Giá bất động sản “tăng nóng”: Cơ hội và rủi ro

Giá đất tăng “phi mã”

Thị trường bất động sản tại nhiều tỉnh, thành trên cả nước đang ghi nhận mức tăng giá mạnh mẽ. Từ khu vực trung tâm cho đến vùng ven, giá đất đều tăng cao, đặc biệt là các tỉnh có sự phát triển hạ tầng và thu hút đầu tư lớn như Thái Nguyên, Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên, Đồng Nai, Bình Dương…

Theo thống kê từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, giá đất ở một số khu vực đã tăng 20-50% chỉ trong vòng một năm. Xu hướng này được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố như chính sách quy hoạch, sự phát triển của các khu công nghiệp và dòng vốn đầu tư liên tục đổ vào bất động sản.

Sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông, đường cao tốc, cầu, cảng đã tạo động lực lớn cho giá bất động sản leo thang. Khi quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm, đặc biệt ở các khu vực gần thành phố lớn và các khu công nghiệp, giá đất càng bị đẩy lên cao. Bên cạnh đó, dòng vốn đầu tư liên tục đổ vào bất động sản do ảnh hưởng của chính sách kiểm soát tín dụng và thị trường chứng khoán biến động, khiến nhiều nhà đầu tư xem đây là một kênh trú ẩn an toàn.

Không chỉ các nhà đầu tư lớn, sự tham gia của các nhà đầu tư nhỏ lẻ với tâm lý lướt sóng cũng góp phần làm thị trường thêm sôi động. Hoạt động mua đi bán lại liên tục trong thời gian ngắn đã khiến giá đất tăng cao một cách bất thường.

Theo số liệu của batdongsan.com.vn, tính trong 2 tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản tại các khu vực ven Hà Nội tiếp tục ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ. Đặc biệt, giá rao bán đất nền tại một số vùng ngoại ô thủ đô như Quốc Oai đã tăng từ 30% đến 80%, chẳng hạn như Quốc Oai đã ghi nhận mức tăng 74%.

Tuy nhiên, trái ngược với mức tăng giá ấn tượng này, lượng giao dịch trên thị trường lại không có sự đột phá lớn, thậm chí có dấu hiệu đi ngang hoặc giảm nhẹ so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này cho thấy một thực tế rằng mặc dù giá tăng, nhưng mức độ quan tâm và giao dịch không tương ứng với kỳ vọng.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, nguyên nhân của hiện tượng này có thể xuất phát từ sự tích lũy tăng giá trong suốt những năm qua tại các khu vực vùng ven Hà Nội. Với việc giá đất nền liên tục tăng cao, nhiều nhà đầu tư và người mua bắt đầu có tâm lý chờ đợi, quan sát thị trường trước khi quyết định xuống tiền.

“Họ lo ngại về khả năng tiếp tục tăng giá và tìm kiếm các cơ hội khác, đặc biệt là tại những khu vực chưa được khai thác nhiều”, ông nói.

Cơ hội và rủi ro

Giá đất tăng mạnh trong thời gian ngắn làm dấy lên lo ngại về nguy cơ xuất hiện 'bong bóng' bất động sản. Một số chuyên gia nhận định, nếu tình trạng đầu cơ tiếp tục gia tăng, thị trường có thể rơi vào giai đoạn điều chỉnh mạnh.

Thanh khoản suy giảm là một trong những dấu hiệu đáng lo ngại. Khi giá đất bị đẩy lên quá cao, khả năng thanh khoản giảm dần do ít người mua thực sự có nhu cầu ở hoặc đầu tư dài hạn. Một yếu tố khác không thể bỏ qua là giá đất vượt xa giá trị thực. Ở nhiều khu vực, giá đất tăng cao nhưng không đi kèm với sự phát triển kinh tế tương ứng, tạo ra nguy cơ 'bong bóng'. Khi giá trị thực không theo kịp mức giá giao dịch, sự điều chỉnh có thể xảy ra bất cứ lúc nào.

Thông tin về kế hoạch sáp nhập các tỉnh đã gây ra sự thay đổi mạnh mẽ trong nhu cầu tìm kiếm bất động sản tại các khu vực liên quan. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm đến bất động sản tại các tỉnh như Nhơn Trạch (Đồng Nai), Thuận An và Dĩ An (Bình Dương) đã tăng đáng kể, lần lượt lên tới 41%, 26% và 23%. Điều này cho thấy sự chuyển hướng của nhà đầu tư vào những khu vực có tiềm năng phát triển mạnh mẽ sau sáp nhập, kéo theo sự tăng giá bất động sản tại các khu vực này.

Tuy nhiên, mức độ tăng giá không đồng đều tại các khu vực. Trong khi Bình Dương duy trì được xu hướng tăng trưởng ổn định, Nhơn Trạch và Bà Rịa - Vũng Tàu lại chứng kiến mức tăng đột biến 20-30%, tiệm cận mức đỉnh của năm 2022. Mặc dù thị trường có vẻ đang trên đà tăng trưởng mạnh.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực Miền Nam, cảnh báo, sự tăng giá này có thể mang lại nhiều rủi ro, nhất là khi giá đã gần đạt đến mức đỉnh của thị trường.

Ông Tuấn cho rằng, thị trường bất động sản hiện tại đang tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là đối với những nhà đầu tư mới tham gia. Giá bất động sản không chỉ chịu ảnh hưởng từ thông tin sáp nhập mà còn bị chi phối bởi nhiều yếu tố khác như cơ sở hạ tầng, nhu cầu việc làm, mức độ nhập cư và tình hình kinh tế tại địa phương. Điều này có nghĩa là giá trị thực của một bất động sản không chỉ phụ thuộc vào thông tin nóng mà còn cần phải xét đến những yếu tố cơ bản khác.

Một trong những rủi ro lớn nhất hiện nay là việc sáp nhập có thể không diễn ra như kỳ vọng hoặc chậm trễ so với dự kiến. Điều này có thể gây ra sự thay đổi trong quy hoạch, khiến giá trị bất động sản bị điều chỉnh lại. Ngoài ra, các khu vực đang tăng giá mạnh cũng có nguy cơ trở thành “bong bóng” khi giá đã vượt xa giá trị thực tế. Nhà đầu tư nếu không tỉnh táo có thể sẽ mua phải đất nền với giá cao hơn nhiều so với giá trị thực của nó.