HoREA quan ngại khi thực hiện Luật Đất đai năm 2013

Theo HoREA, tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 cũng tương tự như Luật Đất đai 2003 vẫn là một “gánh nặng” đối với hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp.

Hiệp hội Bất Động Sản TP.HCM (HoREA).

Văn bản của HoREA cho hay, hiện nay, tại Điều 4 Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính đã xác định tiền sử dụng đất khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng, đối với tổ chức kinh tế, phải nộp số tiền bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo mục đích của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định trừ đi số tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời gian sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Văn bản của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM bày tỏ một số quan ngại khi thực hiện Luật Đất đai 2013.

Trong Nghị định 104/2014/NĐ-CP được ban hành vào ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất có mức tăng bình quân là khoảng 2 lần so với trước đây. Riêng tại TP.HCM, UBND TP đã có quyết định số 51/2014/QĐ-UBND về bảng giá đất có mức tăng bình quân là khoảng 1,9 lần so với trước đây.

HoREA quan ngại với chế định thu tiền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế như trên thì tiền sử dụng đất sẽ tiếp tục là “một gánh nặng” cho doanh nghiệp. Như vậy, chi phí tiền sử dụng đất cao sẽ được một số doanh nghiệp đẩy sang người tiêu dùng khi mua sản phẩm.

Quy định khung giá đất tăng lên tại Luật Đất đai 2013 đang gây nhiều áp lực cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS

Vì thế HoREA cho rằng, về lâu dài nên áp dụng cách tính tiền sử dụng đất theo đề xuất của UBND TP.HCM tại văn bản 196/BC-UBND ngày 8/11/2013 như sau: “Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”.

Một số vướng mắc khác HoREA tỏ ra quan ngại, đó là về vấn đề ký quỹ các dự án có sử dụng đất theo Khoản (3.b) Điều 58 Luật Đất đai 2013 và Điều 42 Luật Đầu tư 2014.

HoREA nhận thấy Khoản 1 Điều 42 hoàn toàn đúng và phù hợp thực tế để bảo đảm việc thực hiện dự án. Nhưng đối với nhà đầu tư tự bỏ chi phí giải phóng mặt bằng rồi mới được Nhà nước giao, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng để đầu tư kinh doanh nhưng vẫn phải ký quỹ như tại Khoản 1 Điều 42 là chưa hợp lý.

Với “mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án từ 1 - 3% vốn đầu tư của dự án” được quy định tại Khoản 2 Điều 42 là chưa phù hợp với thực tế, mà cần phải quy định mức tỷ lệ ký quỹ giữa dự án có quy mô lớn và dự án có quy mô vừa và nhỏ. Bởi vì, khái niệm “vốn đầu tư của dự án” nếu được hiểu là “tổng mức đầu tư của dự án” thì bao gồm toàn bộ chi phí tạo quỹ đất của dự án, chi phí xây dựng hạ tầng, xây dựng công trình, lắp đặt trang thiết bị, máy móc...

Như vậy, việc xác định mức ký quỹ như trên chỉ đúng trong trường hợp nhà đầu tư thực hiện một công trình hoặc một cụm công trình như chung cư, nhà máy, khách sạn, resort, bệnh viện, khu thương mại... Nhưng, sẽ không phù hợp trong trường hợp nhà đầu tư phát triển các dự án bất động sản lớn với tư cách là nhà đầu tư cấp 1, sau khi đầu tư hạ tầng dự án sẽ có nhiều nhà đầu tư cấp 2, kể cả người tiêu dùng (người mua nền nhà) tiếp tục đầu tư các công trình xây dựng, thương mại, dịch vụ, nhà ở theo quy hoạch của dự án. Như vậy, mức ký quỹ từ 1 - 3% đối với các dự án quy mô lớn sẽ là con số rất lớn.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị trong dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư 2014 cần xác định nội hàm của “khái niệm vốn đầu tư” của dự án cho hợp lý, cần xác định nguyên tắc lũy tiến từng phần đối với quy mô các loại dự án lớn, để tính tỷ lệ (%) mức ký quỹ cần phải nộp.

Theo HoREA, cần có quy định đối với những trường hợp chủ đầu tư tự bỏ chi phí bồi thường tạo quỹ đất sạch thì không phải thực hiện nghĩa vụ ký quỹ, để đảm bảo công bằng giữa các nhà đầu tư.

Những quan ngại và kiến nghị của HoREA cũng là vấn đề mà người dân và doanh nghiệp sử dụng đất đang đối mặt và chờ tháo gỡ từ cơ quan chức năng.

 Hải Yến