Đất nền ven TP Hồ Chí Minh đón nhà đầu tư tìm về chờ chu kỳ tăng giá mới?

Qua thời “lướt sóng”?

Trong giai đoạn 2016–2019, đất nền ven TP.HCM từng là "mỏ vàng" cho nhà đầu tư ưa thích lướt sóng. Giá tăng mạnh chỉ sau vài tháng, thanh khoản cao, nguồn cung liên tục mở rộng khiến phân khúc này trở thành điểm nóng của thị trường. Tuy nhiên, sau những biến động vĩ mô kéo dài từ năm 2020 đến nay, đặc biệt là giai đoạn 2022–2023, đất nền ven đô đang dần mất đi sức hấp dẫn ngắn hạn, thay vào đó là sự dịch chuyển sang đầu tư dài hạn và chọn lọc hơn.

Theo báo cáo thị trường bất động sản của DKRA Group, trong 6 tháng đầu năm 2025, lượng giao dịch đất nền sơ cấp tại vùng ven TP.HCM giảm hơn 30% so với cùng kỳ 2024. Giá bán trên thị trường thứ cấp hầu như đi ngang hoặc điều chỉnh giảm nhẹ. Đáng chú ý, các nhà đầu tư không còn dễ dàng “xuống tiền” như trước mà ngày càng cân nhắc đến pháp lý, quy hoạch, hạ tầng và tiềm năng khai thác thực tế.

Ông Trần Khánh Quang – chuyên gia đầu tư bất động sản nhận định: “Đất nền không còn là cuộc chơi của nhà đầu tư vốn mỏng, kỳ vọng lợi nhuận ảo. Trong bối cảnh thị trường đang bước vào chu kỳ phục hồi chậm, việc kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn là thiếu thực tế.” Ông cho biết thêm, mặt bằng giá đất tại nhiều khu vực vùng ven đã tăng quá mạnh trong giai đoạn trước, trong khi hạ tầng và nhu cầu thực chưa theo kịp, dẫn đến tình trạng "đất chờ hạ tầng", khó khai thác.

Việc thanh lọc là cần thiết để thị trường phát triển bền vững. Các nhà đầu tư "lướt sóng" không có kiến thức sâu về quy hoạch hoặc pháp lý đang dần bị loại khỏi cuộc chơi. Ngược lại, dòng tiền đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn đang chiếm ưu thế, đặc biệt trong bối cảnh tín hiệu phục hồi kinh tế và chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản đang dần rõ ràng hơn từ cuối năm 2025.

Đặc biệt, sau thông tin sáp nhập địa giới hành chính, 47% nhà đầu tư kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng. Trong đó, các nhà đầu tư cho rằng nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản sau sáp nhập là: phát triển hạ tầng giao thông, quy hoạch đô thị mới, phát triển khu vực, tăng dân số và nhu cầu nhà ở, tâm lý kỳ vọng nhà đầu tư, chính sách ưu đãi đầu tư và dòng vốn FDI/di cư lao động đổ về.

Kỳ vọng vào một chu kỳ tăng giá mới

Qua khảo sát thực tế, tại các khu vực, giá đất nền đang ghi nhận mức tăng rõ rệt chỉ trong vòng 2 tháng gần đây.

Cụ thể, tại TP. Phú Mỹ (nay là phường Tân Thành, TP.HCM), giá đất mặt tiền đường trục chính tăng từ 5,5–6,5 triệu đồng/m2 lên 7–7,4 triệu đồng/m2; Phường Phước Hòa và Tân Phước (gần Quốc lộ 51) tăng từ 10–11 triệu lên 12–13 triệu đồng/m2; Vị trí gần cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu tăng từ 14–15 lên 16–17 triệu đồng/m2...

Không chỉ giá tăng, lượng nhà đầu tư từ TP.HCM và Hà Nội đổ về khu vực này cũng gia tăng rõ rệt.

Một trong những yếu tố chính củng cố niềm tin của nhà đầu tư vào triển vọng tăng giá đất nền vùng ven TP.HCM là làn sóng đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng giao thông. Tuyến Vành đai 3 – dự án có tổng vốn đầu tư hơn 75.000 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành vào năm 2026.

Ngoài ra, nhiều công trình giao thông quan trọng khác như cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, mở rộng Quốc lộ 50, tuyến metro số 2… cũng đang được xúc tiến triển khai. Các dự án này không chỉ kết nối vùng thuận tiện hơn mà còn góp phần nâng cao giá trị bất động sản liền kề, đặc biệt là phân khúc đất nền.

Ông Nguyễn Hoàng – Giám đốc bộ phận Nghiên cứu thị trường tại DKRA Group – nhận định: “Các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng như phía Tây Bắc và phía Nam TP.HCM đang dần trở lại tầm ngắm của nhà đầu tư, bởi mặt bằng giá vẫn còn dư địa tăng trưởng và tỷ lệ đô thị hóa ngày càng cao.”

Khác với giai đoạn sốt nóng trước đây, chu kỳ tăng giá sắp tới được các chuyên gia dự đoán sẽ diễn ra theo hướng ổn định và có chọn lọc hơn. Những khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng kết nối mạnh, pháp lý minh bạch và mật độ dân cư đang tăng nhanh sẽ trở thành tâm điểm.

Ông Trần Khánh Quang nhìn nhận: “Nhà đầu tư hiện nay không còn chạy theo sóng ngắn hạn mà đang tìm kiếm cơ hội gia tăng giá trị theo chu kỳ từ 2–3 năm, đặc biệt ở những khu vực ven đô có tiềm năng trở thành trung tâm đô thị vệ tinh của TP.HCM.”

Điều này cũng đồng nghĩa rằng, nhà đầu tư phải thay đổi chiến lược: thay vì kỳ vọng lãi nhanh sau vài tháng, họ cần nhìn vào yếu tố phát triển bền vững, dài hạn và khả năng khai thác thực tế như cho thuê, sử dụng làm tài sản tích trữ…