Phân khúc đất nền âm thầm trở lại đường đua

Phân khúc đất nền “âm thầm” trở lại

Theo dữ liệu thống kê trên trang điện tử batdongsan.com.vn được công bố trong sự kiện báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2024 ngày 3/4/2024, tại Hà Nội, nhu cầu tìm kiếm mua đất nền ở khu vực Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức tăng từ 1,7 – 2 lần so với quý 1/2023. Lượng tìm mua nhà riêng các quận ngoài trung tâm Hà Nội như Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, Đống Đa tăng từ 26% - 43%.

Còn ở khu vực phía Nam, mức độ quan tâm đất nền đã ngừng đà suy giảm. Riêng tại TP.HCM, sự tìm kiếm đất nền tăng từ 13% - 25% so với cùng kỳ 2023 ở khu vực các quận 9, quận 12, TP. Thủ Đức và huyện Hóc Môn.

Khảo sát của batdongsan.com.vn cho thấy, thị trường đất nền từ quý I/2024 đã bắt đầu đón một dòng tiền lớn đến từ những nhà đầu tư lớn với nhiều lô đất "khủng" tại cả khu vực TP Hồ Chí Minh và Hà Nội. Đáng chú ý, những thị trường vệ tinh tiềm năng, khu vực ven đô, sóng săn đất cũng đã bắt đầu xuất hiện. Những tín hiệu này cho thấy, nhiều khả năng đất nền sẽ chuyển động tích cực hơn trong thời gian tới.

Giới chuyên gia nhận định, sự hồi phục sớm của thị trường đất nền được thúc đẩy bởi 2 yếu tố là sóng đón đầu thay đổi của những bộ luật mới sẽ có hiệu lực từ năm 2025 và sự bão hòa của các kênh đầu tư khác. Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ ảnh hưởng đến thị trường đất nền khá nhiều từ năm 2024 trở đi.

Quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau năm 2025, song nhu cầu về đất nền khó đi xuống trong dài hạn vì tâm lý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này.

Khi cung ít cầu nhiều, giá đất nền sẽ diễn biến tăng lên. Nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này, bắt đầu đi săn đất nền trước khi luật mới áp dụng.

Thị trường đất nền khó lặp lại lịch sử nhân đôi nhân ba

Các chuyên gia nhận định, nhiều khả năng, giá bán đất nền sẽ điều chỉnh tăng từ quý II/2024. Mặc dù thị trường trong thời gian tới sẽ "ấm" lên nhưng khả năng "sốt đất" sẽ không xảy ra. Khó lặp lại kịch bản giá đất nền "nhân đôi, nhân ba" chỉ sau vài năm như trước kia khi thị trường bất động sản đang được định hướng để phát triển bền vững, lành mạnh hơn.

Trong khi đó, đánh giá của Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng), tình hình giao dịch dự báo vẫn chưa thể sôi động trong thời gian tới. Thanh khoản thấp trong năm 2023 và tâm lý của nhà đầu tư vẫn cẩn trọng trong việc đưa ra quyết định đầu tư khiến cho thị trường đất nền 2024 vẫn cần thêm thời gian để hồi phục.

Chưa kể, quy định siết chặt hoạt động phân lô bán nền của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có thể tác động tới nguồn cung, tâm lý người mua và giá cả của phân khúc này trong thời gian tới. Nhu cầu mua và giá giao dịch đối với các lô đất có diện tích lớn dự báo tiếp tục giảm.

Ngược lại, đối với các lô đất có diện tích nhỏ, tính thanh khoản sẽ cải thiện hơn và giá giao dịch thứ cấp có thể tăng nhẹ so với năm 2023.

Phía VARS thì cho rằng, các quy định từ bộ luật mới sẽ làm khan hiếm nguồn cung đất nền trong năm 2024, từ đó đẩy giá bán tại những khu đô thị lớn tăng khoảng 5 - 7% so với năm 2023.

Sự thận trọng của người mua và tâm thế “án binh bất động” từ phía người bán khiến phân khúc này chưa thể tạo ra sự bùng nổ trong năm 2024.

Trong cuộc khảo sát với 1.000 môi giới viên của Batdongsan.com.vn, đa phần câu trả lời cho rằng, phải đến quý IV/2024, thị trường đất nền mới có thể phục hồi trở lại. Đây cũng là mốc thời gian tương đồng với nhận định của ông Trần Khánh Quang, Giám đốc Công ty Đầu tư bất động sản Việt An Hòa. Vị này dự báo rằng, phải đến cuối năm 2024, những điểm sáng trong sức cầu mới bắt đầu xuất hiện. Các thành phố lớn sẽ là những khu vực dẫn đầu đà phục hồi của thị trường đất nền.

Nhà đầu tư cân nhắc khi xuống tiền

Nhìn nhận về thị trường, chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong cho rằng, năm 2024, về tổng thể thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc. Tuy nhiên, thị trường đã vượt qua giai đoạn "bĩ cực" nhất, đang và sẽ ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào và đầu ra.

Theo ông Phong, do quy định mới về siết chặt hoạt động phân lô bán nền tại Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và thanh khoản xuống thấp suốt năm nay nên phân khúc này cũng cần nhiều thời gian hơn trong việc hồi phục.

Về câu chuyện có nên đầu tư đất nền trong năm nay, các chuyên gia nhận địa vừa là cơ hội nhưng cũng không phải là cơ hội với 2 nhóm nhà đầu tư. Với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính chưa nên tham gia phân khúc đất nền ở thời điểm này. Còn đối với những nhà đầu tư lớn, có dòng tiền khỏe thì thời gian này là lúc thích hợp để tìm kiếm cơ hội.

Ngoài ra việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ chặt chẽ hơn sau khi Luật Đất đai (sửa đổi) đi vào hiệu lực từ đầu năm 2025. Do vậy, nhà đầu tư đất nền nên tìm đến những khu vực có quy hoạch 1/500 đã hoàn thiện, có đủ hạ tầng và sổ đỏ, hoặc xây dựng theo mẫu đã được hoàn công.

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, khi các Luật sửa đổi cùng được áp dụng từ ngày 1/1/2025, nguồn cung đất nền sẽ ít hơn bởi các chủ đầu tư bị hạn chế phân lô bán nền. Lúc này, giá đất nền có thể sẽ sang một chu kỳ tăng giá mới. Trong các lần điều chỉnh luật trước đây, đất chỉ tăng chứ không giảm. Năm 2024-2025 có thể là cơ hội cho người dùng cuối cùng, đặc biệt là những người có nhu cầu thực nhưng vẫn là giai đoạn khó khăn cho chủ đầu tư. Do vậy nhà đầu tư nên suy xét cẩn trọng trước khi xuống tiền.