Liên tục tăng giá nhưng chung cư TP HCM vẫn áp đảo thị trường

DKRA Group cho biết trong quý vừa qua lượng tiêu thụ căn hộ sơ cấp toàn thị trường đạt 3.349 căn, tăng mạnh 88% so với quý trước và tăng 82% so với cùng kỳ năm 2023. Phần lớn giao dịch rơi vào các dự án đã hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng nhanh chóng, thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố.

Theo báo cáo vừa công bố của CBRE, tại TP.HCM, giá sơ cấp tăng nhẹ, khoảng 3% theo quý và 6% theo năm, đạt trên 63 triệu/m2. Trong quý II/2024, hơn 70% nguồn cung mở bán mới (từ 2 dự án của chủ đầu tư nước ngoài) nằm ở vị trí gần trung tâm và chào bán với mức giá sơ cấp cao gấp 2 – 3 lần mức giá trung bình trên thị trường.

Ở thị trường thứ cấp, giá căn hộ tại TP.HCM cũng ghi nhận tăng 4% theo quý và 3% theo năm. Các khu vực xa trung tâm ghi nhận tình trạng cắt lỗ thời gian trước cũng ghi nhận giá thứ cấp chào bán tăng 2 - 3%.

Tại TP.HCM cũng được cải thiện về nguồn cung mới, với 1.200 căn, so với 500 căn trong quý I/2024. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cũ, mở bán giai đoạn tiếp theo.

Còn theo dữ liệu 6 tháng đầu năm 2024 của Batdongsan.com.vn, thị trường chung cư TP.HCM có dấu hiệu phục hồi mạnh về lượt tìm kiếm so với cuối năm 2023. Theo đó, lượt tìm kiếm chung cư đã tăng khoảng 52% với quý cuối năm 2023 cho thấy nhu cầu mua chung cư của người dân vẫn rất lớn.

Sau khi trải qua nhiều đợt tăng nóng, cùng với kinh tế khó khăn hậu Covid-19 nên lượng giao dịch chung cư có xu hướng chững lại, thị trường khá ảm đạm. Thanh khoản kém khiến từ năm 2023 đến nửa đầu năm 2024 giá chung cư TP.HCM chỉ giảm nhẹ hoặc đi ngang, không ghi nhận diễn biến tăng như những năm trước. Tình trạng tăng giá nếu có chỉ diễn ra cục bộ tại những dự án có vị trí tốt, pháp lý hoàn thiện, ngược lại không ít dự án ghi nhận giá giảm so với năm 2021-2023.

Chính tình trạng tăng – giảm giá cục bộ này đã kéo mặt bằng giá chung cư TP.HCM giảm tốc. Cụ thể, theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, giá bán chung cư TP.HCM chỉ tăng khoảng 3 triệu đồng/m2 (tính đơn giá trung bình) từ thời điểm tháng 1/2023 đến nay, từ mốc 47 triệu/m2 lên 50 triệu/m2, tương đương mức tăng khoảng 5-6%.

Theo ghi nhận của Batdongsan.com.vn, trong nửa đầu năm 2024, nguồn cung chung cư sơ cấp TP.HCM bắt đầu có cải thiện, khi nhiều doanh nghiệp vực dậy sau khó khăn, bắt đầu tích cực đưa sản phẩm mới ra thị trường. Những doanh nghiệp có sản phẩm trong giai đoạn này hầu hết đều có sức khỏe tốt, có dòng tiền mạnh.

Bà Trang Lê, Giám đốc thị trường JLL Việt Nam, cho biết xu hướng tăng giá chung cư chủ yếu do thiếu hụt nguồn cung trong khi nhu cầu thị trường vẫn rất lớn và chi phí đầu vào tăng. Giá tăng tập trung ở các dự án đã bàn giao và có giá cho thuê tốt.

