Phân khúc bất động sản nào đang hút dòng tiền tại khu vực phía Nam?

Siêu đô thị và cấu trúc đô thị đa trung tâm: Cơ hội bứt phá dài hạn

Tại hội thảo “Bất động sản siêu đô thị TP Hồ Chí Minh: Thời cơ vàng cho nhà đầu tư Hà Nội” diễn ra mới đây, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, nhận định TP.HCM đang có cơ hội “lột xác” thành một siêu đô thị mang tầm khu vực, hội tụ đủ yếu tố để phát triển đa trung tâm, tích hợp công nghiệp, dịch vụ, tài chính, logistics, cảng biển và du lịch – điều mà ít đô thị Đông Nam Á nào sở hữu đồng thời.

Điểm nhấn của siêu đô thị này chính là cấu trúc giao thông và đô thị đang được tái thiết theo hướng liên kết vùng. Đặc biệt, trục Đông Bắc – tiếp giáp khu trung tâm, quỹ đất lớn, hạ tầng liên tục được đầu tư và dân cư đang dịch chuyển mạnh – đang định hình vai trò như một “vùng trung chuyển chiến lược” trong chuỗi phát triển.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, có ít nhất 5 dự án hạ tầng trọng điểm đang tạo lực đẩy đáng kể cho thị trường địa ốc khu Đông Bắc, trong đó nổi bật là: Mở rộng Quốc lộ 13 lên 60m, hoàn thành trong năm 2025 – kết nối huyết mạch giữa TP.HCM và Bình Dương; Tuyến Vành đai 3 – hoàn thiện vào 2026, sẽ rút ngắn thời gian di chuyển giữa Đông Bắc TP.HCM với sân bay Long Thành và các khu công nghiệp lớn; Metro số 2, đường ven sông Sài Gòn dài 100km – không chỉ thay đổi diện mạo giao thông, mà còn tái định vị không gian đô thị toàn vùng.

Ông Đính nhấn mạnh, quá trình tái cấu trúc đô thị này đồng nghĩa với việc tái phân bổ dân cư, từ khu vực nội thành vốn đang quá tải sang những khu vực có khả năng đáp ứng tốt hơn về không gian, hạ tầng và kết nối – mà Đông Bắc TP.HCM chính là một lựa chọn nổi bật.

Làn sóng “Nam tiến” và phân khúc căn hộ lên ngôi

Sự chuyển dịch dòng vốn từ Bắc vào Nam không còn là hiện tượng cá biệt mà đã trở thành xu hướng rõ rệt. Theo phân tích của ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, hai yếu tố then chốt thúc đẩy xu hướng này là giá bán và chính sách bán hàng.

Tại Hà Nội, mặt bằng giá căn hộ hiện dao động từ 50–79 triệu đồng/m² (theo CBRE), tiệm cận ngưỡng khó tiếp cận đối với người mua thực. Trong khi đó, TP.HCM – đặc biệt là khu Đông Bắc – vẫn duy trì mức giá tương đối hợp lý, khoảng 40–50 triệu đồng/m², mở ra cơ hội tốt hơn cho nhà đầu tư cũng như người mua ở thực.

Cùng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, tiềm năng tăng giá tại TP.HCM còn lớn, đặc biệt khi xét đến sức bật từ các địa phương mới sáp nhập như Bình Dương hay Bà Rịa - Vũng Tàu. Trong khi đó, Hà Nội đã ghi nhận mức giá và giá thuê tăng quá nhanh trong những năm qua, thu hẹp dư địa tăng trưởng.

Trong số các phân khúc, căn hộ tại khu Đông Bắc TP.HCM đang được giới chuyên gia đánh giá là hấp dẫn nhất về khả năng sinh lời và giá trị thực. Với mức lợi nhuận cho thuê ước đạt 7,5%/năm – một tỷ suất rất cao trên thị trường hiện nay – đây được xem là sản phẩm vừa đáp ứng được nhu cầu ở, vừa là kênh đầu tư hiệu quả dài hạn.

Một điểm khác biệt lớn giữa TP.HCM và Hà Nội là quy mô dân số và lực cầu. TP.HCM sau sáp nhập có dân số và quy mô kinh tế gần gấp đôi Hà Nội, đồng thời là nơi tập trung hàng triệu công nhân, chuyên gia, kỹ sư… hình thành nên lực cầu nhà ở bền vững, mà Hà Nội khó so sánh được.

Dù được đánh giá là khu vực hút dòng tiền lớn, giới chuyên gia khuyến nghị không nên nhìn nhận Đông Bắc TP.HCM như một “điểm nóng đầu cơ”. Sự phát triển của khu vực này cần gắn với định hướng quy hoạch bền vững, kiểm soát minh bạch và đảm bảo cân bằng cung – cầu thực tế.

Bài học từ các cơn sốt đất vùng ven trong quá khứ cho thấy, nếu để kỳ vọng phi thực tế dẫn dắt thị trường, dư địa tăng trưởng thật có thể nhanh chóng bị bào mòn, kéo theo những hệ lụy về bong bóng giá và rủi ro tài chính cá nhân.