Chung cư mini: Liệu kịch bản có lặp lại như quán karaoke?

Chung cư mini - Nỗi đau hay mơ ước của người có thu nhập thấp?

Còn nhớ, năm 2022, tại Bình Dương, quán karaoke bốc cháy khiến 32 người thiệt mạng. Năm 2016, quán karaoke tại Hà Nội bốc cháy khiến 13 người tử vong. Những vụ hỏa hoạn kinh hoàng này đã khiến toàn bộ các quán karaoke trên địa bàn các thành phố lớn bị “khai tử”. 

Hồi tháng 3 năm nay, cũng chính tại phường Khương Đình, quận Thanh Xuân xảy ra vụ cháy chung cư mini tại số 315 Vũ Tông Phan. Cuối tháng 10/2022 xảy ra vụ cháy chung cư mini ở Cầu Giấy, Hà Nội. Tháng 3/2022, một vụ cháy chung cư mini ở phường Phú Đô, quận Nam Từ Liêm khiến nhiều người bị thương, 1 người tử vong… 

Ảnh: Lao động.

Và vụ việc đau lòng mới xảy ra mấy ngày nay khiến cả nước bàng hoàng đau xót, 56 con người đã bị cướp đi sinh mạng trong đám cháy chung cư mini Khương Hạ.

Để cấp cứu hỏa hoạn ở chung cư mini Khương Hạ, Cảnh sát phòng cháy chữa cháy phải rải 200 mét dây mới đưa nước đến được hiện trường. Mặt trái ngôi nhà không có cửa sổ, mặt sau bị chắn bởi một ngôi nhà khác. Bên phải, đằng trước và tum - đều được hàn sắt kiên cố. Không ít chuyên gia bất động sản và pháp lý đều nhận định, những con đường lối vào chung cư mini hầu như đều nhỏ hẹp như chính cái tên “mini” của nó đã chặn đứng sự sống mỗi khi bà hỏa ghé thăm. 

Người dân đô thị muốn có chỗ “an cư lạc nghiệp” không có nhiều lựa chọn nhà ở

Kênh Batdongsan.com ước tính, thu nhập bình quân của người lao động Hà Nội năm 2023 là 135 triệu đồng một năm. Trong khi giá rao bán trung bình nhà riêng trên trang này là 6,3 tỷ đồng một căn, chung cư là 3,1 tỷ đồng. Như vậy, nếu dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà, người dân phải "cày cuốc" 169 năm để sở hữu một căn nhà mặt phố và 23 năm để mua được một căn hộ chung cư.

Có sản phẩm nhà ở xã hội đó nhưng để mua được một căn nhà ở xã hội không hề dễ dàng.

Và nhiều người chấp nhận đi thuê hoặc mua những sản phẩm như chung cư mini. Đó chính là những "phương án cứu cánh" đối với những người có thu nhập thấp dù đôi khi phải đánh đổi với sự thiếu an toàn. Đặc biệt với mô hình chưa có những quy chuẩn, quy định cụ thể từ cơ quan quản lý như chung cư mini.

Có nên "khai tử" loại hình nhà ở này để đảm bảo an toàn cho người dân?

Nhiều người đặt ra giả thiết, liệu chung cư mini có chịu chung số phận như các quán karaoke để có thể chấm dứt những vụ cháy thương tâm như vừa rồi không? Hay còn những kịch bản nào khác nữa để chặn đứng những thảm kịch kinh hoàng ở chốn đô thị đất chật đông người?

"Đừng đổ lỗi cho tất cả những cái hố họa đều do chung cư mini gây ra" - Chuyên gia Nguyễn Quang Tuyến nhận định.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến – Trưởng khoa Luật Kinh tế - Đại học Luật nhận định, không nên đổ lỗi cho tất cả những cái hố họa đều do chung cư mini gây ra mà phải đặt câu hỏi “tại sao lại ra đời chung cư mini?”

“Quỹ nhà cho những người dân nói chung và những người có thu nhập thấp nói riêng có đủ không? Hiện nay Nhà nước cũng không đáp ứng được nhu cầu đó, bởi vậy đã xã hội hóa việc này. Chung cư mini tạo cơ hội cho những người dân có thể mua, thuê một căn hộ cho riêng mình. Như vậy thì nó góp phần khắc phục tình trạng khan hiếm nhà ở. Đó là ý nghĩa mà tích cực nó mang lại. Nó không tích cực là công tác quản lý của loại hình này đang có lỗ hổng lớn. Các chủ đầu tư theo kẽ hở đó để lách luật và thực hiện không đúng trách nhiệm của mình.

