Kinh nghiệm mua nhà không thể bỏ qua

Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners - Đoàn luật sư TP.HCM.

Để hạn chế những rủi ro có thể gặp phải khi giao dịch một bất động sản hình thành trong tương lai, PV Báo Người Tiêu Dùng có cuộc trao đổi với Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners - Đoàn luật sư TP.HCM.

PV: Luật sư có thể đưa ra những rủi ro mà khách hàng có thể gặp phải khi giao dịch một bất động sản, đặc biệt là bất động sản hình thành trong tương lai?

Luật sư Trần Thái Bình:

Thứ nhất, không đáp ứng đủ các điều kiện luật định khi thực hiện ký kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Ví dụ, hiện nay theo quy định của luật kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư chỉ được phép tiến hành ký kết hợp đồng tương lai khi (i) công trình đã hoàn thành xong phần móng; (ii) dự án nhà ở đó được một ngân hàng bảo lãnh; (iii) có thông báo xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc dự án đã đáp ứng đủ điều kiện để có thể thực hiện giao dịch mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư vẫn tiến hành ký hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai khi chưa đáp ứng đầy đủ các điều kiện này. Điều này có thể dẫn đến rủi ro là hợp đồng đã ký vô hiệu nếu như có tranh chấp pháp lý.

Thứ hai, rủi ro về chậm tiến độ dự án và mục đích sử dụng vốn của chủ đầu tư. Chẳng hạn, tiến độ của dự án bất động sản hình thành trong tương lai bị chậm do năng lực chủ đầu tư yếu kém hoặc do chủ đầu tư đã sử dụng số tiền mua nhà đặt trước của khách hàng sai mục đích dẫn đến việc không đủ nguồn lực tài chính để hoàn thành công trình đúng tiến độ. Mặc dù, Luật nhà ở đã quy định chủ đầu tư phải sử dụng tiền thanh toán của người mua nhà để phát triển dự án nhà ở, nhưng thực tế không có cơ chế hiệu quả để cơ quan thẩm quyền hay người mua nhà kiểm soát được việc sử dụng vốn.

Thứ ba, rủi ro về chất lượng công trình khi người mua nhà nhận sản phẩm. Có thể chất lượng sản phẩm không đúng theo kỳ vọng của người mua, nhưng người mua không thể làm gì được vì phù hợp với thể hiện trong hợp đồng.

PV: Khách hàng cần làm gì để hạn chế rủi ro khi mua căn hộ hình thành trong tương lai?

Luật sư Trần Thái Bình:

Theo kinh nghiệm của tôi, khách hàng khi mua các căn hộ hình thành trong tương lai cần thực hiện việc kiểm tra các thông tin có liên quan, chứ không chỉ hoàn toàn căn cứ thông tin do chủ đầu tư cung cấp. Các thông tin cơ bản về cơ sở pháp lý cho phép chủ đầu tư đầu tư dự án, ví dụ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư đối với khu đất dự án, xác nhận bảo lãnh của ngân hàng đối với dự án, thông báo của chủ đầu tư cho Sở Xây dựng về việc đã đáp ứng điều kiện để bán nhà.

Người mua cũng nên có thói quen sử dụng dịch vụ tư vấn pháp lý để hỗ trợ khi mua nhà, nhằm hiểu rõ hơn quyền lợi của mình, cũng như bảo vệ quyền lợi của mình.

PV: Nếu được đưa ra một điều luật nào đó để bảo vệ tuyệt đối người tiêu dùng và minh bạch nhất cho thị trường bất động sản. Luật sư sẽ đưa ra vấn đề gì?

Luật sư Trần Thái Bình:

Theo hiểu biết của tôi, ở một số nước như Úc, Hồng Kông, hay Singapore, đối với việc bán nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật nơi đó quy định chủ đầu tư phải gửi tiền thanh toán của người mua nhà vào một tài khoản ký quỹ (escrowed account) và chỉ được sử dụng tiền trong tài khoản này sau khi đã giao nhà cho người mua. Lý do của việc này là để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, bảo đảm chủ đầu tư phải hình thành đúng tiến độ cũng như phải có đủ khả năng tài chính để phát triển dự án. Tôi nghĩ, nếu áp dụng được như vậy ở Việt Nam thì tuyệt đối có thể bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.

Còn nếu như chưa thể áp dụng được tuyệt đối như vậy thì khung pháp luật hiện nay cũng đã phần nào bảo vệ tốt quyền lợi của người mua nhà. Vấn đề là ở khâu thực hiện. Ví dụ, người mua muốn kiểm tra các thông tin thì phải kiểm tra ở đâu nếu như chủ đầu tư không cung cấp đủ? Cho nên cần có một cơ quan thẩm quyền nào đó (ví dụ Sở Xây dựng) có thể cung cấp các thông tin cơ bản của dự án nhà ở cho người mua nhà, như quyền sử dụng đất của chủ đầu tư có hợp pháp hay không, có bị thế chấp hay không, dự án có được bảo lãnh ngân hàng hay không, chủ đầu tư có đủ điều kiện để thu tiền khách hàng mua nhà chưa... Cơ quan thẩm quyền nên tạo điều kiện để người mua có thể tiếp cận dễ dàng các thông tin như vậy đối với một dự án nhà ở.

Khách hàng mua nhà tại dư án Cao ốc Xanh (Q.9) vì chủ đầu tư thiếu uy tín nên gần cả thập kỷ nay chưa nhận được nhà.

Nguyên Vũ

Nên đọc

Sở Xây dựng TP.HCM thông báo dự án Hà Đô Centrosa Garden đủ điều kiện mở bán

Đất dự án PetroVietnam Landmark bị phong tỏa, chủ đầu tư phá sản

Mở bán đợt cuối 190 căn đẹp nhất dự án Đạt Gia Residence

Savills được chỉ định làm nhà phân phối dự án Kosmo Tây Hồ