Chuyên gia cảnh báo rủi ro “bẫy lãi suất” khi mua nhà

Điểm nổi bật trên thị trường bất động sản thời gian qua có thể thấy, dù giá tăng cao hơn so với cùng kỳ năm trước, nhưng lượng giao dịch bất động sản thành công vẫn tăng cao. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, 6 tháng đầu năm, giao dịch bất động sản có khoảng hơn 253.000 sản phẩm bán thành công, bằng 110,26% so với 6 tháng cuối năm 2023.

Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, tính đến tháng 6/2024, giá rao bán trung bình của bất động sản tăng 24% so với đầu năm 2023. Sôi động nhất trên thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm là chung cư Hà Nội. Nhu cầu tìm mua chung cư ở Thủ đô đạt đỉnh vào tháng 3/2024, tăng gần 60% so với cuối 2023. Chung cư hiện vẫn là loại hình có thanh khoản tốt nhất thị trường.

6 tháng đầu năm, thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận nguồn cung tăng gần gấp 1,3 lần so với cùng kỳ năm trước, đạt khoảng 2.356 sản phẩm. Thực tế, hầu hết các dự án được mở bán gần đây đều thu hút sự quan tâm của đông đảo khách hàng và có lượng giao dịch sản phẩm cao.

Lý giải điều này, nhiều chuyên gia cho rằng các Bộ luật mới sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn. Tuy nhiên, hoạt động của các chủ đầu tư sẽ bị siết chặt, chỉ những chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh mới có cơ hội phát triển trong giai đoạn mới khiến nguồn cung trở nên hạn chế, mặt bằng giá bất động sản sẽ tăng cao. Điều này khiến nhiều người đang có nhu cầu ở thực và cả nhà đầu tư tranh thủ “xuống tiền” để tối ưu chi phí và lợi nhuận.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, khi các bộ luật có hiệu lực sẽ tạo điều kiện tháo gỡ pháp lý, nhưng có thể giá bất động sản sẽ tăng, khiến người dân khó tiếp cận nhà ở.

Chuyên gia của Batdongsan.com.vn, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, nếu mua để ở, người mua nhà nên xuống tiền sau khi 3 bộ luật có hiệu lực và thị trường thẩm thấu các chính sách mới. Dù giá có thể cao hơn nhưng các quy định mới sẽ bảo vệ tốt hơn, giảm rủi ro cho người mua nhà.

Ông Tuấn nhấn mạnh "Tuyệt đối không nên mua nhà vì tâm lý đám đông, sợ lỡ cơ hội mà phải cân nhắc câu chuyện tài chính trước khi đưa ra quyết định, tránh rơi vào bẫy lãi suất, gánh nợ quá lớn".

Khuyến cáo của chuyên gia là có cơ sở bởi, khảo sát cho thấy, thời gian qua, rất nhiều nhà băng đang tung ra nhiều chính sách hấp dẫn để thu hút khách hàng. Có ngân hàng đưa ra mức lãi suất cho vay cực “mềm” khoảng 6-7%, tuy nhiên, không ít trong số đó là “bánh vẽ” khi chỉ áp trong 3 - 6 tháng.

Sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ được thả nổi bằng lãi suất cơ sở cộng với biên độ 3,5%/năm. Đáng chú ý, hầu hết ngân hàng đang áp dụng mức lãi suất cơ sở để thay thế lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng làm căn cứ để cộng thêm biên độ, từ đó định ra mức lãi vay cuối cùng mà khách hàng phải trả. Kết quả cuối cùng, với mức lãi cơ sở bình quân ở mức 8,2 - 9%/năm, cộng với biên độ, lãi vay mua nhà vẫn quẩn quanh cao ngất từ 12,5 - 13%/năm (sau khi thả nổi). Chưa kể, một số nhà băng còn tính thêm các “phụ phí” khác như bảo hiểm, chi phí đáo hạn… tổng cộng thêm khoảng 2-3%/năm.

Thực tế, trong những chu kỳ trước, cũng đã có không ít người mua nhà đã và đang phải oằn vai bởi khoản nợ sau khi hết hạn ưu đãi. Nhiều trường hợp sau khi lãi suất thả nổi tăng lên 13-14%, gánh nặng quá lớn, đã phải bán tháo tài sản để cắt nợ.

Theo các chuyên gia, người vay mua nhà phải cân nhắc kỹ khả năng trả nợ. Tỷ lệ an toàn là các khoản thanh toán không quá 30-40% thu nhập hàng tháng. Còn với nhà đầu tư, đây là thời điểm thích hợp cho cuộc đua đường dài, tuyệt đối không dùng đòn bẩy tài chính.

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group cho rằng, 3 Luật có hiệu lực được kỳ vọng sẽ mang lại nhiều chuyển biến tích cực cho thị trường trong thời gian tới. Ông Thắng “gói gọn” trong 4 điều mà Luật mới mang lại cho bất động sản.

Thứ nhất, tháo gỡ những vướng mắc pháp lý còn tồn đọng liên quan đến việc tính tiền sử dụng đất, cơ chế đền bù giải tỏa, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội,…

Thứ hai, tăng cường sự kiểm soát quản lý nhà nước đối với các hoạt động phân lô bán nền. Đảm bảo sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai. Từ đó, tránh tình trạng đầu cơ tích trữ sau đó bỏ hoang hóa, gây lãng phí tài nguyên quỹ đất quốc gia.

Thứ ba, tăng cường bảo vệ quyền lợi người mua bất động sản với quy định thu tối đa 5% giá trị hợp đồng; thanh toán giao dịch thông qua ngân hàng; công bố minh bạch, đầy đủ và chính xác thông tin dự án…

Thứ tư, đẩy mạnh minh bạch hóa thị trường, sàng lọc được những chủ đầu tư yếu kém năng lực triển khai. Từ đó góp phần hạn chế được vấn nạn dự án “treo”, chậm trễ trong công tác triển khai…