Theo bà Trang, trong quý vừa qua thị trường BĐS TP.HCM chỉ có 180 căn chung cư cao cấp mở bán nhưng tỷ lệ tiêu thụ đạt 160 căn. Ngay cả dự án tiền mở bán 900 căn trong quý vừa qua của chủ đầu tư Gamuda Land ở TP Thủ Đức cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ gần 90% rổ hàng. Lượng khách hàng quan tâm đang tăng mạnh, đặc biệt là sau thông tin 3 luật sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1/8. Hiện nay quỹ căn hoàn thiện và bàn giao trong 2 năm qua chỉ khoảng 15.000 căn, chưa thực sự dồi dào nếu so với giai đoạn 2019-2020 khi quỹ căn bàn giao lên tới 30.000-40.000 căn một năm. Trong khi nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, cũng góp phần đẩy giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao hơn.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam, hầu hết các dự án được mở bán trong nửa đầu quý 2 đều được quan tâm, với lượng khách hàng đặt chỗ ấn tượng. Bởi nhu cầu đầu tư trên thị trường vẫn rất lớn, kể cả nhu cầu cho phân khúc hạng sang, cao cấp chứ không riêng gì phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực. Đây cũng là nguồn cung giúp đóng góp phần lớn lượng giao dịch bất động sản trong nửa đầu quý 2/2024.

Giới chuyên gia cho hay, có nhiều nguyên nhân khiến giá nhà liên tục tăng, song chủ yếu tới từ việc nguồn cung nhà ở thiếu hụt. Ở góc độ vĩ mô, chênh lệch giá nhà ở so với thu nhập người dân quá lớn ảnh hưởng rất lớn tới nền kinh tế, thậm chí có thể dẫn tới nguy cơ “vỡ bong bóng”.

Chuyên gia cũng cho rằng, đà tăng giá “phi mã” của chung cư đang diễn ra mạnh mẽ tại các khu đô thị có độ nén cao về mật độ dân số. Dự báo trong 6 tháng cuối năm 2024 và đầu năm 2025, chung cư tiếp tục dẫn đầu thị trường. Trong bối cảnh đó, các dự án có sẵn nguồn hàng chất lượng, có mức giá hợp lý đón đầu nhu cầu luôn thường trực của thị trường chính là lựa chọn sáng suốt của nhà đầu tư và khách mua ở thực.

Với thị trường TP. HCM, theo Batdongsan.com.vn, giá chung cư tại TP. Hồ Chí Minh có thể sẽ tiếp tục tăng do khan hiếm nguồn cung mới và gần như chỉ còn hàng ở phân khúc cao cấp. Nếu thị trường này tiếp tục thiếu hụt dự án mới như hiện tại cùng với việc triển khai nguồn cung cao cấp, hạng sang mới sẽ làm thay đổi mặt bằng giá tại nhiều khu vực. Điều này cũng có thể khiến giá bán các dự án cũ trên cùng khu vực tăng theo.

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group cho rằng, rất khó ép doanh nghiệp bất động sản phải hạ giá nhà xuống mức “vừa túi tiền” bởi kinh doanh cần có lãi, muốn doanh nghiệp chấp nhận cắt lỗ chỉ để đẩy được hàng đi là điều không thể.

Thực tế, trong bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm như 2 năm vừa qua, nhiều chủ đầu tư cố gắng đưa ra những ưu đãi hấp dẫn cho người mua nhà và kéo dài thời gian thanh toán để kích cầu. Chính sách này ảnh hưởng tới lợi nhuận của chủ đầu tư, nhưng họ vẫn chấp nhận để tạo thanh khoản. Giờ phần chi phí đã quá cao, doanh nghiệp chỉ có thể hạ giá sản phẩm để hài hòa lợi ích giữa bên mua và bên bán ở một mức độ vừa phải.

Theo ông Thắng, để giải quyết bài toán thiếu nguồn cung nhà ở vừa túi tiền trầm trọng như hiện nay, vai trò của Nhà nước là quan trọng nhất, giữ nhiệm vụ chủ đạo để điều hành, định hướng sự phát triển của thị trường thông qua các chủ trương, thể chế, chính sách…