Làm sao để hóa giải những tranh chấp ở chung cư?

Có 3 loại tranh chấp liên quan đến chung cư được các chuyên gia bất động sản phân tích bao gồm: Thứ nhất tranh chấp về sở hữu chung giữa tập thể cư dân, Ban quản trị, chủ đầu tư (nơi để xe, quỹ bảo trì, nhà sinh hoạt cộng đồng); Thứ hai là tranh chấp trong quá trình quản lý, vận hành chung cư (phí quản lý, phí trông giữ xe); Thứ ba là tranh chấp giữa người mua nhà với chủ đầu tư (cách tính diện tích căn hộ, vật liệu xây dựng, sổ hồng...).

Chung cư 4S Riverside (Thủ Đức) xảy ra tranh chấp nảy lữa giữa Ban quản trị và chủ đầu tư - Công ty TNHH Xây dựng Thành Trường Lộc.

 Về tranh chấp ở loại thứ nhất, theo phân tích của luật sư Nguyễn Văn Trường, Trưởng văn phòng Luật sư Trường, hiện nay Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến các bộ, ngành về dự thảo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư để thay thế Quyết định 08/2008. Thực tế quy định vẫn còn nhiều vấn đề phải bàn, cần có cách thức hướng dẫn áp dụng các quy định của Luật Nhà ở 2014 một cách hợp lý nhất. Tuy nhiên, có thể thấy rõ quyết tâm của cơ quan chức năng trong việc giảm thiểu rủi ro, tranh chấp trong hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư. Luật sư Trường đánh giá, quy chế này khi đi vào hoạt động thì chắc chắn sẽ hạn chế tối đa những tranh chấp thường xuyên xảy ra tại các chung cư trong thời gian qua và trong tương lai.

Với loại tranh chấp thứ hai về chi phí quản lý, phí trông giữ xe, công tác cộng đồng... Đứng trên góc độ là một nhà quản lý dự án chung cư có kinh nghiệm, ông Nguyễn Duy Thành, Tổng Giám đốc Công ty Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home) chia sẻ: “Theo quy định thì sau 12 tháng hoặc tòa nhà có trên 50% căn hộ đã có người ở thì phải chuyển giao cho cư dân. Tuy nhiên, do chủ đầu tư chưa bán hết sản phẩm hoặc muốn duy trì chất lượng cho tốt chưa muốn bàn giao... thì cư dân lại nghĩ đó là chủ đầu tư ôm quản lý để kiếm lời. Sau này, khi bàn giao công tác quản lý cho cư dân thông qua hội nghị nhà chung cư thì đa số người dân lại nghĩ rằng chủ đầu tư lãng phí cho công tác quản lý vận hành trước đó. Vì vậy, Ban quản trị thường muốn nâng cao chất lượng dịch vụ và cắt giảm chi phí cho cư dân. Nhưng thực tế muốn nâng cao chất lượng mà cắt giảm chi phí là điều không thể”.Theo ông Thành, muốn hạn chế tranh chấp trong quá trình quản lý, vận hành chung cư điều cần thiết đầu tiên là cư dân phải chọn ra được công ty quản lý uy tín, làm ăn bài bản. Phải nắm được năng lực và sở trường chuyên môn của các công ty quản lý rồi lựa chọn để phù hợp với chung cư của mình. Trong hoạt động đấu thầu phải xác định từ đầu những công ty quản lý với mức giá rẻ thì sẽ không đảm bảo tốt cho chất lượng dịch vụ quản lý tốt nhất.

Minh bạch chi phí là điều bắt buộc đối với công ty quản lý. Đa số người dân đều mong muốn giá rẻ nhưng phải tốt. Tuy nhiên thực tế rất khó, những công ty làm ăn bài bản thì họ xác định là giá không rẻ. Đổi lại các công ty đó minh bạch chi phí để cho cư dân thấy hợp lý, lúc này sẽ duy trì chất lượng tốt hơn tránh những tranh chấp, ông Thành nhận định.

Chung cư Bảy Hiền Tower (9 Phạm Phú Thứ, P.11, Q.Tân Bình, TP.HCM) chưa nhiệm thu nhưng chủ đầu tư là Công ty TNHH Long Hưng Phát đã đưa dân vào ở.

Tranh chấp cá nhân giữa người mua nhà với chủ đầu tư, đây là loại tranh chấp được giới chuyên gia nhận định là thuộc uy tín và trách nhiệm của chủ đầu tư. Thực tế, tại nhiều chung cư hiện nay chưa nghiệm thu đã đưa dân vào ở. Mới đây, dự án Sài Gòn Mới (H.Nhà Bè) bị cư dân phản ánh 7 năm chưa ra sổ hồng, đẩy cư dân vào rủi ro.

Ngoài ra, đối với những dự án đã được nghiệm thu công trình đủ điều kiện đưa dân vào ở, nhưng cư dân vào ở lại phàn nàn về chất lượng. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), về nguyên tắc khi đã đưa dân vào ở thì chung cư phải có giấy chứng nhận nghiệm thu đã đủ điều kiện đi vào sử dụng do Sở Xây dựng sở tại cấp. Cho nên, khi dự án đã có đủ điều kiện đưa dân vào ở mà dân lại phàn nàn thì cần xem lại giấy chứng nhận này. Sở Xây dựng phải có trách nhiệm và đặt câu hỏi tại sao cư dân lại phàn nàn.

Với chủ đầu tư, những hư hỏng không nghiêm trọng do cư dân phàn nàn thì phải nhanh chóng khắc phục, tránh trường hợp cự cãi dẫn tới những tranh chấp đáng tiếc, ông Châu phân tích.

 Vũ Sơn