Bất động sản “vệ tinh” - cơ hội trong thách thức

Xu hướng “ly tâm” đang tăng tốc

Những năm qua, cơ sở hạ tầng nội đô đã cho thấy sự quá tải nghiêm trọng khi dân số và số lượng phương tiện giao thông ngày một tăng nhanh. Người dân phải sống trong không gian bí bách, ô nhiễm cả môi trường lẫn tiếng ồn... ảnh hưởng đến chất lượng sống, đặc biệt thể hiện rõ nét trong 2 năm đại dịch Covid-19.

Bên cạnh đó, mặt bằng giá bất động sản tại khu vực này cũng liên tục thiết lập các đỉnh mới khiến cơ hội sở hữu nhà của người dân bị “thu hẹp”, triển vọng lợi nhuận đầu tư cũng vì thế mà sụt giảm do thanh khoản kém và số vốn ban đầu phải bỏ ra quá cao.

Ngoài ra, việc Quốc hội đang xem xét và chấp thuận đầu tư 5 dự án về hạ tầng giao thông quy mô lớn, bao gồm 3 dự án đường cao tốc, 2 dự án đường vành đai tại vùng Thủ đô Hà Nội, TP.HCM cùng với giai đoạn tiếp theo của dự án đường Hồ Chí Minh… càng làm tăng sức hút khu vực lân cận của hai đô thị lớn này.

Những yếu tố kể trên là động lực thúc đẩy xu hướng “ly tâm”, rời thành phố ra ngoại thành và những tỉnh ven đô của cả các đơn vị phát triển bất động sản, lẫn người dân và giới đầu tư.

Báo cáo thị trường tháng 5/2022 tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh của DKRA Vietnam phản ánh rất rõ xu hướng “ly tâm” này. Hơn nữa có thể nhận thấy xu hướng này đang dần “tăng tốc”.

Xét về phân khúc căn hộ, mặc dù TP.HCM chiếm đến 81% trong tổng số 7,827 căn hộ bán ra trong tháng trong khu vực. Song, nguồn cung mới lại tập trung hoàn toàn tại khu vực TP. Thủ Đức (ngoại thành TP.HCM). Xếp theo sau là Bình Dương, chiếm 19% tổng nguồn cung mới.

Về phân khúc đất nền, Bình Dương và Long An chiếm đến 92% nguồn cung mới, còn TP.HCM hoàn toàn không ghi nhận dự án mới được mở bán.

Phân khúc nhà phố, biệt thự cũng ghi nhận sự sôi động tại vùng ven và ảm đạm tại khu vực nội đô TP.HCM khi chỉ chiếm lần lượt 7% và 4% nguồn cung mới và tỷ lệ hấp thụ dù TP.HCM vốn được xem là “mảnh đất vàng” cho phân khúc này. Trái ngược, Đồng Nai, Long An, Bình Dương lại cho thấy sự nhộn nhịp khi chiếm lần 44%, 28% và 17% tổng nguồn cung mới trên thị trường.

“Mỏ vàng” tiềm năng

Với lợi thế quỹ đất rộng, không gian sống thoáng đãng, mặt bằng giá thấp hơn nhiều so với khu vực nội đô TP.HCM, hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện, bất động sản vùng ven được “săn lùng” với mục đích đầu tư sinh lời và an cư lạc nghiệp.

Anh Phan Lương Sơn (TP.HCM) cho biết, 3 năm trước anh bỏ 500 triệu đồng mua 2 lô đất tại Bình Phước, với giá trung bình 5 triệu đồng/m2. Đến nay, giá đã tăng vọt lên hơn 15 triệu đồng/m2. Như vậy 500 triệu đồng anh đầu tư 3 năm trước giờ đã biến thành 1,5 tỷ đồng, lời gấp 3 lần.

