Một phân khúc bất động sản giảm giá nhẹ, thanh khoản vẫn thấp, nhà đầu tư thận trọng

Nguồn cung cải thiện nhưng vẫn tập trung cục bộ

Theo Báo cáo thị trường quý II/2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng ghi nhận hơn 2.300 sản phẩm mở bán mới trong quý II, tăng hơn gấp đôi so với quý I. Tính chung 6 tháng, nguồn cung mới đạt khoảng 3.200 sản phẩm – tương đương cùng kỳ năm 2024 nhưng chỉ bằng 29% so với năm 2022.

Dù có dấu hiệu cải thiện, nguồn cung mới vẫn mang tính cục bộ. Trong quý II, khoảng 80% số căn mở bán đến từ một dự án cao tầng tại Hải Phòng, cho thấy thị trường chưa thực sự lan tỏa rộng về mặt địa lý. Tỷ lệ hấp thụ đạt 52% trên nguồn cung mới, tương đương hơn 1.200 giao dịch. Lũy kế 6 tháng, có khoảng 1.600 sản phẩm được giao dịch thành công – giảm nhẹ so với cùng kỳ.

Sức cầu yếu, thanh khoản thấp, thị trường chưa thể bứt phá

Theo báo cáo của DKRA Việt Nam, trong quý II/2025, thị trường tiếp nhận thêm khoảng 4.700 căn condotel. Tuy nhiên, 94% trong số này là hàng tồn kho từ các dự án cũ. Hầu hết các dự án vẫn gặp khó khăn trong việc bán hàng, không phát sinh giao dịch hoặc phải đóng giỏ hàng sớm do sức cầu yếu.

DKRA đánh giá, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang đối mặt với nhiều rào cản: pháp lý chưa rõ ràng, hiệu quả khai thác thực tế thấp, và niềm tin của nhà đầu tư chưa hồi phục. Đây là những yếu tố chính khiến phân khúc này chưa thể phục hồi rõ rệt trong ngắn hạn.

Giá bán sơ cấp giảm nhẹ, khách mua vẫn thận trọng

Trước tình trạng thanh khoản thấp, một số chủ đầu tư đã điều chỉnh chiến lược bán hàng, giảm giá sơ cấp từ 5–7% trong quý II để kích cầu. Tuy nhiên, mức điều chỉnh này chưa đủ sức tạo đột biến về thanh khoản.

Một số dự án mở bán với mức giá cao tiếp tục gặp khó, buộc phải đóng giỏ hàng do không có giao dịch phát sinh. Nguyên nhân đến từ cơ cấu sản phẩm kém đa dạng, tâm lý thận trọng của nhà đầu tư, và việc các cam kết lợi nhuận trước đây chưa được thực hiện đầy đủ. Tình trạng pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để tiếp tục là điểm nghẽn lớn nhất.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán đã có tín hiệu “thoát đáy” khi kỳ vọng phục hồi bắt đầu hình thành. Tuy vậy, giao dịch vẫn diễn ra nhỏ giọt, chủ yếu tập trung ở những dự án có pháp lý minh bạch và vị trí tiềm năng, đặc biệt là các sản phẩm condotel có giá dưới 3 tỷ đồng/căn hoặc bất động sản nghỉ dưỡng sở hữu lâu dài.

Các chủ đầu tư hiện đang đẩy mạnh chương trình ưu đãi như giảm giá trực tiếp từ 5–10%, hỗ trợ lãi suất 0% trong 12–24 tháng, tặng gói nội thất… Tuy nhiên, theo VARS, hiệu quả của các chương trình này vẫn dưới kỳ vọng. Sự thận trọng của khách hàng khiến việc kích cầu qua ưu đãi không mang lại tác động rõ rệt như những năm trước.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS – cho rằng, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng chưa thể bứt phá do niềm tin thị trường chưa hồi phục, và nhà đầu tư vẫn ưu tiên các kênh an toàn hơn trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động.

Triển vọng dài hạn phụ thuộc vào tháo gỡ pháp lý và xu hướng tái cấu trúc

Chuyên gia bất động sản Lê Đình Chung nhận định, các vấn đề pháp lý liên quan đến condotel và biệt thự nghỉ dưỡng đang dần được cơ quan chức năng tháo gỡ. Một số chủ đầu tư đã bắt đầu tái cấu trúc dự án, chuyển hướng sang đa dạng hóa sản phẩm, phù hợp với nhu cầu ở thực và lưu trú du lịch.

Tuy nhiên, ông cũng cho rằng khách hàng hiện nay ngày càng kỹ tính hơn trong quá trình ra quyết định, đặt nặng yếu tố pháp lý, tiềm năng vận hành thực tế và hiệu quả khai thác. Giao dịch trong thời gian tới sẽ tiếp tục diễn ra chọn lọc và chủ yếu tập trung ở những dự án có vị trí đắc địa, pháp lý hoàn chỉnh và giá cả hợp lý.