Đất nền bắt đầu “rã băng”, giá dưới 2 tỷ đồng được nhà đầu tư săn đón?

Phục hồi nhanh hơn dự báo

Theo báo cáo thị trường quý I/2024 của kênh Batdongsan.com.vn cho thấy, đà giảm giá đất nền đã dừng lại, mức độ quan tâm tìm mua đất nền có cải thiện rõ nét trong 3 tháng đầu năm.

Theo đó, lượt tìm mua đất nền tại một số khu vực cũng tăng nhẹ. Đặc biệt là ở các thị trường phía Bắc như Hà Nội, ghi nhận sự tăng trưởng nhu cầu mua đất nền gần 110% so với cùng kỳ. Nhu cầu tìm kiếm mua đất nền ở khu vực Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức tăng từ 1,7 – 2 lần so với cùng kỳ năm 2023.

Riêng tại TP.HCM, nhu cầu tìm kiếm đất nền tăng từ 13% - 25% so với cùng kỳ 2023 ở khu vực các quận 12, TP. Thủ Đức và huyện Hóc Môn.

Dù sự quan tâm gia tăng nhưng giá đất nền tại TP.HCM lại giảm 3% trong quý đầu năm 2024. Nhiều tỉnh phía Nam như Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Lâm Đồng, Đồng Nai chứng kiến mặt bằng giá rao bán đất nền hiện tại giảm từ 12% - 19% so với cùng kỳ năm 2023. Trong khi đó, miền Bắc giá đất nền tăng đến 25% và miền Trung tăng 4%.

TP.HCM vẫn là địa phương ghi nhận nhu cầu mua đất nền nhiều nhất khu vực phía Nam. Tuy nhiên, giao dịch vẫn chỉ ở mức ổn định, chưa thực sự có đột biến và vẫn đang ở mức thăm dò là chính.

Lượng giao dịch thành công tại các dự án đất nền Long An, Bà Rịa -Vũng Tàu có sự cải thiện rõ nét, một số khu vực đã có thanh khoản cải thiện nhưng chưa nhiều.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền nam Batdongsan.com.vn đánh giá sự hồi phục của thị trường đất nền được thúc đẩy bởi 3 động lực.

Thứ nhất là tính chu kỳ của thị trường đất nền, vào tháng 3 (sau Tết âm lịch), nhu cầu tìm kiếm đất nền thường tăng lên.

Thứ hai là giá đất nền đã có sự điều chỉnh ở một số khu vực khiến nhà đầu tư cân nhắc đến việc tham gia thị trường. Nhiều tỉnh phía Nam như Bà Rịa Vũng Tàu, Long An, Lâm Đồng, Đồng Nai chứng kiến mặt bằng giá rao bán đất nền hiện tại giảm từ 12% - 19% so với đầu năm 2023.

Thứ ba là làn sóng đón đầu thay đổi của ba bộ Luật mới sẽ có hiệu lực từ năm 2025. Quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau 2025, nhưng nhu cầu về đất nền thì khó mà đi xuống trong dài hạn vì tâm lý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này. Khi cung ít cầu nhiều, giá đất nền sẽ đi lên. Nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này và bắt đầu tìm kiếm đất nền trước khi luật mới áp dụng.

 “Chúng tôi từng đưa ra dự báo đất nền khả năng là phân khúc có sự cải thiện chậm nhất thị trường, sớm nhất phải từ cuối năm 2024 trở đi mới có tín hiệu. Tuy nhiên phân khúc này đã cho thấy sức hấp dẫn của “kênh đầu tư vua” đã trở lại. Trong 3 tháng đầu năm thị trường xuất hiện càng nhiều nhóm đầu tư “cá mập” đi săn đất nền số lượng lớn. Động thái này có thể đẩy chu kỳ tăng giá đất nền đến sớm hơn những dự báo trước đó, có thể là từ quý 2 năm nay”, ông Tuấn nhận xét.

Giá dưới 2 tỷ được “săn đón”

Cũng theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, phân khúc đất nền có giá dưới 2 tỷ đồng đang được tìm kiếm nhiều nhất thời gian qua. Tiếp đến là các sản phẩm đất nền giá từ 2 - 6 tỷ đồng. Một số dự án đất nền có giá ở khoảng tầm 1 - 2 tỷ đồng đã bắt đầu giao dịch tích cực hơn. Riêng TP.HCM, những khu đất thổ cư giá 3 - 4 tỷ đồng đã có thanh khoản tốt đến từ khách mua để ở.

Nhận định về thị trường đất nền trong thời gian tới, không ít chuyên gia cho rằng, giá bán đất nền sẽ điều chỉnh tăng từ quý II năm nay. Tuy vậy, thị trường trong thời gian tới sẽ "ấm" lên nhưng khả năng "sốt đất" sẽ không xảy ra, đặc biệt giá đất nền sẽ không tái diễn "nhân đôi, nhân ba" trong thời gian ngắn.

Theo ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, sau khi chung cư ở phía Bắc tăng giá trên 10% sau 6 tháng vừa qua, sẽ kéo theo phân khúc đất nền tăng cùng. Bởi các sản phẩm bất động sản trên có tác động tương tác lẫn nhau.

"Thời gian gần đây, chúng ta đã thấy đất nền quanh Hà Nội và các tỉnh lân cận Thủ đô tính thanh khoản được cải thiện rõ ràng. Giá đất nền thời gian này vẫn đang thấp hơn so với cách đây 1 năm trước", ông Quyết cho biết thêm.

Bên cạnh đó, ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn, dự báo những thay đổi về luật có thể thúc đẩy sự tăng giá đất trong tương lai khi tần suất cập nhật giá đất tăng lên và mức độ chính xác cao hơn.

Ông Long phân tích, với điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất cập nhật hàng năm, thay vì 5 năm/lần, Chính phủ quy định việc xác định bảng giá đất do UBND tỉnh thể hiện việc trao quyền và trách nhiệm xuống địa phương, nhằm định giá đất sát với tình hình thực tế của địa phương hơn.

Hay chương XI, Luật Đất đai 2024 quy định bỏ phương pháp chiết trừ, quy định chi tiết các điều kiện áp dụng 4 phương pháp định giá đất cũng nâng cao mức độ chính xác trong định giá đất.

Ngoài ra, điều 138, Luật Đất đai 2024 về bổ sung các điều kiện chi tiết để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất đang sử dụng không tranh chấp cũng mang đến cơ hội thanh khoản và tăng giá tốt hơn cho những sản phẩm đất nền thuộc diện này.