Nhà đầu tư bất động sản cần thay đổi chiến lược trước chu kỳ mới của thị trường?

Sẵn sàng cho kỷ nguyên mới

Báo cáo thị trường quý I/2025 của Savills vừa qua đã ghi nhận những tiến triển tích cực tại hai thị trường trọng điểm là Hà Nội và TP.HCM trong ba tháng đầu năm 2025.

Tại Hà Nội, tổng số lượng căn hộ bán được đạt 7.914 căn, tăng 49% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án đại đô thị như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Global Gate chiếm lĩnh với tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung.

Phân khúc văn phòng ghi nhận mức hấp thụ tích cực với tỷ lệ lấp đầy đạt 82%.

Phân khúc bán lẻ cũng duy trì sự sôi động với tỷ lệ lấp đầy 86%, nhờ sự mở rộng của chuỗi cửa hàng tiện lợi và các thương hiệu thời trang, mỹ phẩm như GS25, Adidas và Pedro.

Tại TP.HCM, giá thuê văn phòng hạng A tăng lên 833.000 đồng/m2/tháng với tỷ lệ lấp đầy đạt 88%. Phân khúc bán lẻ tiếp tục duy trì vị thế vững chắc với tỷ lệ lấp đầy ở mức 94%. Nguồn cung căn hộ mới vẫn còn hạn chế, song được kỳ vọng sẽ cải thiện trong thời gian tới nhờ các chính sách quy hoạch và khung pháp lý được điều chỉnh theo hướng thúc đẩy phát triển dự án.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, được thúc đẩy bởi những cải cách hành chính và sự đầu tư vào cơ sở hạ tầng. Việc triển khai Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi từ tháng 8/2024 đã góp phần rút ngắn quy trình phê duyệt và đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư.

Các dự án hạ tầng có quy mô lớn như sân bay Quốc tế Long Thành, hệ thống đường bộ cao tốc hay tuyến đường sắt tốc độ cao sẽ mở rộng khả năng kết nối giao thông giữa các vùng và các khu vực hành lang mới để phát triển thêm nhiều dự án.

Bên cạnh đó, việc tái cấu trúc đơn vị hành chính với quy định sáp nhập tỉnh (gộp 63 tỉnh, thành thành 6 thành phố trực thuộc Trung ương và 28 tỉnh) được kỳ vọng sẽ nâng cao hiệu quả quản lý kinh tế, giảm chi phí hành chính và đơn giản hóa quy trình đầu tư. Đối với lĩnh vực bất động sản, các khu vực hành chính mở rộng sẽ cho phép quy hoạch đồng bộ, nâng cấp hạ tầng và tạo môi trường đầu tư hấp dẫn hơn, từ đó thúc đẩy các dự án quy mô lớn, gia tăng giá trị đất và hỗ trợ phát triển cân bằng giữa đô thị và nông thôn.

Đồng thời, các xu hướng mới như đô thị thông minh, ứng dụng trí tuệ nhân tạo vào nền tảng công nghệ bất động sản và phát triển bền vững đang dần định hình thị trường. Nhà ở giá hợp lý cũng là một trong những định hướng trọng tâm, với sự hỗ trợ từ các cơ chế thúc đẩy hợp tác công - tư và sự tăng cường phát triển toàn diện.

Nhà đầu tư cần thay đổi “chiến lược”

Báo cáo Impact 2025 từ Savills cũng chỉ ra rằng chu kỳ tăng trưởng bền vững từng khiến bất động sản trở thành kênh sinh lời ưa chuộng nay đã chững lại. Tuy nhiên, tâm lý nhà đầu tư được cải thiện đáng kể khi nhiều quy hoạch được phê duyệt, thông qua và các dự án có thể triển khai ra thị trường.

Tâm lý nhà đầu tư bất động sản tại Việt Nam đang có dấu hiệu cải thiện rõ nét nhờ hàng loạt quy hoạch được phê duyệt, cơ chế hành chính được cải cách và tiến độ giải ngân đầu tư công được đẩy mạnh. Theo các chuyên gia của Savills, thị trường đang bước vào một chu kỳ mới sau giai đoạn thanh lọc kéo dài, đòi hỏi nhà đầu tư phải tái định vị chiến lược, ưu tiên dòng tiền bền vững và khả năng vận hành tài sản.

Cũng theo báo cáo Impact 2025 từ Savills, hiện nay có hai hướng chiến lược nổi bật đang định hình lại bất động sản toàn cầu.

Thứ nhất là đầu tư theo chủ đề, thay vì địa lý hay phân khúc truyền thống, với các lĩnh vực trung tâm dữ liệu, y tế, giáo dục, nhà ở cao tuổi, logistics... Đây là những ngành có tính kháng chu kỳ cao và gắn liền với xu hướng xã hội dài hạn. Tỷ trọng đầu tư vào các phân khúc này ước tăng từ dưới 4% năm 2008 lên gần 13% vào năm 2023.

“Người Việt từ lâu đã coi trọng giáo dục, với tỷ lệ chi tiêu cho việc học của con cái cao hơn so với một số quốc gia khác trong khu vực. Khi giáo dục tư nhân trở nên dễ tiếp cận hơn với mọi người, lĩnh vực này hứa hẹn còn nhiều dư địa để phát triển. Tương tự, sự gia tăng tỷ lệ người dân tham gia bảo hiểm y tế có thể mở ra cơ hội mới cho ngành y”, ông Neil MacGregor - Tổng Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam bày tỏ.

Cũng theo ông Neil MacGregor, khi dân số Việt Nam bắt đầu già hóa, kỳ vọng sẽ có nhiều nhà phát triển bất động sản tìm kiếm các mô hình đầu tư mới phục vụ cộng đồng hưu trí và chăm sóc người cao tuổi. Đặc biệt, bất động sản logistics cũng tiềm năng, nhất là khi hạ tầng giao thông và thương mại điện tử phát triển song hành.

Thứ hai là ưu tiên dòng tiền bền vững thông qua việc cải thiện trải nghiệm người thuê. Nhà đầu tư buộc phải quan tâm đến chất lượng tài sản, khả năng vận hành hiệu quả và sự phù hợp với nhu cầu thực tế.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng sau nhiều biến động toàn cầu và những thay đổi sâu sắc trong bối cảnh kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản toàn cầu đang bước vào một chu kỳ mới, đòi hỏi nhà đầu tư phải tái định vị chiến lược. Ở Việt Nam, thị trường đang chứng kiến loạt tín hiệu phục hồi, giữa bối cảnh đó, chiến lược đầu tư bất động sản tại Việt Nam cần được định hướng lại rõ ràng dựa trên những bài học quốc tế và điều kiện thực tiễn trong nước.