Phân khúc bất động sản nào đang “được lòng” nhà đầu tư ở giai đoạn hiện tại?

Đất nền “được lòng” nhà đầu tư

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, trong 6 tháng đầu năm, các loại hình bất động sản thu hút người tiêu dùng mua nhiều nhất là đất nền (33%), chung cư (30%), nhà riêng (21%) – những loại hình đáp ứng nhu cầu ở thực của phần lớn người tiêu dùng.

Với thị trường đầu tư, nhà đầu tư đang ưu tiên đầu tư bất động sản sơ cấp với thời gian nắm giữ trung và dài hạn. 64% nhà đầu tư cho biết sẽ xuống tiền với bất động sản thứ cấp, chỉ có 36% nhà đầu tư cho biết chọn mua bất động sản thứ cấp.

Với nhà đầu tư, yếu tố quan tâm khi đầu tư bất động sản sơ cấp là pháp lý dự án (78%), hạ tầng kết nối (71%), hệ thống tiện ích (66%), cảnh quan và thiết kế (47%). Đáng chú ý, xu hướng lướt sóng trên thị trường đã giảm bớt so với năm ngoái khi chỉ có 12% nhà đầu tư có ý định nắm giữ bất động sản dưới 1 năm. Tỉ lệ nhà đầu tư dự định nắm giữ tài sản từ 3 đến 10 năm chiếm tới 49%.

Đáng chú ý, ông Lê Bảo Long - Giám đốc Marketing của Batdongsan.com.vn cho biết, 47% nhà đầu tư kì vọng giá bất động sản sẽ tăng sau sáp nhập. Trong đó, các nhà đầu tư cho rằng nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản sau sáp nhập là: phát triển hạ tầng giao thông, quy hoạch đô thị mới, phát triển khu vực, tăng dân số và nhu cầu nhà ở, tâm lý kỳ vọng nhà đầu tư, chính sách ưu đãi đầu tư và dòng vốn FDI/di cư lao động đổ về.

Đặc biệt, nhà đầu tư miền Bắc có xu hướng sẵn sàng đầu tư ở các khu vực sáp nhập hơn nhà đầu tư phía Nam, nhất là với loại hình đất nền khi 39% nhà đầu tư đến từ Hà Nội, 48% nhà đầu tư đến từ các tỉnh phía Bắc khác. Trong khi đó, chỉ có khoảng 35% nhà đầu tư đến từ TP.HCM, 37% nhà đầu tư đến từ các tỉnh phía Nam khác có kế hoạch đầu tư đất nền khu vực sáp nhập.

"Số đông nhà đầu tư quan tâm đầu tư tại khu vực trung tâm hành chính mới song vẫn có lo ngại về rủi ro đầu tư. Mối lo ngại của nhà đầu tư tập trung vào các vấn đề chính sau: thị trường khu vực bị đẩy giá ảo, thổi giá (35%), Quy hoạch chưa rõ ràng, rủi ro pháp lý (28%), hạ tầng triển khai chậm so với kỳ vọng (16%), khó thanh khoản khi cần bán lại (16%)", ông Long nhấn mạnh.

Liệu có “tỏa sáng” trong những tháng còn lại của năm 2025?

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, trong quý II/2024, giao dịch đất nền tại một số khu vực vệ tinh TP.HCM, Hà Nội và các tỉnh có tốc độ đô thị hóa nhanh như Bình Dương, Đồng Nai, Quảng Ninh, Bắc Giang đã tăng từ 10-20% so với quý trước đó. Điều này cho thấy tâm lý thị trường đang dần cải thiện, dòng tiền bắt đầu quay lại với phân khúc đất nền – vốn từng được xem là “vua” trong các giai đoạn tăng trưởng nóng của bất động sản.

Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng: “Sự phục hồi của đất nền trong năm 2025 phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm chính sách tín dụng, hạ tầng giao thông và tâm lý nhà đầu tư. Nếu các điều kiện vĩ mô ổn định và lãi suất tiếp tục duy trì ở mức thấp, đất nền có cơ hội quay lại đường đua.”

Một trong những lực đẩy quan trọng của đất nền chính là hạ tầng. Trong năm 2025, nhiều dự án hạ tầng quy mô lớn dự kiến hoàn thành hoặc triển khai đồng loạt như đường Vành đai 3 TP.HCM, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, mở rộng sân bay Long Thành, hay các tuyến đường vành đai tại Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh.

TS. Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam đánh giá: “Hạ tầng chính là yếu tố làm thay đổi giá trị của bất động sản. Đối với đất nền, những khu vực được hưởng lợi từ đầu tư công luôn có sức hấp dẫn lớn. Tuy nhiên, nhà đầu tư nên phân biệt rõ giữa kỳ vọng tăng giá trong dài hạn và hiện tượng sốt ảo ngắn hạn.”

Ngoài ra, việc hoàn thiện quy hoạch đô thị ở nhiều địa phương cũng sẽ mở ra cơ hội mới cho phân khúc đất nền. Khi quỹ đất tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm, các khu vực vùng ven hoặc tỉnh lân cận sẽ trở thành điểm đến của cả người mua ở thực lẫn giới đầu tư dài hạn.

Dù có nhiều yếu tố hỗ trợ, đất nền vẫn đối mặt với không ít rào cản. Đầu tiên là vấn đề pháp lý và tính minh bạch của sản phẩm. Nhiều nhà đầu tư đã thua lỗ trong giai đoạn 2022–2023 vì “sập bẫy” những dự án không đủ điều kiện pháp lý hoặc bị thổi giá quá cao.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: “Một bộ phận nhà đầu tư đã thay đổi khẩu vị, chuyển sang tìm kiếm sản phẩm có tính thanh khoản cao hơn, đặc biệt là căn hộ và bất động sản thu nhập. Đất nền tuy hấp dẫn về biên lợi nhuận nhưng rủi ro cũng cao hơn, nhất là trong bối cảnh thị trường vẫn đang trong quá trình hồi phục.”

Ngoài ra, nhu cầu đầu cơ giảm sút, dòng vốn chưa thực sự dồi dào và thanh khoản toàn thị trường vẫn ở mức thấp cũng là yếu tố kìm hãm sự bứt phá của đất nền trong ngắn hạn.