Bất động sản vùng ven sắp đón lượng nguồn cung dồi dào, sức hút sẽ ngày càng lớn hơn

Giá bất động sản vùng ven đã bắt đầu tăng mạnh

Ở một chia sẻ mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, tại TP HCM giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt mức tăng 29%/năm, phản ánh nhu cầu cao và quỹ đất khan hiếm.

Tại Bình Dương (cũ), giá căn hộ tăng 14%/năm, hưởng lợi từ hạ tầng công nghiệp và nhu cầu nhà ở của lực lượng lao động. Đồng Nai (cũ) tăng 15%/năm, nhờ động lực từ sân bay Long Thành và các tuyến cao tốc.

Đáng chú ý, theo ông Kiệt, tại Long An (nay là Tây Ninh) bứt phá với mức tăng 90%/năm, trở thành điểm nóng mới về tốc độ tăng giá.

"Trong giai đoạn tới, khoảng 80% nguồn cung mới sẽ đến từ các khu vực vệ tinh, thay vì tập trung trong nội đô như trước đây. Điều này phản ánh sức hút ngày càng lớn của thị trường vệ tinh trong bối cảnh hạ tầng liên kết vùng ngày càng hoàn thiện", ông Kiệt nhấn mạnh.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Savills Việt Nam, phân tích mặt bằng giá căn hộ tại Bình Dương cũ hiện dao động 40 triệu đồng, thay mức 35 triệu đồng mỗi m2 của cùng kỳ 2024. Trong khi với Long An cũ, giá cũng chứng kiến sự gia tăng nhờ các dự án cao cấp gia nhập thị trường.

Bà Hương dự báo trong ba năm tới, giá căn hộ tại các đô thị vệ tinh như khu vực Bình Dương cũ có thể tăng trung bình 9-11% mỗi năm.

Theo bà, làn sóng tăng giá đến từ ba yếu tố chính: chi phí phát triển dự án gia tăng, nguồn cung sản phẩm cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, và tâm lý kỳ vọng từ quá trình sáp nhập địa giới hành chính. Việc Bình Dương chính thức sáp nhập vào TP HCM giúp củng cố niềm tin thị trường, thúc đẩy các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ mở bán. Dù giá bán tăng mạnh, mức giá tại đây vẫn chỉ bằng một phần hai đến một phần ba so với TP HCM, tạo sức hút lớn với người mua.

Ở khía cạnh khác, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan, cảnh báo xu hướng tăng giá sơ cấp quá nhanh của bất động sản vùng ven tiềm ẩn nhiều yếu tố thiếu ổn định. Cụ thể, giá sơ cấp tăng mạnh nhưng giá thứ cấp không biến động tương đương, ghi nhận tăng khoảng 7-10%. Không chỉ vậy, giá thuê căn hộ và nhà liền thổ vệ tinh cũng dậm chân tại chổ.

Động lực tăng giá đến từ đâu?

Theo chuyên gia CBRE Việt Nam, xu hướng giãn dân từ Tp.HCM ra đô thị vệ tinh ngày càng diễn ra mạnh mẽ nhờ hạ tầng giao thông kết nối hoàn thiện.

Bên cạnh đó, quy hoạch, hạ tầng giao thông và sự thay đổi bảng giá đất là những yếu tố then chốt tác động đến thị trường bất động sản. Trong đó, hạ tầng kết nối là yếu tố quyết định xu hướng phát triển vùng đô thị mở rộng, thúc đẩy quá trình giãn dân. Các số liệu cho thấy sự dịch chuyển từ khu lõi trung tâm ra các đô thị vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An đang diễn ra mạnh mẽ.

Việc 80% nguồn cung mới đến từ khu vực vệ tinh đã kéo theo nhu cầu lựa chọn của người mua (cả ở và đầu tư) giãn dần ra, từ đó khiến mặt bằng giá của các dự án có xu hướng đi lên. Hiện mức độ biến động giá của khu vệ tinh đang bắt kịp, thậm chí là tăng gần gấp đôi Tp.HCM cho thấy, mặt bằng giá mới đang được thiết lập tại vùng lân cận.

"Từ nay đến năm 2027, nguồn cung khu vực lân cận Tp.HCM vẫn tăng trưởng, chiếm tỉ trọng lớn trên toàn thị trường. Điểm khác biệt so với trước đây là nhu cầu về chất lượng sản phẩm của người mua đối với các dự án khu vực vệ tinh ngày càng thay đổi. Họ yêu cầu chất lượng cao hơn về tiện ích, thiết kế, xây dựng. Đây vừa là áp lực đối với các chủ đầu tư, vừa là yếu tố khiến giá bán của các dự án gia tăng", chuyên gia CBRE khẳng định.

Nên nhớ, hiện tại quỹ đất ven đô vẫn còn dồi dào và phù hợp phát triển các khu đô thị quy mô lớn. Trong khi TP.HCM khan hiếm quỹ đất sạch, pháp lý dự án gặp nhiều vướng mắc, thì các tỉnh giáp ranh lại có lợi thế diện tích rộng, giá đất thấp hơn, dễ dàng thu hút các “ông lớn” BĐS triển khai dự án đô thị, khu công nghiệp kết hợp nhà ở. Điều này vừa đáp ứng nhu cầu ở thật, vừa tạo tiềm năng tăng giá cho đất nền và nhà liền thổ.

Ngoài ra, sự phát triển mạnh mẽ của công nghiệp – dịch vụ vùng ven cũng là động lực quan trọng. Bình Dương, Đồng Nai, Long An liên tục nằm trong nhóm dẫn đầu về thu hút vốn FDI, kéo theo nhu cầu nhà ở cho chuyên gia, kỹ sư và người lao động. Khi kinh tế địa phương phát triển, dân cư tăng nhanh, giá trị BĐS cũng tăng theo.