Dự báo mỗi năm Hà Nội sẽ thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ

Nguồn cung hạn chế khiến giá căn hộ leo thang

Theo kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội, tổng nguồn cầu giai đoạn 2022 - 2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ. Nhưng dữ liệu nghiên cứu từ đơn vị khảo sát lại cho thấy, số lượng căn hộ mở bán mới đang liên tục sụt giảm.

Theo kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội, tổng nguồn cầu giai đoạn 2022 - 2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ. Nhưng dữ liệu nghiên cứu từ VARS cho thấy, số lượng căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đang liên tục sụt giảm. Năm 2023, nguồn cung căn hộ mới đạt gần 11.000 sản phẩm, bằng 66% so với năm 2022. Quý 1/2024, thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận được 3.000 căn hộ mở bán mới.

Điều này khiến tình trạng giá căn hộ chung cư liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, kể cả chung cư cũ (đã qua sử dụng).

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cũng chỉ ra, giá căn hộ Hà Nội đang tăng liên tiếp hàng chục quý. Chỉ số giá sản phẩm tại thời điểm quý 1/2024, ước tăng 48% so với quý 1/2019 và tăng 8 điểm phần trăm so với quý cuối năm 2023, là mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Cụ thể, giá bán căn hộ hạng C ở mức 30-45 triệu/m2, tăng 20-30% so với cùng kỳ; hạng B từ 45-60 triệu/m2, tăng 15-20% so với cùng kỳ; hạng A 60-100 triệu/m2, tăng 5-10% so với cùng kỳ; hạng A+ có giá bán 100 - 200 triệu/m2, tăng 15-20% so với cùng kỳ. Mức tăng trưởng mạnh diễn ra ở hầu khắp quận của Hà Nội. Thị trường chủ yếu ghi nhận triển khai kinh doanh đối với căn hộ hạng B và A, rất ít sản phẩm hạng C hoặc A+.

Như vậy, từ nay đến năm 2025, trung bình mỗi năm, Hà Nội có thể thiếu hụt 50.000 căn hộ. Số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới liên tục sụt giảm, không nhiều người có ý định bán nhà và thị trường vắng bóng hoàn toàn các căn hộ giá bình dân.

Tuy nhiên, 5 năm nay, Hà Nội không có dự án mới nên nguồn cung cạn kiệt, khan hiếm. Nhu cầu đang quá lớn, nguồn cung không có khiến giá nhà đất tăng cao.

Giá cả chung cư Hà Nội tăng vì khan hiếm là một hiệu ứng của quy luật cung cầu. Cung nhỏ hơn cầu nên buộc lòng giá phải tăng lên để bảo đảm sự cân đối, mặc dù mức giá tăng có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ nhóm đầu cơ tạo cung cầu ảo để đẩy giá trên thị trường mua đi bán lại.

Theo VARS giá chung cư Hà Nội sẽ được điều chỉnh, nhưng không nhiều. Để giá chung cư ổn định, cần có sự phối hợp giữa cơ quan nhà nước và các chủ thể tham gia trên thị trường.

Biện pháp kéo giảm giá nhà, tăng nguồn cung mới

Để có thể kéo giảm giá nhà, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, cần cơ cấu lại các phân khúc và muốn làm được, cần có sự chung tay, góp sức, thống nhất quan điểm, cách thức triển khai, phối hợp của nhiều phía, từ các cơ quan quản lý nhà nước, tới các doanh nghiệp, ngân hàng…

Về phía cơ quan quản lý nhà nước, theo ông Đính, cần nghiên cứu phương án rút ngắn quy trình, thủ tục hành chính đầu tư, xây dựng; xem xét các phương án hỗ trợ doanh nghiệp trong khâu tính tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng. Đây là 2 hạng mục chiếm rất nhiều chi phí của chủ đầu tư, trực tiếp ảnh hưởng đến giá thành của bất động sản.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chương trình tín dụng với lãi suất ưu đãi dành riêng cho doanh nghiệp đầu tư, phát triển nhà ở phân khúc bình dân; có các cơ chế, chính sách cụ thể, rõ ràng để hỗ trợ các chủ đầu tư nếu muốn cơ cấu lại dự án theo hướng chuyển từ cao cấp sang bình dân, hoặc nhà ở xã hội.

Trước đó, theo VARS, giải pháp khả thi nhất là phát triển các đô thị lớn theo chiều dọc, nghĩa là chuyển đổi nhà phố thành chung cư cao tầng. Đây cũng là hướng phát triển chung của các nước đã phát triển hơn Việt Nam, khi nhà xây dựng mới trong những năm gần đây hầu hết là căn hộ cao tầng.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Đỗ Viết Chiến phân tích, có ba nhóm vấn đề liên quan đến chính sách phát triển bất động sản hiện còn nhiều vướng mắc, gồm: Nhóm tổ chức thực thi pháp luật, nhóm chồng chéo giữa các văn bản luật với nhau và nhóm thực tế đã nảy sinh nhưng pháp luật chưa điều tiết kịp. Bên cạnh đó, quy định các bước thủ tục đầu tư xây dựng hiện nay còn khá phức tạp, thời gian kéo dài (có dự án mất tới 5-7 năm mới hoàn thành công trình), khiến doanh nghiệp có thể bỏ lỡ cơ hội kinh doanh hiệu quả.

Do đó, theo ông Chiến, ác cơ quan quản lý nhà nước cần nhanh chóng ban hành công khai, minh bạch quy trình thủ tục về đầu tư xây dựng để người dân, doanh nghiệp có thể nắm bắt, sẵn sàng tham gia thị trường, từ đó loại bớt những chi phí không tên, cơ chế xin-cho, góp phần giảm giá thành nhà ở.