“Mất ăn mất ngủ” vì mua nhà đất qua hình thức công chứng vi bằng

Thời gian qua, việc mua bán qua vi bằng diễn ra khá rầm rộ trên địa bàn TP.HCM vì đây là hình thức sở hữu nhà đất đáp ứng được nhu cầu cần nhà ở với phần lớn người dân có thu nhập thấp. Tuy nhiên, việc mua bán nhà qua vi bằng có thể khiến người mua “tiền mất tật mang”. Chính vì việc này mà UBND Q.12, TP.HCM từng ra thông báo đề nghị người dân cảnh giác với những giao dịch dạng này. 

Theo anh Trần Bình (ngụ quận Gò Vấp), năm 2018, anh có mua một căn nhà sổ đỏ chung tại xã Xuân Thới Thượng bằng giấy tờ viết tay. Khi giao dịch, hai bên chỉ đến chỗ Thừa phát lại làm chứng việc mua bán, giao nhận tiền. Hiện do kinh tế khó khăn và anh cần tiền để trả nợ, anh định nhờ chủ nhà đứng ra bảo lãnh cho mình vay tiền ngân hàng, tuy nhiên, chủ nhà từ chối vì sợ trách nhiệm. Vì tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nên anh đành phải đi vay ngoài.

Chị Bích Hồng ở Q.12 cho biết, cách đây 3 năm, gia đình chị có mua một căn nhà xây sẵn nhưng sổ chung tại phường Thạnh Lộc, Q.12. Từ đó đến nay chị cho thuê chứ không ở, nay cần tiền để làm ăn nên chị rao bán. Thế nhưng vì sổ đỏ chung nên muốn bán được nhà mình thì phải có sự đồng ý của những người đồng sở hữu còn lại. Do một trong số các hộ không đồng ý nên chị Hồng không thể bán ngay khi cần, phải sau thời gian thuyết phục thì chủ hộ kia mới đồng ý để chị sang lại căn nhà của mình cho người khác.

Nhưng đó vẫn là những người khá may mắn khi không phải sống trong những ngày thấp thỏm lo âu mất nhà đối với nhiều trường hợp bị chính quyền ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ các căn nhà mà họ đã mua thời gian qua, với lý do xây dựng trái phép. Chẳng hạn mới đây, hàng chục hộ dân sống tại đường TX 52, phường Thạnh Xuân, Q.12, TP.HCM phản ánh về việc họ cùng mua nhà một người chủ đất có giá 1,2 - 1,5 tỷ đồng từ tháng 5/2019. Khi giao dịch, tất cả khách hàng đều được chủ đất cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng và giấy xác nhận của ngân hàng đã xóa nội dung đăng ký thế chấp.

Thủ tục mua bán giữa chủ đất và người dân chỉ qua văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng xác thực hành vi các bên giao nhận tiền. Tuy nhiên, chỉ vài tháng sau khi giao dịch, vào tháng 8/2019, họ bất ngờ khi thấy ngân hàng dán thông báo thu hồi và phát mại khu đất. Không chỉ vậy, nhà của họ còn bị Thanh tra Sở Xây dựng, UBND phường Thạnh Xuân ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ vì xây trái phép. Qúa hoang mang, nhiều người mua nhà đã liên hệ với chủ đất nhưng không gặp được.

UBND phường Thạnh Xuân, Q.12 cho biết, khu đất trên thuộc quyền sử dụng của một cá nhân và chỉ được cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ trên phần đất này. Tuy nhiên, thời gian qua, Thanh tra Sở Xây dựng đã kiểm tra và phát hiện công trình có nhiều sai phạm xây dựng sai phép, nên đã ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính cũng như yêu cầu chủ đất khắc phục hậu quả theo giấy phép nhưng không thực hiện. Do đó, thanh tra xây dựng đã ra quyết định cưỡng chế buộc thực hiện biện pháp khắc phục.

Thời gian qua, nhắm vào nhu cầu sở hữu nhà ở của người thu nhập thấp, tình trạng các đầu nậu xây những căn nhà diện tích nhỏ có "sổ chung" và giao dịch với hình thức "công chứng vi bằng" đã nở rộ tại các quận, huyện ngoại thành như: Q.12, Hóc Môn, Bình Chánh, Thủ Đức...

Đa phần là các căn nhà cùng xây trên một khu đất của cùng một chủ đất. Vì diện tích nhỏ hơn quy định được tách thửa nên bốn căn chung một sổ đỏ. Nhà không có giấy tờ riêng, không thể làm hợp đồng công chứng sang tên nên khi mua, khách hàng cùng người bán ra văn phòng Thừa phát lại trao tiền và lập vi bằng về việc giao dịch. Và sau một thời gian về ở, người mua khóc ròng bởi đủ chuyện từ việc bị ngân hàng thu hồi do đất cầm cố cho đến việc bị chính quyền xử lý vì xây trái phép.

Một lãnh đạo UBND Q.12 cho biết, theo quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (trong đó có nhà ở, nhà ở thương mại) phải được công chứng, chứng thực theo quy định. Còn vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện, hành vi dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp luật khác.

Cụ thể, theo Điều 25 Nghị định số 135/2013, Thừa phát lại được lập vi bằng xác nhận tình trạng nhà liền kề trước khi xây dựng công trình; xác nhận tình trạng nhà trước khi cho thuê nhà; xác nhận tình trạng nhà khi mua nhà; xác nhận tình trạng nhà, đất bị lấn chiếm; xác nhận các sự kiện pháp lý khác theo quy định của pháp luật...

Từ các vụ việc trên, lãnh đạo UBND Q.12 khuyến cáo người dân không thực hiện mua bán, chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tờ viết tay thông qua hình thức lập vi bằng để tránh bị các đối tượng xấu lợi dụng để tạo lòng tin, lừa đảo mua bán đất phân lô, nhà không đủ điều kiện pháp lý giao dịch.

“Vi bằng không phải là văn bản công chứng, chứng thực theo quy định; vi bằng không chứng nhận, xác nhận tính hợp pháp của các hợp đồng, các giao dịch về nhà đất… Việc lập vi bằng mua bán, chuyển nhượng nhà đất với hình thức ghi nhận việc giao nhận nền đất; lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền là để che giấu mục đích không phù hợp với quy định của pháp luật”, vị lãnh đạo nhấn mạnh thêm.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Nhã, điểm sai lầm của các người mua là không có kiến thức pháp lý đầy đủ nên không biết được rằng việc công chứng vi bằng thực chất cũng giống như hình thức mua nhà giấy tay trước đây, không thông qua việc công chứng, sang tên theo đúng thủ tục pháp luật về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc lập vi bằng để mua nhà đất sẽ không có giá trị pháp lý để thực hiện hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.