Tôi lấy ví dụ về vụ cháy xảy ra ở phố Khương Hạ vừa rồi. Tại sao trong bản thiết kế chỉ sáu tầng mà chủ đầu tư vượt lên chín tầng, nhưng cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở địa phương lại không biết. Thứ hai các cơ quan chức năng của Hà Nội, quận Thanh Xuân và phường Khương Đình đã làm hết trách nhiệm về công tác phòng cháy, chữa cháy, thoát hiểm hay chưa?”

Trên thực tế, để đảm bảo yêu cầu về PCCC, các công trình chung cư phải đáp ứng các yêu cầu khá nghiêm ngặt như lối thoát nạn, vật liệu chống cháy, hạ tầng giao thông xung quanh. Chính vì vậy, các chủ cơ sở chung cư mini sử dụng giấy phép nhà ở riêng lẻ để xây dựng loại hình nhà ở này nhằm né tránh quy định nghiêm ngặt về PCCC mà các chung cư nói chung phải đáp ứng. Đây cũng chính là “lỗ hổng” đặt ra cho các các cơ quan chức năng và cần giải quyết cấp bách.

Chung cư mini là loại hình phổ biến theo xu thế thời đại

Ở các quốc gia, chung cư mini khá phổ biến, thậm chí họ làm rất hiện đại và cực kỳ tiện nghi để hút khách.

Theo số liệu của hãng nghiên cứu Dragonomics, khoảng 50 triệu trong số 230 triệu hộ gia đình tại các khu vực đô thị ở Trung Quốc đang sống trong những căn chung cư mini. Chung cư mini ở đây có giá khoảng 6 lần thu nhập bình quân đầu người, trong khi đó những căn chung cư trên các tòa cao ốc tương đương đến 40 năm thu nhập bình quân. Tuy nhiên, tại quốc gia này những căn hộ chung cư mini đều được xây dựng bởi những công ty bất động sản lớn.

Căn hộ chung cư "nano" nhỏ xíu rất phổ biến ở Hồng Kông. Ảnh: CNBC

Còn ở Hồng Kông – Quốc gia phổ biến nhất thế giới với những “căn hộ nano”, diện tích chỉ khoảng 18,5m2 – 40m2 thế nhưng lại cực kỳ được ưa chuộng. Những căn hộ siêu nhỏ đáp ứng nhu cầu của những người có mức thu nhập không cao nhưng vẫn muốn sống tại khu vực trung tâm. Các quy định về an toàn cháy nổ ở quốc gia này vô cùng nghiêm ngặt. Ví dụ, yêu cầu nhà bếp phải được ngăn cách bởi một bức tường và có cửa sổ riêng. Chủ đầu tư phải xây dựng cửa sổ bên trong hoặc dọc trục thông gió để nhà bếp có sự riêng biệt nhưng vẫn lưu thông không khí.

Tại Nhật Bản, loại hình căn hộ siêu tí hon với diện tích trên dưới 10m2 có gác xép đang trở nên “hot” trên thị trường cho thuê căn hộ mini của thủ đô Nhật Bản. Tuy nhiên, dòng căn hộ này cũng được quản lý bởi công ty bất động sản. Họ phải thiết kế căn hộ siêu tí hon vừa đáp ứng nhu cầu của thị trường, vừa mang tính cạnh tranh, vừa đúng Luật Xây dựng của nước này.

Quốc gia phát triển bậc nhất thế giới là Mỹ cũng đang rất phổ biến loại hình căn hộ này, đặc biệt là những thành phố đất chật người đông như Manhattan. Chính phủ có bộ quy chuẩn chung cụ thể về nhà ở với diện tích sàn nhà không được phép nhỏ hơn 9m2, tổng số căn hộ trong một tòa... Tại các bang khác nhau, tiêu chuẩn cụ thể cũng khác nhau phù hợp với tình hình của từng khu vực.

Bởi vậy, chúng ta không thể đi ngược với nhu cầu của xã hội. Chung cư mini vẫn là phân khúc giúp giải quyết bài toán sinh kế cho rất nhiều người dân đô thị. 

Ở góc nhìn cho thuê, nhà trọ rẻ hay đắt, chung cư mini, homestay, nhà nghỉ hay khách sạn... đều là những dịch vụ lưu trú dưới hình thức khác nhau. Các dịch vụ này có đảm bảo PCCC, có an toàn hay không thì phải nhờ chính sách nhà nước. 

