Khơi thông thị trường bất động sản: “Cơn gió thuận” trong năm 2024?

Còn nhiều tồn tại

Theo số liệu của Cục Đăng ký kinh doanh – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong năm 2024 có 4,580 doanh nghiệp bất động sản đăng ký thành lập mới, giảm 4.9% so với năm trước. Tuy nhiên, số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động lại tăng 42% so với năm 2023 với 2,270 doanh nghiệp.

Ngoài ra, dòng vốn FDI đối với lĩnh vực bất động sản năm 2024 cũng cho thấy nhiều tín hiệu tích cực. Số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư thể hiện, tổng vốn đăng ký FDI lĩnh vực này đạt hơn 6.3 tỷ USD, tăng 35% so với năm 2023, chiếm 16.5% tổng vốn FDI đăng ký. Dòng vốn FDI năm 2024 tập trung nhiều ở loại hình bất động sản thương mại, công nghiệp. Điều này chứng minh các nhà đầu tư nước ngoài vẫn đánh giá Việt Nam là thị trường có tiềm năng phát triển các dự án bất động sản.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, hoạt động của thị trường bất động sản vừa qua vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế chưa được giải quyết triệt để.

Trước hết, tình trạng mất cân đối trong quan hệ cung – cầu bất động sản, nhất là phân khúc nhà ở bình dân ngày càng khan hiếm, gần như không còn trên thị trường do các chủ đầu tư vẫn ưu tiên lựa chọn phát triển các dự án bất động sản cao cấp. Số liệu của Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng) cho thấy, tại một số thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh, phân khúc căn hộ giá rẻ, bình dân (dưới 1,5 tỷ đồng) chỉ còn chiếm dưới 10% tổng nguồn cung thứ cấp. Cụ thể, tỷ lệ của Hà Nội là 2.6%, thành phố Hồ Chí Minh là 2.65%, Đà Nẵng là 9.14%, Bà Rịa – Vũng Tàu 6.26%.

Trong khi đó, việc triển khai các dự án nhà ở xã hội vẫn còn rất chậm dù nhiều điều kiện, rào cản về cơ chế, chính sách và nguồn vốn đã được tháo gỡ, càng làm trầm trọng thêm sự mất cân đối trên thị trường. Qua báo cáo của các địa phương cho thấy, trong năm 2024 chỉ khoảng 07 dự án nhà ở xã hội được khởi công, với khoảng 14,000 căn hộ.

Một tồn tại dai dẳng khác của thị trường bất động sản Việt Nam là các hành vi thao túng, gây nhiễu thị trường, trả giá cao, tạo sốt rồi bỏ cọc đã đẩy giá đất tăng đột biến trong thời gian ngắn. Điều này đã được Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Việt Hùng khẳng định “Thị trường bất động sản có tình trạng đẩy giá, thổi giá”. Thực tế này làm biến động mạng mặt bằng giá, gây nhiều tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư, khó khăn cho công tác quản lý và điều hành kinh tế vĩ mô của Chính phủ.

Bên cạnh đó, việc huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản còn gặp nhiều khó khăn. Theo Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam, tính đến hết năm 2024, trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản phát hành chỉ mới đạt khoảng 88.7 ngàn tỷ đồng (chiếm 20% tổng giá trị phát hành). Trên thị trường chứng khoán, việc huy động vốn của nhóm ngành bất động sản cũng chưa đạt hiệu quả khi đa số cổ phiếu bất động sản đều có hiệu suất kém hơn thị trường. Giá giao dịch cổ phiếu bất động sản tại thời điểm cuối năm 2024 cho thấy đều giảm điểm so với thời điểm đầu năm.

Kỳ vọng “cơn gió thuận” trong năm 2025

Theo Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) Nguyễn Văn Đính, trong những cuộc tiếp xúc với cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư vào thời điểm này, VARS không còn nhận được những băn khoăn, thay vào đó là những chia sẻ về kỳ vọng và kế hoạch sắp tới, bên cạnh sự chuẩn bị kỹ càng hơn để đón nhận cơ hội khi các dòng vốn mới đổ vào thị trường bất động sản.

Lãnh đạo VARS cho biết, năm nay, Chính phủ tiếp tục tập trung giải quyết các vướng mắc trong triển khai các dự án bất động sản, nổi bật là các dự án nhà ở xã hội. Điều này không chỉ giúp giảm thiểu tình trạng thiếu hụt nguồn cung, mà còn đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân, nhất là các gia đình có thu nhập thấp và trung bình.

Việc tính bảng giá đất sát với giá thị trường là hướng đi đúng với chủ trương, luật định, nhưng rõ ràng, giá thị trường trong thời gian qua vẫn "neo" ở mức quá cao so với giá trị thực. Để giải quyết tình trạng này, Lãnh đạo VARS cho rằng, cơ quan quản lý nhà nước cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn thẩm định giá theo bảng giá đất mới.

Đồng thời, quy định chi tiết thời điểm xác định giá đất, các dự án đã hình thành trước giai đoạn nào sẽ được áp dụng khung giá cũ, các dự án được phê duyệt từ thời điểm nào áp dụng bảng giá đất mới.

Ngoài ra, cơ quan quản lý cần nghiên cứu ban hành một công cụ để có thể giúp đo lường, đánh giá mức độ biến động giá của thị trường, để đảm bảo có thể kiểm soát tốt biên độ điều chỉnh giá bán bất động sản trong giới hạn cho phép.

Nhận định về xu hướng thị trường trong thời gian tới, Chủ tịch Nguyễn Văn Đính cho rằng, các dự án nhà ở mở bán trong năm 2025 sẽ vẫn có giao dịch, nhưng tốc độ hấp thụ có khả năng chậm lại. Phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục chiếm lĩnh thanh khoản thị trường.