Biệt thự, liền kề: Bức tranh trái chiều tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh?

Biệt thự, liền kề phía Nam “tắt” thanh khoản

Theo báo cáo mới nhất từ DKRA Group, phân khúc biệt thự và nhà liền kề tại TP HCM và các tỉnh phía Nam tiếp tục ghi nhận tình trạng ảm đạm trong hai tháng đầu năm 2025, với tỷ lệ hấp thụ chỉ vỏn vẹn 1%. Đây là mức thanh khoản thấp nhất so với cùng kỳ năm ngoái (16%) và mức trung bình 21% của năm 2024. Sự sụt giảm này phản ánh những khó khăn lớn mà thị trường bất động sản cao cấp đang phải đối mặt.

Trong hai tháng đầu năm, TP HCM và các tỉnh vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, và Tây Ninh ghi nhận 81 dự án với hơn 5.000 sản phẩm biệt thự, nhà liền kề đang chào bán. Tuy nhiên, chỉ có 75 căn được tiêu thụ, tương đương tỷ lệ hấp thụ 1%. Con số này cho thấy sự đóng băng của phân khúc nhà liền thổ, vốn từng là điểm sáng của thị trường bất động sản phía Nam.

Trước đó, trong năm 2024, phân khúc biệt thự, nhà liền kề TP .HCM cũng ghi nhận sự sụt giảm thanh khoản do giá bán cao, không đa dạng nguồn cung. Cụ thể, nguồn cung mới nhà phố, biệt thự TP.HCM trong năm 2024 hạn chế với chỉ 197 căn được mở bán từ hai dự án. Nguồn cung sơ cấp giảm 2% theo năm xuống còn 970 căn. Phân khúc trên 30 tỷ đồng/căn tiếp tục chiếm ưu thế với 74% thị phần. Trong quý 4/2024, lượng giao dịch giảm mạnh 65% theo quý và 6% theo năm. Giá sơ cấp trong quý 4 tăng 20% theo quý nhưng giảm 10% theo năm xuống còn 330 triệu đồng/m2 đất.

Trong khi đó, tại Hà Nội, theo  thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giao dịch thấp tầng trong năm  tăng trưởng mạnh mẽ, với tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mới lên tới 65%, tương đương khoảng 9.000 giao dịch.

Tại Hà Nội, CBRE báo cáo rằng nguồn cung mở bán mới năm 2024 đạt hơn 6.300 căn, gấp đôi so với năm trước. Tổng số căn bán được đã vượt qua 6.100 căn, tăng hơn 43%. Dù vậy, giá chào bán được cho vẫn duy trì ở ngưỡng cao. Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội chia sẻ, nguồn cung sơ cấp tăng mạnh nhưng chủ yếu thuộc các dự án cao cấp, khiến mặt bằng giá biến động mạnh. Trong đó, phân khúc biệt thự ghi nhận mức giá trung bình khoảng 327 triệu đồng/m2 đất, tăng 2,2 lần so với quý trước.

Dự báo, trong năm 2025, nguồn cung thấp tầng tại Hà Nội sẽ vượt qua 7.000 căn, tập trung chủ yếu ở các khu vực Đan Phượng, Long Biên và Tây Hồ.

Vẫn được nhiều “tay chơi lớn” quan tâm

Theo chuyên gia Batdongsan.com.vn, sau giai đoạn thăm dò của thị trường khi người mua và nhà đầu tư hướng tới những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực như chung cư, thì từ quý II/2025, thị trường sẽ tiến tới thời điểm khởi sắc. Giới đầu tư không còn đặt nặng yếu tố giá bán, pháp lý như khi thị trường ảm đạm. Thay vào đó, tiềm năng tăng giá mới là mấu chốt quyết định, bởi thế những phân khúc sinh lời tốt như đất nền và biệt thự, liền kề sẽ được nhà đầu tư đặc biệt chú ý.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Ủy viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, biệt thự, liền kề vẫn là phân khúc được nhiều “tay chơi lớn” quan tâm. Tuy nhiên, lợi thế hiện nay có thể sẽ nghiêng về các chủ đầu tư lớn, bởi họ có tiềm lực và chính sách bán hàng hấp dẫn hơn. Trong khi đó, các chủ đầu tư vừa và nhỏ sẽ gặp không ít khó khăn trong việc thu hút dòng vốn.

Dù tiềm năng tăng trưởng còn lớn, ông Điệp cũng cảnh báo hiện tượng sốt cục bộ tại một số khu vực vùng ven, do đó các nhà đầu tư cần thận trọng trước khi xuống tiền.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu chia sẻ, hiện nay nhiều nhà liền kề, biệt thự đang bị đẩy giá lên quá "ảo", không đúng với thực tế. Vì vậy, nếu để đầu tư thì người mua cần cân nhắc kỹ vì đây là tài sản có giá trị lớn, phân khúc này thanh khoản yếu, kén khách, khó thoát hàng.

Theo ông Lê Đình Chung, chuyên gia bất động sản, thời gian qua, nhà liền kề, biệt thự tại Hà Nội cũng có tốc độ tăng giá ngang chung cư. Tuy nhiên, phân khúc này hiện không hiệu quả và sẽ có những rủi ro do trước đó giá đã tăng mạnh. Mức độ tăng giá của phân khúc này sẽ không nhiều nhưng vốn đầu tư phải bỏ ra quá lớn.

Các đơn vị nghiên cứu cũng có chung dự báo về dài hạn phân khúc biệt thự, liền kề sẽ tiếp tục biến động về giá, đặc biệt là tại các quận nội đô, khu vực trung tâm. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự khan hiếm nguồn cung và quỹ đất ngày càng thu hẹp. Tuy nhiên, chuyên gia đánh giá sự tăng giá này sẽ diễn ra chậm và bền vững hơn, tránh những biến động mạnh như thời gian trước.