Duy trì thế nào để an toàn cho người ở lẫn người quản lý?

“Theo tôi tạm thời không cấp phép để xây dựng các chung cư mini mới nữa, trước hết tập trung vào tổng rà soát trong phạm vi cả nước cho xong đi. Tòa nào  đã, đang sử dụng có sai phạm về phòng cháy, chữa cháy thì ngay lập tức phải có các cái biện pháp để khắc phục. Phải kiên quyết xử lý nghiêm các trường hợp mà vi phạm luật về phòng, chống cháy nổ, từ chủ đầu tư đến các bên liên quan, các cấp mà không thực hiện hết trách nhiệm của mình phải xử lý nghiêm minh” - PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến nêu ý kiến.

Cùng với đó, khâu thanh kiểm tra của các địa phương cũng rất quan trọng. Thời gian qua, các vi phạm về cấp phép, không đảm bảo điều kiện an toàn… đều do địa phương được phân cấp nhưng lại buông lỏng quản lý; trong đó, có vấn đề sai phép xây dựng, tuân thủ quy định về PCCC.

Ông Tuyến cho rằng, không chỉ chung cư Khương Hạ đâu, nhiều chung cư mini hiện nay đang vi phạm pháp luật về phòng, chống cháy nổ nhưng vẫn đưa vào thực hiện, vẫn đưa vào sử dụng. Đó thật sự là một hiểm họa cho người dân. Vì vậy cần phải có một bộ quy định riêng biệt cho loại hình chung cư mini này.

“Bây giờ chúng ta đang bàn bạc góp ý dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi), tôi đề nghị Ban soạn thảo phải gấp rút là nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các quy định về loại hình nhà ở bên lề mà chúng ta gọi là chung cư nhưng được xây dựng để cho thuê, mua. Nhất định phải đảm bảo các quy chuẩn kỹ thuật, phải đặt yêu cầu bảo vệ an toàn sức khỏe, tính mạng của người dân lên hàng đầu”.

Ví dụ như cơ quan có thẩm quyền có thể đề ra quy định về các tiêu chuẩn xây dựng, thiết kế, số tầng, thi công, đặc biệt là những cái quy định rất chặt chẽ về vấn đề phòng, chống cháy nổ, cấm không cho xây dựng chung cư mini trong ngõ, hoặc đường hẹp dưới 10 mét; bắt buộc chung cư mini phải được thiết kế cửa phụ, thậm chí cửa phụ liên thông nhà liền kề nếu cần thiết… 

Chung cư Khương Hạ vừa bị cháy nằm ở ngóc ngách nhỏ, mật độ xây dựng dày đặc. Ảnh: VTC.

KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam cũng đồng quan điểm với việc phải có quy định cụ thể về chung cư mini “Để khắc phục tình trạng này, cần có quy định rõ ràng hơn. Đặc biệt, cần đưa ra khái niệm chuẩn xác về chung cư mini trong những văn bản quy phạm pháp luật, xác định rõ khu vực nào được xây dựng, khu vực nào không được xây dựng, nếu vi phạm thì sẽ bị xử lý nghiêm”.

Trong khi đó, nhiều chuyên gia lại không đồng tình với việc luật hóa chung cư mini. Ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản cho hay, loại hình chung cư mini này có giá bán phù hợp túi tiền của các hộ gia đình trẻ, người lao động và có vị trí tiện lợi cho sinh hoạt, làm việc, học tập... Thế nhưng, nó là một “vấn nạn” của các đô thị.

“Nếu chính sách này được thông qua, chắc chắn người dân sẽ càng đổ xô mua chung cư mini, sẽ hình thành làn sóng đi lùng mua các lô đất ở kề cận để hợp thửa, xây chung cư mini bán tràn lan thay vì khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, đảm bảo kết nối hạ tầng đồng bộ”.

Ngược lại cần có biện pháp kiểm soát chặt chẽ loại hình này, đặc biệt là không công nhận giao dịch mua bán căn hộ chung cư mini, kiên quyết không cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ chung cư mini.

Ngày 15/9, Bộ Xây dựng thông tin, sẽ có văn bản quán triệt gửi về UBND các tỉnh để chỉ đạo các cơ quan chuyên môn hướng dẫn cụ thể để người dân xác định rõ, hiểu rõ thế nào là nhà ở riêng lẻ, mục đích để người dân tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn nhà ở cho kinh doanh.