Khó khăn của thị trường bất động sản không thể giải quyết trong “một sớm một chiều”

Tại Diễn đàn phát triển bền vững thị trường bất động sản được tổ chức mới đây, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng nhận định, lĩnh vực bất động sản thời gian qua gặp nhiều khó khăn do khoảng cách giữa các chính sách, định hướng phát triển và thực tế thị trường. Điều này không thể giải quyết ngay trong "một sớm một chiều".

Theo ông Hải, hiện thị trường bất động sản không thiếu nhà ở nhưng lại thiếu nguồn cung về nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Thị trường lệch pha cung - cầu nên sức mua giảm mạnh cũng làm gia tăng thêm khó khăn. Cụ thể, nguồn cung giảm khiến giá bất động sản, nhà ở, đất nền bắt đầu gia tăng kể từ đầu năm 2021. Đến cuối năm, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5-7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020.

Điển hình nhất là căn hộ chung cư liên tục lập những mốc giá mới do số lượng căn hộ chung cư đưa ra thị trường giảm sút. Căn hộ của các chung cư bình dân có mức giá 25-30 triệu đồng/m2, chung cư trung cấp có mức giá 30-50 triệu đồng/m2, chung cư cao cấp có mức giá trên 50 triệu đồng/m2 bắt đầu vượt quá khả năng đầu tư của các tầng lớp người dân tương ứng.

Theo ông Hoàng Hải, thời gian qua Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều hành động rất quyết liệt để tháo gỡ những khó khăn cho lĩnh vực bất động sản. Điển hình là Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33 (ngày 11/03/2023) về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững…

Tuy nhiên, thời gian tới, các bộ, ban ngành và địa phương vẫn cần tập trung rà soát, tháo gỡ vướng mắc về thủ tục để hoàn thiện thủ tục chuẩn bị đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư thực hiện các dự án bất động sản, dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội theo quy định để tăng nguồn cung về nhà ở, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn. Bên cạnh đó, các cơ quan tập trung tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản cả về phía người bán và người mua...

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cũng chia sẻ, hiện nay, thị trường bất động sản đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Mặc dù sức cầu thị trường rất tốt, nhưng vẫn chứng kiến sự suy giảm trong giao dịch do các nhà đầu tư đang đối diện với vấn đề "chôn" vốn và phải giải quyết những thách thức tài chính.

Trong giai đoạn 2022 - 2023, lượng giao dịch bất động sản đã giảm đến 90%, cho thấy tình trạng sức cầu của thị trường yếu kém. Bên cạnh vấn đề khan hiếm nguồn cung nhà ở giá rẻ, còn tồn tại một vài vấn đề như thiếu cơ chế và sự quyết tâm của nhiều địa phương, dẫn đến tình trạng nhiều dự án vẫn chưa được gỡ khó, các doanh nghiệp bất động sản còn phải đối mặt với nhiều khó khăn.

Ông Đính cho biết, những nỗ lực của Chính phủ và các Bộ ngành liên quan trong việc ban hành nhiều chính sách nhằm tháo gỡ những khó khăn trên thị trường bất động sản đã có tác động tích cực tới thị trường.

Theo ông Đính, trong quý 1/2023, đã có gần 3.000 sản phẩm giao dịch và trong quý 2, con số này đã tăng 30%. Đến nay, niềm tin từ các nhà đầu tư cũng dần được phục hồi, nhiều dự án mới bắt đầu mở bán trên thị trường, dẫn đến việc gia tăng số lượng giao dịch bất động sản.

Qua khảo sát, 70% doanh nghiệp cho biết, các chính sách về nguồn vốn vẫn chưa thực sự phát huy hiệu quả. Trong đó, 2/3 các doanh nghiệp cho biết, chính quyền địa phương nơi họ có hợp đồng kinh doanh đã bắt đầu tuyên truyền hướng dẫn tổ chức hỗ trợ chính sách, nhưng chỉ có 15% doanh nghiệp đánh giá về những chính sách hỗ trợ về đất đai, gồm công tác giải phóng mặt bằng, quyền sử dụng đất đạt mức độ hiệu quả…; 28% đánh giá việc thực hiện các chương trình tiếp cận vốn vay ưu đãi,…

Ông Đính kỳ vọng, trong giai đoạn cuối năm 2023 đầu năm 2024, thị trường bất động sản sẽ ghi nhận nhiều dấu hiệu tích cực hơn so với giai đoạn cuối quý 2 và đầu quý 3/2023.

TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia đánh giá, bất động sản là sản phẩm thiết yếu dài hạn, do đó khi mất cân bằng cung cầu sẽ xảy ra khủng hoảng. Lần khủng hoảng trước đây của thị trường bất động sản là dư cung, trong khi đó lần này là khủng hoảng thiếu cung. Trong bối cảnh đó doanh nghiệp lại thiếu vốn, không thể mở thêm dự án, do đó thị trường “đóng băng” và tính thanh khoản rất yếu. “Mới đây nhất một tập đoàn bất động sản lớn nhất cả nước phát hành trái phiếu khi không hề có nợ đọng ngân hàng. Chúng tôi nín thở theo dõi nhưng kết quả cho thấy thị trường chỉ đang “rón rén” phục hồi khoảng 30% so với kỳ vọng”, ông Nghĩa nói.

Nhận định về thị trường bất động sản, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, thị trường bất động sản có thể khó khăn kéo dài đến quý 2, quý 3 sang năm.

Để phục hồi thị trường bất động sản, Chính phủ đang quyết liệt cùng các Tổ công tác về tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản với sự tham gia tới tận doanh nghiệp. Đây là nỗ lực chưa từng có, tuy nhiên kết quả chưa cao.

TS. Nghĩa cho rằng, chúng ta chưa vào “tâm bão”, chúng ta chưa đẩy được cung của nguồn nhà ở giá rẻ thì chưa giải quyết được vấn đề. Làm sao để các doanh nghiệp đi vào nhà ở giá rẻ được “tự do”, tránh làm các nhà đầu tư nhà ở giá rẻ nản lòng. “Chúng ta chưa tạo được mặt bằng giá nhà ở bất động sản thì chưa giải quyết được khủng hoảng thị trường”, TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.