ Dat Xanh Services cho rằng, nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam những tháng đầu năm 2025 đã trải qua với nhiều tín hiệu khả quan, đang dần tiến tới điểm phục hồi và mở ra nhiều kỳ vọng về sự phục hồi mạnh mẽ hơn của thị trường trong 6 tháng cuối năm 2025.