Thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức, cần tháo gỡ “điểm nghẽn” cho chu kỳ mới?

Nhiều “nút thắt” cần gỡ

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nút thắt đầu tiên là vấn đề tính tiền sử dụng đất. Trong đó, nhiều địa phương chưa công bố bảng giá đất, một số địa phương khác vừa công bố bảng giá đất đều nhận về phản hồi chưa tích cực vì quá cao, gây khó khăn cho chủ đầu tư khi thực hiện dự án, khiến dự án bị đội chi phí. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến nguy cơ đẩy giá bán Bất động sản lên cao.

Nút thắt thứ hai là công tác giải phóng mặt bằng. Hiện nay, những dự án quy mô lớn, Nhà nước thực hiện thu hồi, giải phóng mặt bằng, còn những dự án quy mô vừa và nhỏ, doanh nghiệp phải tự thỏa thuận để giái phóng mặt bằng.

Nút thắt thứ 3 là tâm lý “chờ đợi” của chính quyền nhiều địa phương. Theo ông Thanh, bên cạnh các địa phương tích cực triển khai các quy định mới của Luật, vẫn còn một số địa phương còn có tâm lý "chờ đợi" để cân nhắc "hành động". Điều này gây ảnh hưởng tới tiền trình chung của thị trường. Làm chậm hóa quá trình đưa Luật vào đời sống, khiến nhiều dự án vẫn "đắp chiếu" chờ đợi.

Nút thắt thứ 4 là quá trình M&A dự án vẫn đang gặp khó. Chủ đầu tư muốn chuyển nhượng dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Trong khi trên thực tế, chủ đầu tư vì không còn đủ tiềm lực tài chính để thực hiện dự án mới phải chuyển nhượng. Quy định này vô hình chung khiến các chủ đầu tư đứng trước nguy cơ “chết trên đống tài sản”.

Nút thắt thứ 5 được ông Thanh đưa ra là công tác đấu giá đất còn nhiều kẽ hở, bị lợi dụng. Nhiều cuộc đấu giá phải tạm ngừng do các cá nhân tham gia bỏ giá cao, rồi đồng loạt bỏ cọc; nhiều cuộc đấu giá xác lập giá trúng đấu cao bất thường. Điều này đã gây tác động tiêu cực tới an sinh xã hội, khi giá bán bị đẩy lên cao khiến người dân không còn cơ hội tiếp cận đất đai, ảnh hưởng đến cung – cầu, cũng như gây thiệt hại cho công tác tổ chức các phiên đấu giá. Chính vì vậy cần có chế tài đủ mạnh để xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm.

Nút thắt thứ 6 là công tác triển khai nhà ở xã hội hiện nay. Ông Thanh cho biết, một số địa phương chưa chủ động trong việc áp dụng các quy định trong luật mới. Việc bố trí quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở xã hội vẫn rất khó khăn. Nếu không sớm giải quyết dứt điểm các khó khăn, vướng mắc này, Đề án hoàn thiện ít nhất một triệu căn NOXH đến năm 2030 chắc chắn không có cơ hội hoàn thành. Điều này sẽ gây mất niềm tin của người dân, vấn đề an sinh xã hội không được giải quyết.

Nút thắt thứ 7 là cơn “khát vốn” trên thị trường Bất động sản hiện nay. Theo Phó Chủ tịch Nguyễn Chí Thanh, nhiều dự án Bất động sản “treo” do thiếu vốn thực hiện. Các dự án bị vướng mắc pháp lý không thể triển khai, doanh nghiệp vẫn phải chi trả khoản chi phí khổng lồ cho cả bộ máy để duy trì vận hành đã gây kiệt quệ về tài chính cho các doanh nghiệp Bất động sản...

Sàng lọc để hướng tới sự bền vững

Nhiều chuyên gia đánh giá hiện nay ở Việt Nam, các quy định pháp luật mới được bổ sung, sửa đổi theo hướng tạo điều kiện, đang dần hiện thực hóa và đi vào đời sống. Dù vẫn tồn tại những quy định gây “hoang mang” cho doanh nghiệp, lẫn người dân song với sự theo dõi sát sao từ phía cơ quan quản lý Nhà nước, khả năng cao sẽ có sự cân đối, điều chỉnh, nhằm đảm bảo tính hài hòa, phù hợp.

Vì vậy, thị trường bất động sản hoàn toàn có cơ sở để mạnh dạn tiến vào chu kỳ mới, bất chấp một số khó khăn, trở ngại “sót” lại. Nhiệt thị trường dự báo được tỏa dần và đều hơn giữa các khu vực. Trong đó, khu vực miền Bắc tiếp tục sức nóng, khu vực miền Nam cũng tăng nhiệt rõ rệt.

Nhờ sự hồi phục vào nửa cuối năm 2024, thị trường bất động sản có cơ sở để kỳ vọng sẽ tiếp tục ấm lên, thúc đẩy quá trình phục hồi và tăng trưởng trong năm 2025. Dự báo ngắn hạn cho nửa đầu năm nay, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Đinh Trọng Thịnh cho rằng, thị trường sẽ dần ổn định, ít xảy ra các biến động bất thường. Nguyên nhân bởi khung pháp lý liên quan đến bất động sản - cụ thể là Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở bắt đầu phát huy hiệu quả khi các nghị định, thông tư và hướng dẫn chi tiết đã và sẽ được ban hành, giúp việc áp dụng luật trong thực tiễn thuận lợi, nhất quán. Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở đang gia tăng đáng kể, bao gồm cả nhà ở xã hội lẫn nhà ở thương mại.

Cùng bày tỏ sự lạc quan trước chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản cả nước, bao gồm có thị trường Hà Nội trong năm 2025, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và nghiên cứu - Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng cho rằng, thời gian tới, thị trường sẽ được nâng cấp và trở nên chuyên nghiệp, đồng bộ hơn so với giai đoạn đã qua. Cụ thể, năm 2025, thị trường hướng tới sự phát triển bền vững nhờ những trợ lực mạnh mẽ từ việc hoàn thiện khung pháp lý và các yếu tố tăng trưởng mạnh mẽ về kinh tế vĩ mô.

Cụ thể, các luật liên quan đến bất động sản quan trọng đều đã được thông qua và có hiệu lực sớm hơn dự kiến. Gần đây nhất là các quy hoạch lớn, chương trình phát triển đô thị liên quan đến Thủ đô đã được phê duyệt, tạo điều kiện cho người dân, nhà đầu tư nhìn rõ hơn định hướng và định hình phát triển không gian đô thị của Hà Nội.

“Bảng giá đất mới được ban hành vào thời điểm cuối năm và có hiệu lực ngay lập tức đã hỗ trợ các đơn vị phát triển bất động sản hình dung rõ hơn; các cơ quan liên quan cũng từng bước có tính toán đối với việc phát triển dự án trong năm 2025. Việc bỏ khung giá đất và điều chỉnh bảng giá đất theo cơ chế thị trường không chỉ ảnh hưởng đến giá bất động sản mà còn tác động trực tiếp đến những đối tượng tham gia vào thị trường, từ người dân sở hữu đất cho đến các chủ đầu tư và doanh nghiệp phát triển dự án”, chuyên gia từ Savills phân tích.