Doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa hết “khát vốn”?

Doanh nghiệp địa ốc gặp “rào cản” về vốn

Bên cạnh vấn đề pháp lý, vốn là rào cản lớn nhất đối với tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản. Trong 2 năm qua, doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng thiếu hụt vốn nghiêm trọng, thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh, ách tắc về pháp lý đẩy lượng hàng tồn kho gia tăng, nhiều công trình, dự án không hoàn thành đúng tiến độ, rơi vào cảnh dang dở, gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Mặc dù nỗ lực tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, các Bộ, ngành đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận, thanh khoản trên thị trường bất động sản đã có sự chuyển biến tích cực theo thời gian, tuy nhiên áp lực dòng tiền vẫn chưa vơi với doanh nghiệp bất động sản nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Tình trạng này sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới.

Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê công bố, trong năm 2023 có khoảng 1.300 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng gần 8% so với năm trước. Trung bình mỗi tháng, khoảng 107 doanh nghiệp địa ốc rời bỏ thị trường. Nhiều doanh nghiệp xây dựng, bất động sản đã cắt giảm nhân viên từ 50% đến 75%.

Con số này đã phản ánh rõ những khó khăn mà thị trường bất động sản nói chung hay doanh nghiệp bất động sản nói riêng đã phải đối mặt trong suốt năm vừa qua.

Những trở ngại về chính sách, pháp lý, nguồn cung và sức cầu trên thị trường đều giảm, áp lực đáo hạn trái phiếu đè nặng, dòng tiền kinh doanh eo hẹp… đã đẩy các doanh nghiệp rơi vào vòng xoáy suy giảm.

Trong bản tin thị trường mới đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết “khát tiền” vẫn là thực trạng mà nhiều doanh nghiệp địa ốc phải đối mặt thời gian tới. Với đặc trưng vốn chủ sở hữu mỏng, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp phụ thuộc phần lớn vào vốn vay. Tuy nhiên, hai nguồn vốn hàng đầu là tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đều biến động mạnh thời gian qua.

VARS dẫn số liệu của Viện Đào tạo nghiên cứu BIDV, nếu như trong năm 2022, nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp chỉ chiếm 7,7% trong cơ cấu vốn của lĩnh vực bất động sản, con số này đã tăng lên 26% năm 2023. Ngược lại vốn tín dụng năm 2023 có chiều hướng giảm với tỷ lệ 54% trong khi năm 2022 là 74%.

Tuy nhiên, dư nợ tín dụng bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng trên 20% tổng dư nợ với nền kinh tế và vẫn trong xu hướng tăng. Số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy lũy kế 11 tháng năm 2023, dư nợ tín dụng với hoạt động kinh doanh bất động sản tăng khoảng 27% so với năm trước đó nhưng tập trung ở phía nguồn cung. Trong khi tín dụng vay mua nhà rất thấp, chỉ bằng một phần tư dư nợ tín dụng với dự án đầu tư khu đô thị, nhà ở.

Dù lãi suất huy động và cho vay mới của các ngân hàng thương mại giảm hơn 2% một năm so với cuối năm 2022, VARS đánh giá doanh nghiệp bất động sản vẫn khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Bởi các thỏa thuận tín dụng chỉ tập trung ở doanh nghiệp có tình hình tài chính tốt, quỹ đất lớn với dự án sạch. Trong khi tài sản đảm bảo cho khoản vay của phần lớn doanh nghiệp địa ốc không đáp ứng yêu cầu vì ngân hàng thận trọng hơn khi giải ngân và ưu tiên khách hàng chấp nhận lãi suất cao.

Doanh nghiệp bất động sản cần làm gì?

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản hiện nay chỉ là giai đoạn sàng lọc những vấn đề rủi ro, nhất là trái phiếu. Lãnh đạo các doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu lại tổ chức, sản phẩm, hoạt động tài chính để chọn được các hướng đi an toàn hơn. Cơ hội lội ngược dòng vẫn mở ra cho nhiều doanh nghiệp có nền tảng tài chính chắc chắn, chiến lược phát triển sản phẩm với tầm nhìn dài hạn.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, để giảm bớt sự lệ thuộc vào ngân hàng, đảm bảo hiệu quả và sự ổn định của hệ thống tài chính khi lượng tín dụng đổ vào bất động sản đang khá cao, trong những năm qua, chủ đầu tư ưu tiên phát hành TPDN để huy động nguồn vốn trung và dài hạn.

“Đây là chuyển dịch mang tính tích cực cho thị trường bất động sản Việt Nam, cũng là hoạt động có lợi hơn đối với doanh nghiệp. Việc phát hành trái phiếu có gắn quyền mua bất động sản sẽ giúp doanh nghiệp vừa huy động vốn vừa tiêu thụ được sản phẩm của mình”, ông Đính nói.

Trong năm 2023, tình hình phát hành TPDN có phần cải thiện, tổng giá trị phát hành TPDN được ghi nhận 311.240 tỷ đồng, trong đó trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực bất động sản là 73.200 tỷđồng, chiếm 23,5% tổng giá trị, tăng 40,8% so với năm 2022. Nhưng vẫn chỉ bằng khoảng 1/3 tổng giá trị TPDN bất động sản phát hành năm 2021.

Trong khi đó, đối với nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), xu hướng chảy vào một số dự án bất động sản phân khúc khác có diện tích lớn, vị trí đẹp. Theo thống kê Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) công bố, nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản năm 2023 đạt gần 4,67 tỷ đồng, tăng 4,8% so với cùng kỳ và giữ vị trí thứ 2 trong các lĩnh vực thu hút vốn đầu tư FDI năm 2023.

Như vậy, nguồn vốn FDI vẫn duy trì là điểm sáng, hoạt động bán hàng bắt đầu có chuyển biến, nhưng các kênh vốn chính vẫn đang gặp thách thức, chưa thực sự ổn định.

Theo nhận định của TS. Cấn Văn Lực, việc giảm lãi suất chắc chắn sẽ khiến thị trường địa ốc tốt hơn lên ở nhiều khía cạnh. Mức lãi suất hấp dẫn sẽ giúp cho thị trường bất động sản hồi phục mạnh hơn bởi bản thân các doanh nghiệp bất động sản khi hoạt động cũng chủ yếu dựa trên nguồn vốn vay ngân hàng, trong khi người mua nhà cũng phải vay tiền, nên ngành này nhận được tác động tích cực kép.

Theo ông Lực, năm 2023, dù thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn nhưng nguồn vốn tín dụng vẫn tăng khoảng 6% so với cuối năm 2022 cho thấy những tín hiệu tích cực và niềm tin từ nhà đầu tư với thị trường này đã có sự cải thiện rõ rệt.

“Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở các phân khúc còn thiếu nguồn cung, bởi vậy các cơ quan quản lý cần lưu tâm phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính. Từ nay đến 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 800.000 đến 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn, ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng, vì vậy kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro”, TS Lực cho hay.