Giải pháp nào hãm đà tăng giá nhà ở?

Giá chung cư liên tục tăng

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), trong những năm qua, giá căn hộ liên tục tăng bất chấp bối cảnh khó khăn chung của toàn bộ thị trường bất động sản (BĐS). Trong khi thị trường BĐS chưa thoát khỏi khó khăn thì những tháng cuối năm 2023 phân khúc BĐS phục vụ nhu cầu ở thực, nhất là loại hình căn hộ đã phục hồi, đón sóng tăng trưởng trở lại, thậm chí vẫn duy trì đà tăng xuyên suốt quãng thời gian thị trường khó khăn vừa qua. Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới BĐS cho thấy, bình quân mỗi năm, giá căn hộ tăng trưởng hai chữ số. Tính riêng năm 2023, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội vào thời điểm cuối năm 2023 đã tăng 16% so với hồi đầu năm. Trong khi, chỉ số này tại khu vực TPHCM cũng đã bước vào chu kỳ tăng trưởng trở lại kể từ quý 3/2023, nhờ đà giảm giá chậm dần ở các dự án cao cấp, hạng sang trên thị trường thứ cấp.

Trên cả nước, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình cũng đang neo cao khi nguồn cung mới ra thị trường hầu hết là các sản phẩm có giá trên 40 triệu đồng/m2, gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân. Dự án căn hộ tại các thành phố liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, trong khi đó, giá thuê căn hộ cũ và mới tại các khu dân cư vẫn không ngừng tăng.

Trong khi đó, dữ liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn cho thấy giá rao bán trung bình của chung cư ở Hà Nội trong 2 tháng đầu năm nay tăng đến 17% so với cùng kỳ 2023. Trên thực tế, nhiều người mua, bán và các môi giới BĐS cũng nhận xét giá chung cư Hà Nội đang “leo thang”. Không ít dự án có mức tăng giá trên 20% chỉ sau 1 năm. Một số dự án chung cư có giá rao bán tăng mạnh tại Hà Nội có thể kể đến như Royal City, The Pride, Khu đô thị Mỹ Đình Sông Đà – Sudico, Sun Grand City có giá tăng 33%, Mipec Rubik 360 và Vinhomes West Point tăng 28%, Chung cư Đại Thanh tăng 27%, Seasons Avenue tăng 26%...

Theo chia sẻ của ông Nguyễn Văn Tuyên, gia đình ông mua căn hộ tại dự án Bea Sky (Hoàng Mai, Hà Nội) vào tháng 5/2022 với mức giá gần 35 triệu đồng/m2, đến cuối năm 2023, mức giá căn hộ tại dự án này đang được rao bán ở mức trên dưới 50 triệu đồng/m2, tuỳ căn và tầng. “Tuy nhiên số người hỏi mua nhiều nhưng người bán rất ít, vì hiện nay tìm mua được căn hộ với giá tương tự rất khó”, ông Tuyên cho biết.

Nguyên nhân của tình trạng trên xuất phát từ việc nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nguồn cung căn hộ chung cư đang khan hiếm trong những năm gần đây.

Theo dữ liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, tổng nguồn cung nhà ở giai đoạn 2018 - 2022 liên tục sụt giảm, từ mức 180 nghìn sản phẩm năm 2018 xuống còn khoảng 48 nghìn sản phẩm vào năm 2022. Năm 2023, tổng nguồn cung nhà ở tăng nhẹ, đạt khoảng 55 nghìn sản phẩm, nhưng mới chỉ bằng 32% so với năm 2018. Cơ cấu nguồn cung nhà ở ngày càng mất cân đối, các dự án mới mở bán chủ yếu là sản phẩm cao cấp, căn hộ giá từ 40 triệu đồng/m2, trái ngược với sự khan hiếm của phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2). Theo đó, tỷ trọng căn hộ bình dân giảm từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% năm 2022, và 6% vào năm 2023. Lệch pha cung cầu ngày càng nghiêm trọng đẩy giá BĐS, đặc biệt là phân khúc căn hộ, liên tục thiết lập mặt bằng giá neo ở mức cao, vượt xa khả năng chi trả của những người có nhu cầu thiết thực về nhà ở.

Cần thay đổi chiến lược kinh doanh và tư duy về nhà ở

Bình luận về diễn biến giá nhà ở tại Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, sự tăng giá này đang phần nào phản ánh quan hệ cung - cầu. Ở Hà Nội, nguồn cung chưa đủ đáp ứng nhu cầu, dẫn đến hiện tượng giá vẫn đi lên. Trong khi đó, tại TPHCM, giá rao bán chung cư cũng có xu hướng tăng, tuy nhiên mức tăng chỉ khoảng 4% so với cùng kỳ năm 2023. Thị trường chung cư TPHCM trong những năm qua đã chứng kiến nhiều đợt điều chỉnh, khiến mặt bằng giá neo ở mức cao nên giá chung cư TPHCM trong thời gian tới sẽ đi ngang hoặc biến động không quá lớn.

Trước thực trạng đó, giải pháp được đặt ra và nói đến nhiều nhất là các doanh nghiệp BĐS cần giảm giá bán; cơ quan quản lý Nhà nước cần nghiên cứu, xây dựng cơ chế đánh thuế tài sản đối với đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua BĐS phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh. Mức thuế có thể nâng cao dần nếu chủ sở hữu BĐS không đưa BĐS tham gia hoạt động kinh doanh, hay không triển khai xây dựng sau khi nhận đất. Tuy nhiên, việc giảm giá căn hộ không hề dễ bởi các sản phẩm này tập trung chủ yếu ở các quận trung tâm, nơi có quỹ đất ngày càng khan hiếm, nên các chủ đầu tư tập trung phát triển phân khúc cao cấp, để tối đa hóa lợi nhuận. Đây cũng là nơi có rất ít dự án nhà ở đang triển khai, được cấp phép mới; đồng thời giá nguyên vật liệu hiện neo cao nên giá nhà cũng khó giảm…

Do vậy, theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong dài hạn, giá BĐS phụ thuộc vào hành vi, tư duy của người mua. Mặt bằng giá BĐS sẽ hạ khi nhu cầu đang dồn vào vùng lõi nội đô dịch chuyển sang khu vực ven trung tâm, nơi có ưu thế để tạo lập quỹ đất, phát triển các dự án quy mô lớn, giúp dự án có giá bán tốt hơn. Các chủ đầu tư nên thay đổi chiến lược kinh doanh trong tình hình quỹ đất tại các khu trung tâm thành phố ngày càng hạn hẹp và hạn chế. Các dự án mới có xu hướng lan rộng ra ở các khu vực xa hơn, theo các định hướng quy hoạch cơ sở hạ tầng. Xu hướng tích cực này không chỉ góp phần quan trọng làm giảm áp lực về hạ tầng cho vùng lõi đô thị mà còn giúp dự án có giá bán tốt hơn nhờ ưu thế về quỹ đất để phát triển các dự án quy mô lớn, thông qua đó, kéo giảm mặt bằng giá BĐS. Để hỗ trợ quá trình này, cơ quan quản lý Nhà nước cần thúc đẩy nhanh các dự án đầu tư công phát triển hạ tầng, đồng thời, cần giải quyết vấn đề thời gian cấp phép, thủ tục phát triển dự án BĐS.