Người mua bất động sản vẫn “dè chừng” chưa xuống tiền dù lãi suất đã giảm sâu?

“Dè chừng” dù lãi suất giảm sâu

Những năm qua, đã có không ít khách hàng cũ phải trả lãi suất cao hơn rất nhiều so với mức lãi suất ưu đãi của khách hàng mới. Một số khách hàng cho biết hiện họ vẫn phải trả lãi suất từ 10%-11%/năm cho những khoản vay trước đây, trong khi lãi suất vay ưu đãi hiện nay chỉ 6%-8%/năm trong năm đầu. Điều này tạo ra sự không công bằng giữa các nhóm khách hàng, khiến người vay cũ cảm thấy bất mãn và khó chịu.

Tuy nhiên, nhiều người có nhu cầu mua nhà nói rằng lãi suất hiện không phải là yếu tố quan trọng nhất, mà thanh khoản thị trường bất động sản vẫn kém, trầm lắng mới khiến họ chưa mặn mà. Ngay cả những người trước đây vay mua nhà phố, đất nền hoặc chung cư để đầu tư, cho thuê hoặc chờ tăng giá bán, nay cũng chưa vội "xuống tiền" dù lãi suất vay rất thấp.

Theo TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, dư nợ tín dụng bất động sản tính đến hết tháng 9/2024 đã đạt 3,15 triệu tỉ đồng, chiếm gần 21% tổng dư nợ nền kinh tế. Tuy nhiên, tín dụng cho vay mua nhà chỉ tăng 4,6%, thấp hơn nhiều so với tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản, cho thấy mặc dù lãi suất thấp nhưng thị trường mua bán nhà ở chưa có sự bứt phá mạnh.

Nguyên nhân chủ yếu khiến người dân không mặn mà với việc vay mua nhà là giá bất động sản vẫn ở mức cao, vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân. Các phân khúc nhà ở bình dân gần như không còn nhiều, đặc biệt là tại TP HCM và Hà Nội, nơi 80% các dự án mở bán trong năm 2024 thuộc phân khúc cao cấp. Giá nhà cao đã đẩy chi phí sống của người dân lên quá mức, khiến việc vay mua nhà trở nên khó khăn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng việc cơ cấu sản phẩm nhà ở đang chưa hợp lý. Tại trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, từ năm 2021 đến nay, phân khúc nhà ở dưới 3 tỷ đồng hoàn toàn vắng bóng trên thị trường. Còn nhà ở xã hội, đến nay cũng chỉ có khoảng trên dưới 12.000 căn.

“Thị trường bất động sản đang ở trạng thái kim tự tháp ngược, dẫn đến sự phát triển không ổn định, không bền vững”, ông Châu nhận định.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, nguyên Trưởng khoa Tài chính quốc tế, Học viện Tài chính, quyền lực thị trường hiện đang nằm trong tay người bán, do sức cầu lớn nhưng nguồn cung nhà ở bình dân vẫn hạn chế. Việc trông chờ các chủ đầu giảm giá các dự án thương mại là rất khó.

“Vấn đề quan trọng là tăng nguồn cung, đặc biệt là nhà ở xã hội. Chính phủ cần thay đổi cách thức và có cơ chế quản lý hiệu quả để phát triển loại hình nhà ở này”, ông Thịnh cho hay.

Giá cao, nguồn cung sụt giảm

Việc người mua nhà không mặn mà với việc “xuống tiền” dù lãi suất đã giảm sâu được các chuyên gia đánh giá nguyên nhân chính đến từ việc giá nhà vẫn còn cao và nguồn cung thì sụt giảm khiến lựa chọn của người mua trở nên hạn chế.

Thông thường, quý 4 thường là thời điểm sôi động trong năm của thị trường bất động sản bởi tâm lý mua nhà đón tết của đại đa số người dân. Tuy nhiên năm nay, giao dịch khá ảm đạm do phần lớn người dân không mặn mà xuống tiền. Dù hiện tại lãi suất cho vay mua nhà cố định 5 năm tại nhiều nhà băng hiện chỉ khoảng 8-8,5%, vùng rất thấp trong nhiều năm qua.

Lý giải về hiện tượng này, Chuyên gia kinh tế TS. Vũ Đình Anh cho rằng:

Thứ nhất, thị trường bất động sản hiện nay đã có sự phục hồi nhưng vẫn chưa thực sự chắc chắn.

Thứ hai, giá bất động sản tại nhiều phân khúc như chung cư, nhà riêng... đều có mức tăng mạnh kể từ đầu năm, tăng đến hàng chục %. Điều này khiến người dân có nhu cầu về bất động sản phải dừng lại để tính toán và xem xét kỹ hơn.

Thứ ba, lượng cung bất động sản vẫn còn nhỏ giọt, không phong phú, dồi dào như trước đây khiến lựa chọn của người mua cũng trở nên hạn chế.

"Nếu như khoảng 5 năm về trước, người mua nhà sẵn sàng sử dụng đòn bẩy tài chính bởi thời điểm đó, rất nhiều sản phẩm chất lượng có giá thành hợp lý được tung ra. Thì đến thời điểm hiện tại, người mua dần trở nên cân nhắc, cẩn trọng do giá bất động sản đang neo rất cao, dư địa hay tiềm năng tăng giá trong tương lai sẽ khó hơn", TS Ánh nhận định.

Thứ tư, lãi suất tuy đã giảm khá nhiều, nhưng vẫn còn ở mức khá cao, chưa thực sự hấp dẫn người mua nhà trong bối cảnh nền kinh tế vẫn còn khó khăn như hiện nay.

"Chúng ta vừa trải qua giai đoạn thị trường trầm lắng, khá nhiều bất động sản của những người đã đi vay từ thời kỳ bùng nổ trước đó vẫn còn đang bị đọng, không thể trở thành sản phẩm đầu tư được. Vậy nên, họ cũng trở nên e ngại khi tiếp cận với nguồn vốn vay mới", TS Ánh cho biết.

Do vậy, thay vì chấp nhận những rủi ro về vay vốn, áp lực tài chính, TS Ánh đánh giá, chọn thuê nhà có thể trở thành một xu hướng phù hợp hơn trong diễn biến của thị trường sắp tới.