Phát triển nhà ở vừa túi tiền: Đâu mới là giải pháp?

Căn hộ dưới 2 tỷ đã “tuyệt chủng”

Trong bối cảnh giá nhà tăng cao hiện nay, chúng ta cần phải làm rõ giữa khái niệm đâu căn hộ vừa túi tiền (nhà ở thương mại có giá phải chăng), nhà ở xã hội và căn hộ cao cấp.

Theo PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, nhà ở xã hội là nhà ở của Nhà nước đứng ra quy hoạch, hỗ trợ cho bộ phận dân cư yếu thế. Nhà ở thương mại có giá phải chăng là Nhà nước hỗ trợ cho bộ phận người dân đại trà, đáp ứng đại đa số quần chúng. Nhà ở cao cấp cũng cần có tiêu chuẩn, quy chuẩn rõ ràng. Bởi mang tiếng là nhà ở cao cấp nhưng thực tế có không ít dự án có nội thất, dịch vụ chưa đủ cao cấp.

Cũng nói về vấn đề này, ông Đoàn Văn Bình – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn C.E.O cho rằng, về cách hiểu nhà ở vừa túi tiền, cần tách bạch nhà ở vừa túi tiền là nhà ở thương mại, còn phân khúc nhà ở xã hội đã có chính sách riêng. Nhà ở là vấn đề rất quan trọng, không chỉ giải quyết nhu cầu ở của người dân, mà còn ảnh hưởng đến nhiều vấn đề xã hội khác.

Do đó, Chính phủ có Quyết định số 2161/QĐ-Ttg ngày 22/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến 2045, phát triển nhà ở cho gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp, đặc biệt là nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân.

“Nhà ở vừa túi tiền sẽ có mức giá cho căn hộ hoàn thiện cơ bản là dưới 1.000 USD/m2, nghĩa là căn hộ 2 phòng ngủ 65m2 có giá khoảng 65.000 USD tương đương 1,6 tỷ đồng, khoảng 25 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, có một thực tế là căn hộ chung cư với mức giá này gần như đã “tuyệt chủng” ở Hà Nội và TP.HCM. Hiện “chuẩn” giá nhà bình dân tại 2 thành phố này đã nâng lên 20-30%, ở mức 2 tỷ – 2,4 tỷ đồng/căn”, ông Bình nhấn mạnh.

Khái niệm về nhà ở vừa túi tiền hiện nay có thay đổi rất lớn, không còn ở mức 1.000 USD mà có thể đã tăng lên gấp đôi. Như vậy, vấn đề nhà ở vừa túi tiền là vấn đề nóng bỏng cần giải quyết và cần các giải pháp cụ thể.

Khảo sát từ Avison Young Việt Nam cũng cho thấy, nhà ở ngày càng khó tiếp cận với người dân đô thị. Giá bán cao, tiền thuê tăng, nguồn cung bất cân đối làm gia tăng gánh nặng cho nhiều hộ gia đình có thu nhập thấp đến trung bình khiến mục tiêu sở hữu nhà ngày càng xa tầm với.

Thực trạng này đang diễn ra không chỉ ở Việt Nam, mà còn ở nhiều quốc gia trên thế giới. Trong vòng 5 năm (2019 - 2023), chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập hộ gia đình (house price-to-income ratio) tại Việt Nam tăng 19,5%.

Tại các quốc gia châu Á lân cận như Hàn Quốc, Philippines, Indonesia, Trung Quốc và Thái Lan, mức tăng lần lượt là 47,9%; 37,9%; 34%; 18,9% và 9,4%.

Xu hướng tương tự cũng diễn ra tại Hoa Kỳ, Canada và Đức với mức tăng lần lượt là 25%; 22% và 18,9% trong cùng giai đoạn. Các con số nói trên đã chỉ ra, giá nhà ngày càng đắt đỏ và cách xa thu nhập, đồng nghĩa cơ hội sở hữu nhà ở đối với người dân các nước ngày càng thấp.

Trong một báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho thấy, phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường TP. Hồ Chí Minh suốt 3 năm qua.

