Giá bất động sản tại Việt Nam đã và đang “tăng nóng”, cần phải có “liều thuốc” đặc trị?

Cần “liều thuốc” điều tiết thị trường

Theo TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Việt Nam đang chứng kiến đà tăng giá bất động sản thuộc hàng cao nhất khu vực – một dấu hiệu rõ rệt cho thấy sự bất ổn mang tính hệ thống.

Trước thực trạng đó, vị chuyên gia ủng hộ việc áp thuế bất động sản như một công cụ điều tiết thị trường. Nhưng để "thuốc" phát huy hiệu quả, phải tính đến liều lượng, thời điểm và cách áp dụng cụ thể. Theo ông Lực, ba nhóm đối tượng nên nằm trong diện chịu thuế bao gồm: bất động sản thứ hai trở đi, nhà bỏ hoang và các giao dịch chuyển nhượng.

Ông lý giải, nhà ở thứ nhất gắn với nhu cầu thiết yếu, còn bất động sản từ căn thứ hai trở đi thường mang tính đầu tư, thậm chí đầu cơ – vì vậy, cần bị đánh thuế. Nhà bỏ hoang thì gây lãng phí tài nguyên, ảnh hưởng mỹ quan và trật tự đô thị. Trong khi đó, chuyển nhượng bất động sản liên tục, mang tính "lướt sóng", đã góp phần đẩy giá lên cao, làm méo mó thị trường.

Tuy nhiên, để chính sách thuế thực sự hiệu quả và công bằng, điều kiện tiên quyết là phải có hệ thống dữ liệu bất động sản minh bạch, toàn diện và đồng bộ – đúng nghĩa là “big data”. Việc xác định chính xác ai là chủ sở hữu thực tế, căn nhà nào là bỏ hoang, hay giá trị giao dịch sát với giá thị trường là điều không thể nếu thiếu một cơ sở dữ liệu thống nhất và đầy đủ.

Dù đã có những bước khởi đầu, quá trình xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai vẫn còn chậm. Theo TS. Cấn Văn Lực, Việt Nam sẽ cần thêm vài năm để hoàn thiện nền tảng cần thiết này. Do đó, dù chủ trương đã rõ ràng, thì việc áp dụng thuế bất động sản vẫn cần một lộ trình thận trọng, tránh “cưỡi ngựa xem hoa”, dẫn đến phản tác dụng.

Trong khi chính sách thuế được kỳ vọng góp phần hạn chế đầu cơ và điều tiết nhu cầu ảo, thì ở chiều ngược lại, cần những chính sách giảm gánh nặng cho doanh nghiệp – những người trực tiếp tạo ra nguồn cung cho thị trường.

Theo đó, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), đề xuất giảm thuế VAT và cắt giảm chi phí hình thành bất động sản, đặc biệt cho phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở bình dân. Một giải pháp quan trọng nữa là cải cách thủ tục hành chính – vốn có thể chiếm tới 10% chi phí dự án – để rút ngắn thời gian, giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp.

Ngoài ra, tình trạng thao túng giá và đầu cơ đất đai cũng đang khiến thị trường méo mó nghiêm trọng. Chủ tịch VNREA Nguyễn Văn Khôi kiến nghị các địa phương cần siết chặt kiểm soát, xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ đất và thao túng giá ảo.

Thị trường sẽ “ấm lên” trong năm nay?

Báo cáo Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam 2025 của JLL (công ty quản lý đầu tư và bất động sản thương mại hàng đầu thế giới) cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà tăng trưởng trở lại trong năm 2025, nhờ vào tâm lý nhà đầu tư được cải thiện, chi phí vay giảm, và hoạt động giao dịch gia tăng trên các phân khúc chính.

Đối với thị trường văn phòng cho thuê Việt Nam, JLL ghi nhận mức hấp thụ ròng hơn 43.000m² trong năm 2024. Tại trung tâm TP.HCM, giá chào thuê văn phòng hạng A và A+ đã tăng 1,3% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh nhu cầu ngày càng cao đối với không gian làm việc chất lượng cao và tính thân thiện với môi trường.

Đối với thị trường nhà ở, JLL dự báo nguồn cung sẽ phục hồi mạnh mẽ nhờ những điều chỉnh chính sách giúp tăng tính minh bạch và đẩy nhanh quá trình phê duyệt dự án. Các nhà phát triển và nhà đầu tư vẫn tập trung chủ yếu vào Hà Nội, TP.HCM và ngày càng chú trọng vào các khu vực vệ tinh, nơi nhu cầu đang có dấu hiệu gia tăng.

Còn với thị trường công nghiệp và chuỗi cung ứng, JLL cho hay Việt Nam tiếp tục là điểm đến hàng đầu tại Đông Nam Á cho lĩnh vực sản xuất, nhờ vị trí chiến lược và lợi thế từ chiến lược "Trung Quốc +1". Trong đó, lĩnh vực sản xuất và bất động sản vẫn là những ngành nhận FDI lớn nhất.

"Thị trường bất động sản Việt Nam đang cho thấy những dấu hiệu phục hồi rõ rệt, dự báo hoạt động đầu tư sẽ tăng mạnh trong năm 2025", JLL nhận định.