M&A bất động sản đứng trước cơ hội mới, “thời cơ vàng” cho nhà đầu tư?

"Làn sóng" mới cho hoạt động M&A

Bà Nguyễn Lê Dung - Trưởng Dịch vụ Tư vấn Đầu tư tại Savills Hà Nội - cho rằng, những cải cách này cùng với dòng vốn đầu tư chiến lược đang tạo ra một bức tranh sôi động cho hoạt động M&A.

Trong thời gian vừa qua, nhà đầu tư trong nước chiếm ưu thế về số lượng giao dịch nhờ khả năng quyết định nhanh và am hiểu thị trường. Tuy nhiên, nhà đầu tư ngoại vẫn đóng vai trò chủ đạo trong các thương vụ lớn, đặc biệt ở phân khúc nhà ở cao cấp, khu đô thị và bất động sản công nghiệp.

Một số thương vụ tiêu biểu gần đây có thể kể đến Capitaland (Sycamore) mua dự án tại Bình Dương từ Becamex IDC trị giá 553 triệu USD, Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và NTT Urban Development cùng hợp tác với Kim Oanh Group phát triển dự án The One World. Hay Nishi Nippon Railroad mua 25% cổ phần dự án Paragon Đại Phước từ Nam Long. Những thương vụ này phản ánh sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và gần đây là sự nổi lên của các quỹ từ Mỹ và Châu Âu.

Từ nay đến cuối năm 2025, Savills kỳ vọng thị trường M&A sẽ tăng trưởng tốt nhờ các yếu tố cải cách pháp lý, chiến lược ngoại giao kinh tế chủ động và dòng vốn tìm kiếm giá trị bền vững.

Đáng chú ý, nhiều quỹ đầu tư đã đưa tiêu chí ESG và hiệu quả dài hạn thành điều kiện tiên quyết, thúc đẩy các thương vụ vào dự án xanh, khu công nghiệp, nhà ở cho chuyên gia. Hơn hết, các hình thức như hợp tác phát triển, M&A theo giai đoạn, hoặc chuyển nhượng từng phần sẽ tiếp tục phổ biến nhằm tăng linh hoạt và tối ưu hóa dòng vốn.

Ngoài ra, một yếu tố quan trọng khác được kỳ vọng sẽ mở ra không gian phát triển mới và tạo điều kiện thuận lợi cho dòng vốn đầu tư, bao gồm hoạt động M&A bất động sản, đó chính là việc sắp xếp, sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh. Bà Nguyễn Lê Dung nhận định những khu vực nằm tại ranh giới hành chính cũ, nhưng sở hữu vị trí chiến lược và tiềm năng phát triển đô thị cao, thường sẽ là những địa phương được hưởng lợi trước tiên.

Lấy ví dụ điển hình, việc sáp nhập giữa thành phố Hải Phòng và tỉnh Hải Dương đang thu hút sự quan tâm lớn từ thị trường. Các khu vực như An Dương, Thủy Nguyên (thuộc Hải Phòng), và Chí Linh, Kinh Môn (thuộc Hải Dương) nổi bật nhờ vị trí trung gian thuận lợi, quỹ đất phát triển còn lớn và hạ tầng ngày càng được hoàn thiện.

Tương tự, khu vực vùng ven Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh cũng đang chứng kiến sự gia tăng về nhu cầu khảo sát, chuyển nhượng và hợp tác đầu tư.

M&A bất động sản đứng kỷ nguyên mới

Trong bối cảnh thị trường đang phục hồi, các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh và quỹ đầu tư nước ngoài đang chủ động săn tìm những tài sản giá trị với mức định giá hợp lý, tạo nên làn sóng M&A sôi động chưa từng có.

Theo ông Nguyễn Hoàng – Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu của DKRA Group, “Tình hình thanh khoản thấp và áp lực tài chính đang khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải cơ cấu lại danh mục tài sản. Đây chính là thời điểm thuận lợi để các thương vụ M&A diễn ra với quy mô và tốc độ nhanh hơn.” Thực tế, nhiều dự án dở dang do thiếu vốn đang được chào bán, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư khác tiếp cận, hoàn thiện và khai thác.

Một điểm đáng chú ý là sự chuyển dịch từ các thương vụ nhỏ lẻ sang các thương vụ quy mô lớn và chiến lược. Theo thống kê từ Cushman & Wakefield Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2025, tổng giá trị các thương vụ M&A bất động sản đạt gần 1,2 tỷ USD – tăng 35% so với cùng kỳ năm trước. Các phân khúc được quan tâm nhiều nhất bao gồm: nhà ở đô thị, bất động sản công nghiệp, và gần đây là bất động sản nghỉ dưỡng tại các địa phương có tiềm năng du lịch như Khánh Hòa, Quảng Nam, Bình Thuận.

“Đây là giai đoạn thanh lọc và tái cấu trúc thị trường. Doanh nghiệp nào biết tận dụng M&A để mở rộng quỹ đất, tăng tốc phát triển dự án sẽ chiếm lợi thế lớn trong giai đoạn phục hồi và tăng trưởng tiếp theo,” bà Trang Bùi – Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định. Bà cũng cho rằng các nhà đầu tư nước ngoài đang rất quan tâm tới thị trường Việt Nam nhờ vào tiềm năng dân số trẻ, đô thị hóa nhanh và tốc độ phát triển hạ tầng mạnh mẽ.

Ngoài ra, sự vào cuộc mạnh mẽ của các ngân hàng và định chế tài chính với vai trò trung gian, tư vấn và tài trợ vốn cũng đang góp phần thúc đẩy hoạt động M&A chuyên nghiệp và minh bạch hơn. Các yếu tố pháp lý liên quan đến chuyển nhượng dự án cũng đang được hoàn thiện, tạo nền tảng cho sự bùng nổ của M&A trong thời gian tới.

Tóm lại, kể từ năm 2025, M&A bất động sản Việt Nam đang đứng trước kỷ nguyên mới – nơi mà cơ hội song hành cùng thách thức. Sự chủ động, nhạy bén và chiến lược dài hạn sẽ là yếu tố then chốt để các nhà đầu tư giành lợi thế trong cuộc đua tái cấu trúc thị trường bất động sản.