“Mặt bằng giá bất động sản tại TP.HCM giờ đang ở mức quá cao. Người muốn để ở cũng khó, mà mua để đầu tư cũng kém hấp dẫn vì tiền lời ít, thanh khoản cũng kém, lúc cần tiền gấp cũng khó tìm người mua. Bất động sản vùng ven thì ngược lại, do mặt bằng giá khá rẻ nên cùng một số tiền bỏ ra nhưng mua được những lô đất rộng hơn ở thành phố nhiều. Hơn nữa, do nhu cầu đầu tư cao nên tiềm năng tăng giá lớn, mua đi bán lại cũng dễ dàng hơn.”, anh Sơn cho hay.

Anh dự đoán bất động sản vùng ven những năm tới sẽ tiếp tục tăng trưởng và dần soán ngôi của khu vực TP.HCM nên hiện vẫn đang “tích cực” tìm kiếm những lô đất khác tại Bình Phước để đầu tư.

Dựa vào báo cáo thị trường tháng 5/2022 tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh của DKRA Vietnam, có thể nhận thấy giá bất động sản tại các đô thị vệ tinh đang có đà tăng trưởng hấp dẫn.

Cụ thể, đối với phân khúc đất nền, giá bán đã tăng trung bình 7 - 11% so với cùng kỳ năm trước; trong đó, Bình Dương là tỉnh có mức chênh lệch giá bán sơ cấp bình quân lớn nhất, lên đến 38 triệu/m2. Mặt bằng giá sơ cấp của các dự án căn hộ và nhà phố/biệt thự mở bán mới cũng đang duy trì ở mức cao, tăng từ 10 - 20% so với giai đoạn mở bán trước đó.

Khảo sát của Viện nghiên cứu thị trường Dat Xanh cũng cho thấy sự tăng trưởng mạnh mẽ của giá bất động sản vùng ven. Cụ thể, theo kết quả nghiên cứu của đơn vị này, trong Quý 1/2022, các dự án nằm cách khu vực trung tâm 10km ghi nhận tốc độ tăng giá từ 10 - 15%; các dự án nằm cách khu vực trung tâm 20km ghi nhận tốc độ tăng giá 38%; các dự án nằm cách khu vực trung tâm 30km ghi nhận tốc độ tăng giá từ 35%.

Khó khăn luôn hiện hữu

Chính sách thắt chặt tín dụng ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản, kiểm soát hoạt động trái phiếu doanh nghiệp bất động sản khiến cả doanh nghiệp trong lĩnh vực này và người mua khó tiếp cận nguồn vốn dẫn đến nguồn cung mới có nguy cơ sụt giảm.

Hơn nữa, giá nguyên vật liệu tăng cao cũng là một yếu tố khiến các doanh nghiệp bất động sản “khó càng thêm khó”. Những yếu tố này góp phần thúc đẩy giá bất động sản thiết lập mặt bằng giá mới khiến việc mua bất động sản để ở hay đầu tư cũng trở nên khó khăn hơn.

Bên cạnh đó, dù là “mỏ vàng” tiềm năng và còn nhiều dư địa tăng trưởng, nhưng thực tế để tìm được những sản phẩm bất động sản vùng ven tốt, pháp ly minh bạch, hạ tầng giao thông kết nối đã phát triển, có tỷ lệ sinh lợi cao không phải chuyện dễ dàng. Đặc biệt là những nhà đầu tư “chậm chân”, tham gia thị trường thời điểm mặt bằng giá tăng quá cao, trong khi thanh khoản thị trường đang cho thấy dấu hiệu sụt giảm sau những “cơn sốt ảo”.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cao cấp của Savills Việt Nam, khi tham gia thị trường BĐS thời điểm này, nhà đầu tư cần lưu ý nguyên tắc phòng vệ. Theo đó, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng, xem xét bất động sản sắp mua liệu có tính thanh khoản tốt hay không và ưu tiên khâu quản trị rủi ro, bao gồm rủi ro pháp lý, quy hoạch, dòng tiền, đòn bẩy tài chính.

Ông Khương cũng nhấn mạnh, việc cân nhắc kỹ lưỡng trước khi sử dụng vốn vay đầu tư bất động sản là rất cần thiết, tránh lặp lại tình trạng ‘chết trên đống tài sản’ như đã từng xảy ra trong quá khứ.