Định hình xu hướng của thị trường bất động sản 2024

Cơ hội và thách thức đan xen

Năm 2023 là một năm thị trường bất động sản gặp phải nhiều khó khăn, thách thức đan xen, tuy nhiên nhờ những nỗ lực của Chính phủ, các Bộ, ngành, địa phương vào cuộc để tháo gỡ nên một phần không nhỏ những hạn chế, vướng mắc của thị trường đã bắt đầu có nhiều tín hiệu phát triển tích cực. Trước tiền đề này, thị trường bất động sản năm 2024 sẽ đón nhận nhiều cơ hội phục hồi, cùng với đó là những thách thức vẫn còn đan xen.

Trong năm 2023, nguồn cung toàn thị trường khá thiếu hụt khi tổng nguồn cung cả năm 2023 chỉ đạt 55.329 sản phẩm, dù tăng 14% so với năm 2022, nhưng chỉ bằng 32% so với năm 2018, thời điểm trước khi xảy ra đại dịch Covid-19.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam, mỗi giai đoạn của thị trường bất động sản đều phải đối mặt với những yếu tố khác nhau nhưng khó khăn ở chu kỳ này khác biệt so với các giai đoạn trước do bị ảnh hưởng kép.

Thứ nhất, các doanh nghiệp bất động sản đã phải đối mặt với những thách thức vô cùng khó khăn do đại dịch Covid-19 gây ra.

Thứ hai, sau khi thị trường bắt đầu phục hồi, khi mọi người đã dồn sức chuẩn bị cho chu kỳ mới, thì thị trường lại giảm sút mạnh mẽ, đẩy các doanh nghiệp vào tình thế khó khăn. Nhiều doanh nghiệp không có phương án dự phòng vì trước đó, trong giai đoạn thị trường “sốt nóng”, họ đã không tính đến rủi ro. Trong đại dịch, khi được hỏi về kế hoạch ứng phó, 70% doanh nghiệp bất động sản đã trả lời rằng họ “đang chờ” đại dịch kết thúc.

Tuy nhiên, sau đại dịch, một số lượng đáng kể các doanh nghiệp “chờ” đã phá sản. Chỉ có những doanh nghiệp có chiến lược bán hàng mới và tiếp cận được với người mua mới có thể “sống sót”. Các doanh nghiệp chỉ đơn thuần “ngồi chờ” đa phần gặp khó khăn. Đây chính là “cú đấm” đầu tiên của thị trường đối với doanh nghiệp.

Thực tế, theo số liệu của Tổng cục Thống kê, năm 2023 có 1.286 doanh nghiệp giải thể, tăng 7,7% so với năm 2022 (năm 2022 tăng tới 38,7% so với năm 2021), 3.705 doanh nghiệp bất động sản ngừng có thời hạn, tăng 47,4%. Trong khi đó, số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới đạt 4.725, giảm 45%; có 2.270 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động, tăng 9,1%.

Dưới góc nhìn kinh tế, TS Nguyễn Minh Phong, Nguyên Phó Vụ trưởng, Phó Ban tuyên truyền lý luận, TS Kinh tế nhận định, năm 2024, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đối diện với nhiều cơ hội và thách thức đan xen, nhưng sẽ vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào lẫn đầu ra…

“Một trong những vướng mắc nhất của thị trường hiện nay là tính pháp lý của các dự án, chiếm khoảng 70-80% khó khăn. Nếu giai đoạn 2024 – 2025, các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án ở các khu dân cư mới sẽ được giải quyết và thị trường bất động sản sẽ phục hồi”, TS Nguyễn Minh Phong nhấn mạnh.

Theo Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn Xúc tiến đầu tư VARS, tình hình bất động sản Việt Nam sẽ thay đổi dựa vào tình hình kinh tế thế giới và điều hành kinh tế vĩ mô.

Thời gian tới, cùng với việc hoàn thiện để thông qua Luật Đất đai, Chính phủ vẫn tiếp tục nghiên cứu và ban hành các cơ chế, chính sách tích cực nhằm đẩy nhanh tiến trình phục hồi của thị trường.

"Mặc dù, chưa thể khẳng định thị trường sẽ đạt được các kết quả rực rỡ trong năm 2024. Nhưng đây chính là 'nền móng' cho chu kỳ phát triển mới của thị trường BĐS Việt Nam. Phân khúc BĐS nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bình dân sẽ phát huy tốt vai trò trụ cột, dẫn dắt toàn bộ thị trường từ giữa năm 2024", Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn Xúc tiến đầu tư VARS nhìn nhận.

Thay đổi để thích nghi

Trong bối cảnh các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với những thách thức lớn. Nhiều đơn vị đã không có đủ tiền để trả lương, nhiều doanh nghiệp phải cắt giảm lao động hoặc chuyển sang ngành nghề khác để tồn tại.

Trong khi đó, người mua nhà ngày càng khó tính hơn. Không ít doanh nghiệp đang phải nghĩ về cách tồn tại trong thời điểm hiện tại, chứ không phải nghĩ về tương lai, nhưng cũng có những doanh nghiệp đã chuẩn bị cho giai đoạn sau khủng hoảng. Họ nhìn nhận rõ chu kỳ và xu hướng của thị trường trong tương lai, trong đó có việc sử dụng dữ liệu để định hình và quyết định giao dịch.

Bên cạnh đó, người mua hiện nay cũng quan tâm đến tính pháp lý của dự án, tiến độ xây dựng và bàn giao có đúng cam kết hay không. Chỉ khi chủ đầu tư đáp ứng được mọi yêu cầu thì họ mới quyết định mua. Điều này cũng được thể hiện trong quy định mới của Luật Kinh doanh Bất động sản, khi bắt đầu từ năm 2025, chủ đầu tư phải đảm bảo nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và các nội dung liên quan đến đặt cọc sẽ được chặt chẽ hơn, đồng thời đảm bảo hoàn thành tiến độ để mở bán hàng.

Trong khi đó, với đội ngũ môi giới bất động sản cũng cần phải thay đổi sau khi Luật Kinh doanh Bất động sản mới được thông qua đã tác động trực tiếp đến tiêu chuẩn làm môi giới bất động sản.

Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra rằng, hiện có khoảng 100.000 cá nhân môi giới đang hoạt động, tuy nhiên chỉ có khoảng 40.000 trong số đó có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Phần lớn còn lại là “tay ngang”, không có đào tạo chuyên nghiệp, tạo ra một môi trường hoạt động không chuyên nghiệp và không được quản lý theo cách thức hệ thống.

Để thích nghi với các thay đổi trong pháp luật, các nhà môi giới cần nâng cao kiến thức, kỹ năng và sử dụng công nghệ một cách hiệu quả. Môi giới cần nắm vững và áp dụng đúng các quy định pháp luật mới, nâng cao kỹ năng giao tiếp, đàm phán đồng thời tận dụng công nghệ và hệ thống quản lý để tối ưu hóa quy trình làm việc, từ đó tăng cường tính chuyên nghiệp và minh bạch trong hoạt động kinh doanh.