Một Noel buồn tẻ trong "cơn lốc" trả mặt bằng tại TP.HCM

Từ đầu năm 2023 đến nay, những căn nhà mặt tiền khu vực trung tâm TP.HCM dành cho thuê làm cửa hàng kinh doanh đang rơi vào tình trạng bỏ trống, vắng khách thuê. Bên cạnh đó, dọc các tuyến phố lớn làn sóng trả mặt bằng diễn biến mạnh. Càng về cuối năm, tình trạng này càng có dấu hiệu tăng.

Vào khoảng tháng 10 đến tháng 12 dương lịch hằng năm, các tuyến phố lớn của TP.HCM ngập tràn hình ảnh trang trí, trưng bày ngày lễ noel. Hầu hết ở các cửa hàng, mặt bằng đều trang trí bắt mắt, những cây thông lớn được trang trí lung linh và được đặt ở các mặt bằng lớn. Thậm chí, một số tuyến đường bị ùn tắc dịp cuối tuần do giới trẻ đổ ra đường chụp hình với các hoạt động trang trí noel.

Tuy nhiên, không khí noel năm nay có phần ảm đạm hơn. Thậm chí, còn ảm đạm hơn thời điểm sau Covid-19 năm 2021. Trước các mặt bằng buôn bán không ghi nhận hình ảnh trang trí ngày lễ, thay vào đó là các mặt bằng trống liên tục bị trả ra, treo biển cho thuê.

Chia sẻ mới đây về vấn đề này, ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư bất động sản kì cựu TP.HCM cho biết, nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là do giai đoạn 2020-2021 (sau Covid-19) gần như tất cả hoạt động kinh doanh cần sử dụng mặt bằng đều phải đóng cửa, thu hẹp quy mô. Quý 1/2022 nhiều đơn vị trong quá trình cẩn trọng quan sát tình hình, việc mở dần lại hoạt động kinh doanh mới bắt đầu có lại từ quý 2/2022.

Tuy nhiên, thời điểm đó, việc mở lại các mặt bằng kinh doanh có phần chậm do người kinh doanh tính toán rủi ro. Mặt bằng vốn là khoản đầu tư đầu tư vốn ban đầu lớn và là dạng định phí. Nghĩa là dù có kinh doanh được hay không vẫn tốn các chi phí cố định hàng tháng như chi phí thuê mặt bằng, chi phí vận hành mặt bằng.

Theo ông Kiên, kinh tế Việt Nam có độ trễ so với tình hình suy thoái của thế giới. Hiện nay là thời điểm nền kinh tế ngấm đòn sâu. Người tiêu dùng thắt chặt chi tiêu, hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp vẫn còn rất nhiều khó khăn chưa thể hồi phục lại như giai đoạn trước dịch 2019. Vì vậy, đa số các điểm mặt bằng đã mở lại vẫn chưa đạt hiệu quả như kỳ vọng tính toán.

"Các doanh nghiệp có khuynh hướng “thủ” hơn là “công”. Nghĩa là, doanh nghiệp ưu tiên cắt giảm chi phí và những mảng kinh doanh không hiệu quả hơn mở rộng kinh doanh. Trong đó mặt bằng trung tâm lại thuộc nhóm “xay tiền làm Marketing - Thương hiệu” hơn là “kiếm tiền từ chính nó”, nên là thứ được cân nhắc đầu tiên khi cần cắt giảm.", ông Kiên chia sẻ. 

Khuynh hướng chuyển dần từ “định phí” sang “biến phí”. Ví dụ như: Thay vì thuê văn phòng làm việc cố định thì thu hẹp quy mô cố định, chuyển sang mô hình làm việc linh hoạt không cần văn phòng; Giảm lương cố định tăng lương theo hiệu quả làm việc, hiệu quả kinh doanh.

Sự thay đổi hành vi của người tiêu dùng, dịch chuyển dần giao dịch từ mua bán offline tại cửa hàng sang online cũng làm giảm dần vị thế và nhu cầu của mặt bằng. Khối lượng các nội dung livestream bán hàng hiển thị liên tục trên newsfeed các mạng xã hội, hay lực lượng shipper sáng sáng ngày càng tăng dần tại các quán cà phê như the coffee house, phúc long, highlands,... và các chương trình khuyến mãi liên tục cho đơn hàng giao đi sẽ thấy rõ điều này.

Theo ông Kiên, nguồn cung mặt bằng nhiều trong khi nhu cầu giảm mạnh, người đi thuê mặt bằng có nhiều chọn lựa nên muốn giảm giá, muốn thuê với giá thấp hơn nhiều trước dịch. Ví dụ những mặt bằng trước dịch cho thuê được giá 150 triệu đồng/tháng thì sau dịch họ chỉ trả tối đa 100 triệu, hoặc chủ nhà kỳ vọng cho thuê 280 triệu nhưng bên thuê chỉ trả tới 200 triệu.

Trong khi đó, chủ nhà sở hữu mặt bằng trung tâm cũng có cái lý là “giá thuê phải ngày càng tăng chứ sao lại giảm”, “Hạ tầng ngày càng phát triển thì giá phải tăng chứ sao lại giảm”, và khó chấp nhận giá thuê vào 2022-2023 lại phải thấp hơn giá 2019.

Theo các chuyên gia trong ngành, bất động sản cho thuê chỉ phục hồi khi tín hiệu kinh tế chung hồi phục. Thu nhập giảm khiến việc chi tiêu của người dân hạn hẹp, từ đó dẫn đến việc buôn bán kinh doanh rơi vào cảnh ế ẩm. Nhiều mặt hàng kinh doanh dù đã tồn tại được 5-8 năm vẫn phải trả lại do nguồn thu không đủ bù chi phí.