Thậm chí, phân khúc trung cấp (giá từ 25 - 40 triệu đồng/m2) cũng chỉ chiếm tỷ lệ trên dưới 30%. Thực tế này khiến giấc mơ an cư ngày càng trở nên xa vời với người dân có thu nhập thấp.

Cần chú trọng phát triển nhà ở vừa túi tiền

Từ nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế về nhà ở vừa túi tiền của một số quốc gia trên thế giới như Hoa Kỳ, Canada, Đức, Trung Quốc…, ông Đoàn Văn Bình gợi mở một số giải pháp.

Thứ nhất là hoàn thiện chính sách, pháp luật. Theo đó, cần đưa ra khái niệm và ban hành tiêu chí xác định nhà ở vừa túi tiền. Đồng bộ các quy định về nhà ở vừa túi tiền trong hệ thống pháp luật, chú trọng xây dựng chính sách khuyến khích phát triển nhà ở vừa túi tiền. Đồng thời, xây dựng cơ chế, chính sách, cơ chế tặng điểm thưởng và tích lũy điểm thưởng cho các chủ đầu tư tạo lập nhà ở vừa túi tiền khi lựa chọn nhà đầu tư làm dự án nhà ở thương mại phân khúc cao hơn; Tham khảo kinh nghiệm ban hành chính sách khống chế giá trần nhà ở vừa túi tiền bao gồm cả giá bán và giá thuê nhà.

Thứ hai là hoàn thiện tiêu chuẩn, quy chuẩn. Cụ thể, cần xây dựng và ban hành hệ thống các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy trình, công nghệ mới cho nhà ở vừa túi tiền; ban hành thiết kế mẫu cho nhà ở vừa túi tiền… qua đó góp phần giảm chi phí đầu tư xây dựng nhằm hạ giá nhà.

Thứ ba là đổi mới công tác quy hoạch. Cụ thể, chú trọng quy hoạch và phát triển quỹ đất cho phát triển nhà ở vừa túi tiền; quy hoạch tăng mật độ xây dựng trong các dự án nhà ở cao tầng; tính toán tỷ trọng cơ cấu nhà ở vừa túi tiền trong tổng thể kế hoạch phát triển nhà ở theo năm/giai đoạn; quy định cụ thể tỷ lệ nhà ở vừa túi tiền trong các khu đô thị. Ngoài ra, chú trọng việc quy hoạch nhà ở vừa túi tiền gần các đấu mối giao thông và đầy đủ hạ tầng xã hội, khuyến khích chuyển đổi không gian thương mại thành nhà ở vừa túi tiền.

Thứ tư là giải pháp về tài chính và thuế. Sử dụng công cụ thuế để điều tiết các phân khúc nhà ở cao cấp, hạn chế đầu cơ, hướng thị trường đến nhà ở vừa túi tiền có nhu cầu thực, thêm nguồn lực tài chính phát triển nhà ở vừa túi tiền. Cùng với đó, xây dựng các chính sách ưu đãi về thuế, phí đối với chủ đầu tư và người mua, thuê nhà ở vừa túi tiền; khuyến khích đầu tư nước ngoài vào nhà ở vừa túi tiền.

Và thứ năm là cải cách thủ tục hành chính, cần đơn giản hóa hệ thống các thủ tục hành chính; ứng dụng công nghệ, tăng cường phân cấp, ủy quyền để giảm thiểu gánh nặng về thời gian, chi phí thủ tục cho doanh nghiệp. Đặc biệt là rút ngắn thời gian cấp phép đối với các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền, miễn cấp phép trong các trường hợp nhất định trong khu đô thị có công năng hỗn hợp.

“Nếu để “bàn tay vô hình” của cơ chế thị trường thì sẽ rất khó có được nhà ở vừa túi tiền cho người dân. Thời gian qua, giá nhà tăng liên tục chính là minh chứng.

Vì vậy, Nhà nước cũng nên trực tiếp tham gia tạo lập nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội cho thuê để dẫn dắt, điều tiết thị trường trong một giai đoạn nhất định”, ông Đoàn Văn Bình kiến nghị.