Nhà trong ngõ tăng giá bất chấp nhưng thanh khoản vẫn chưa cải thiện?

Giá nhà trong ngõ vẫn đi lên

Hà Nội tăng trung bình 5–7% so với cùng kỳ năm ngoái. Ở một số quận nội thành như Cầu Giấy, Đống Đa, Ba Đình, mức tăng thậm chí lên đến 10%. Tại TP.HCM, các khu vực như Phú Nhuận, Bình Thạnh, Gò Vấp, giá nhà trong ngõ cũng tăng khoảng 3–6% so với cuối 2024.

Nguyên nhân chính dẫn đến điều này có thể kể đến như quỹ đất khan hiếm khi nền nội đô ngày càng hạn chế, trong khi nhu cầu ở thật luôn hiện hữu. Nhà trong ngõ, dù diện tích nhỏ và vị trí hạn chế, vẫn là lựa chọn phù hợp cho nhiều gia đình không đủ tài chính mua nhà mặt phố hoặc chung cư cao cấp.

Ngoài ra, nhiều chủ nhà không chịu giảm giá dù giao dịch chậm. Thay vì bán lỗ, họ chấp nhận giữ nhà, khiến mặt bằng giá khó điều chỉnh xuống. Đồng thời, chi phí xây dựng tăng khi giá vật liệu xây dựng, nhân công tăng liên tục trong 2 năm qua cũng khiến giá nhà mới xây trong ngõ cao hơn.

Theo khảo sát, những căn nhà khoảng 30 - 35m² ở khu vực phường Từ Liêm đang được chào bán từ 5,45 - 5,65 tỷ đồng, tăng khoảng 150 - 250 triệu đồng so với đầu năm. Tại phường Phú Đô, căn nhà diện tích 31m², nằm trong ngõ hơn 2m, được rao 5,6 tỷ đồng (tương đương khoảng 181 triệu đồng/m²). Chủ nhà cho biết hồi tháng 4, giá đưa ra là 5,35 tỷ, nhưng nay đã điều chỉnh tăng thêm 250 triệu đồng, dù vẫn chưa tìm được người mua.

Tương tự, khu vực phường Khương Đình, giá nhà trong ngõ hẹp ghi nhận ở mức 188 - 218 triệu đồng/m². Anh Lê Quang Huy (quê Hải Phòng), tìm mua nhà ở thực hơn 4 tháng qua chia sẻ: “Tôi dự tính khoảng 4,2 tỷ để mua nhà 28 - 30m², nhưng đa số các căn vừa diện tích và nằm ở ngõ rộng thì giá đều vượt quá 5,3 tỷ. Những căn vừa tầm giá thì ngõ lại quá chật, xe máy tránh nhau khó khăn”.

Một môi giới tại khu vực Cầu Giấy chia sẻ: “Nhà ngõ rộng trên 3m, ô tô vào được, giá hiện dao động 6–8 tỷ đồng/căn diện tích 40–50m2. So với 2023, mức giá đã tăng ít nhất 500 triệu đến 1 tỷ đồng, dù số lượng giao dịch thực sự lại không nhiều”.

Thanh khoản ì ạch, người mua chưa mặn mà?

Trái ngược với xu hướng tăng giá, thanh khoản phân khúc nhà trong ngõ không hề cải thiện. Thậm chí, nhiều người thậm chí sẵn sàng “ngâm” hàng chờ khách trả mức cao, tạo nên thế giằng co khó tháo gỡ.

Trong bối cảnh thanh khoản trên thị trường còn thấp, nhiều căn rao bán hàng tháng trời nhưng không thể giao dịch, việc chủ nhà tăng giá thời điểm này thường là những người không cần bán gấp, hoặc giới đầu tư, sẵn sàng đón khách mua giá cao.

Nhà trong ngõ là loại hình đặc thù, giá bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như chiều rộng ngõ, vị trí, mặt tiền, diện tích đất và tình trạng xây dựng. Thời điểm trước, mức trên 200 triệu đồng/m² chủ yếu thấy ở nhà mặt phố hoặc ngõ ô tô đi vào được, nay xuất hiện cả ở ngõ nhỏ chỉ 1,5 - 2m.

Nguyên nhân giá nhà trong ngõ tăng mạnh một phần đến từ việc giá chung cư cao bất thường năm ngoái, khiến một bộ phận người mua chuyển hướng sang tìm nhà đất. Tuy nhiên, mức giá hiện tại của nhiều căn đã vượt xa khả năng chi trả của số đông người mua ở thực.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội – việc tăng giá chủ yếu đến từ một bộ phận môi giới “thổi giá”. Ông dẫn chứng: “Có giai đoạn giá nhà trong ngõ bị đẩy lên hơn 100 triệu/m², nhưng sau đó thị trường lao dốc và gần như không có giao dịch”.

Thực tế hiện nay, người mua đã tỉnh táo hơn, môi giới cũng không còn dễ dàng “làm giá” như trước. Thị trường chỉ còn giao dịch ở những căn có vị trí đẹp, ngõ rộng, pháp lý đầy đủ và giá hợp lý – tức sát với giá trị thật. Còn những căn từng bị “thổi giá”, nay rao bán cả năm vẫn không có người hỏi.

Đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, khi nhà trong ngõ bị đẩy giá quá cao, người dân ngày càng khó tiếp cận với nhu cầu ở thực. Nếu không kiểm soát giá bất động sản theo hạ tầng, pháp lý và quy hoạch, các “cơn sốt” nhà trong ngõ – dù có tạm lắng – vẫn có thể quay lại theo chu kỳ. “Người mua ở thực cuối cùng vẫn là bên chịu thiệt nhiều nhất”, ông nói.