Giá đất Cần Giờ “nhảy múa”, chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư đu “sóng ngắn”

Sức nóng từ dự án sắp triển khai

Theo chuyên gia Savills, cú hích từ hạ tầng và cảng biển đang đưa Cần Giờ vào tầm ngắm của giới đầu tư. Dù vậy, tiềm năng nơi đây chỉ thực sự phát huy trong dài hạn, không dành cho nhà đầu tư ngắn hạn.

Vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã chính thức chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ. Với tổng vốn đầu tư lên tới hơn 113.000 tỷ đồng (tương đương 5,5 tỷ USD), đây được xem là một trong những dự án hạ tầng hàng hải quy mô nhất từ trước đến nay tại Việt Nam.

Bà Cao Thị Thanh Hương – Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam đánh giá, dự án này sẽ trở thành một cú hích mới, góp phần định hướng dòng tiền đầu tư cũng như tạo động lực thúc đẩy kinh tế. Đây sẽ là nền tảng để hình thành hành lang phát triển cho các doanh nghiệp logistics và vận tải biển.

Trong quá khứ, Cần Giờ từng bị xem là "vùng trũng phát triển" do hạn chế lớn về giao thông kết nối. Hiện nay, việc di chuyển từ trung tâm TP.HCM đến Cần Giờ vẫn chủ yếu thông qua phà Bình Khánh - một phương thức không còn phù hợp với tốc độ phát triển đô thị hiện đại. Tuy nhiên, thực trạng "cô lập địa lý" này đang dần thay đổi khi nhiều dự án hạ tầng trọng điểm đang được quy hoạch.

Nổi bật trong số đó là dự án cầu Cần Giờ – công trình được kỳ vọng sẽ thay thế hoàn toàn phà Bình Khánh, rút ngắn thời gian di chuyển giữa trung tâm thành phố và Cần Giờ xuống dưới một giờ đồng hồ. Song song đó, việc nâng cấp tuyến đường Rừng Sác, mở rộng kết nối với cao tốc Bến Lức – Long Thành và quy hoạch tuyến đường sắt cao tốc liên vùng được kỳ vọng sẽ mở rộng cánh cửa phát triển cho khu vực.

Không thể phủ nhận sức nóng của thị trường Cần Giờ thời gian gần đây. Từ giữa năm 2024, giá đất nền tại một số xã như Long Hòa, Bình Khánh, Lý Nhơn đã ghi nhận mức tăng trưởng cao. Giao dịch cũng trở nên sôi động hơn, đặc biệt sau khi có thông tin chính thức về các dự án siêu cảng và khu đô thị lấn biển.

Theo một môi giới bất động sản tại thị trấn Cần Thạnh và xã Long Hòa (huyện Cần Giờ, TP HCM), từ đầu tháng 3 đến nay, lượng nhà đầu tư đổ về khu vực này tăng mạnh khiến thị trường trở nên sôi động. Các phòng công chứng thường xuyên trong tình trạng quá tải.

Giá rao bán đất nền theo đó cũng tăng 30-50% chỉ trong chưa đầy một tháng. "Hiện, giá đất nền mặt tiền ở xã Long Hoà và thị trấn Cần Thạnh dao động khoảng 40-50 triệu đồng/m2, trong khi cách đây một tháng vẫn còn mức giá 30-40 triệu đồng/m2", môi giới này nói.

Không nên kỳ vọng “sóng ngắn hạn”

Mặc dù thị trường nhà đất Cần Giờ ghi nhận sự sôi động trong thời gian qua, nhưng theo chuyên gia Savills khuyến cáo nhà đầu tư nên nhìn nhận Cần Giờ như một bài toán trung – dài hạn, thay vì kỳ vọng vào "sóng ngắn". Bởi, Cần Giờ hiện vẫn là khu vực có khả năng tiếp cận hạn chế so với trung tâm, vì vậy nhu cầu ở thực hoặc lưu trú lâu dài chưa có đủ điều kiện để bùng nổ trong tương lai gần.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA cũng xác nhận diễn biến tăng giá chóng mặt này ở Cần Giờ.

Theo ông, gần đây những vị trí giáp ranh TP.HCM đang xảy ra hiện tượng giá đất "nhảy múa" do có thông tin sáp nhập, ảnh hưởng từ hạ tầng và từ những dự án của những tập đoàn lớn.

Riêng ở Cần Giờ, ông khẳng định giá bất động sản ở Cần Thạnh và Long Hoà tăng chủ yếu do thông tin Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ sắp khởi công.

Trong thời gian ngắn, trong khi hạ tầng hầu như không có thay đổi gì đáng kể, là dấu hiệu rõ ràng của một cơn "sốt" đất. Theo ông, giá bất động sản về bản chất phải phản ánh được giá trị khai thác thực tế - nghĩa là có thể ở, kinh doanh hay cho thuê hiệu quả.

"Ví dụ, nếu bỏ ra 5 tỷ đồng để mua một mảnh đất với giá 50 triệu đồng/m2, thì cần đặt câu hỏi mình ở có hợp lý không, cho thuê có lãi không, làm nhà trọ có khả thi không. Nếu câu trả lời là không, rõ ràng đây là cuộc chơi mang tính đầu cơ cao và sẽ có người thắng, người thua", ông Thắng phân tích.

Đại diện DKRA lưu ý trong các cơn sốt đất, người chiến thắng thường là những "người tạo lập cuộc chơi", còn người thua là những nhà đầu tư vào sau, nhất là khi thị trường quay đầu hạ nhiệt.

Khi đó, thiệt hại không chỉ rơi vào nhà đầu tư "đu đỉnh", mà còn ảnh hưởng cả đến người dân địa phương, những người buộc phải đối mặt với giá đất, giá nhà ở mức quá cao, không còn phù hợp với thu nhập thực tế.

"Mọi người cứ nghĩ giá đất tăng thì dân địa phương được lợi, nhưng thử hỏi có mấy người đang ở nhà mình sẽ sẵn sàng bán để đi ở trọ. Mà nếu bán rồi mua lại thì cũng lại phải mua giá cao. Thành ra họ đâu có hưởng được gì", ông chia sẻ.