Đất nền tiếp tục được bung hàng bất chấp thị trường ảm đạm

Cung giảm nhẹ, giao dịch manh nha phục hồi

Theo báo cáo thị trường bất động sản khu vực phía Nam quý II/2025 do Công ty Cổ phần DKRA Group công bố, nguồn cung sơ cấp phân khúc đất nền ghi nhận mức giảm nhẹ 8% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, phần lớn sản phẩm đến từ các dự án đã mở bán trước, chiếm tới 95% tổng nguồn cung.

Ba địa phương dẫn đầu về nguồn cung gồm Long An, Bình Dương và Đồng Nai (tên gọi cũ), chiếm khoảng 81% tổng nguồn cung sơ cấp, tương đương 5.225 nền đất đang mở bán. Điểm sáng đáng chú ý là sức cầu chung đã có tín hiệu cải thiện, tăng 2,4 lần so với cùng kỳ năm 2024. Tuy nhiên, giao dịch vẫn tập trung chủ yếu tại Long An và Bình Dương, chiếm hơn 92% lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường.

Mức giá sơ cấp giữa các khu vực vẫn ghi nhận sự chênh lệch đáng kể, trong khi giá thứ cấp trung bình tăng khoảng 4% so với quý trước, phản ánh kỳ vọng nhất định từ thị trường.

Mặc dù vậy, hoạt động mở bán mới vẫn khá hạn chế. Tại Đồng Nai, quý II gần như không ghi nhận dự án mới, phần lớn giao dịch đến từ các sản phẩm đất vườn phân lô tại Long Khánh và Long Thành.

Bình Dương ghi nhận duy nhất một dự án có hoạt động bán hàng là Alana City (2.760 nền đất, quy mô hơn 41 ha), đã triển khai từ năm 2020 và vẫn đang tiếp tục bán hàng.

Tây Ninh nổi bật với khoảng 3.000 sản phẩm mở bán trong quý II, tuy nhiên lượng tiêu thụ thực tế khá thấp. Dự án An Huy Mỹ Việt tại xã Đức Hòa – mở bán lần đầu trong quý II – chỉ ghi nhận khoảng 30 giao dịch thành công và buộc phải tạm dừng bán hàng từ tháng 6.

Chiết khấu sâu, ưu đãi lớn nhưng lực cầu vẫn yếu

Theo ông Lê Thanh Hùng, Giám đốc Công ty Bất động sản Á Âu (TP.HCM), các sản phẩm đất nền tại Đồng Nai và Bình Dương hiện tiêu thụ rất chậm. Dù các chủ đầu tư đã mạnh tay áp dụng chiết khấu 15-20%, tặng vàng, tiền mặt cho khách mua sớm hoặc thanh toán nhanh, nhưng lực mua vẫn thấp. “Nhiều buổi mở bán chỉ có lác đác vài khách, thậm chí không phát sinh giao dịch nào,” ông Hùng chia sẻ.

Một chủ đầu tư dự án tại xã Cần Đức, tỉnh Tây Ninh cũng cho biết, doanh nghiệp mở bán 1.200 nền đất từ cuối năm 2024 nhưng đến nay mới tiêu thụ khoảng 100 sản phẩm. Thị trường trong nhiều tháng qua gần như “đóng băng”.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, đánh giá thị trường đất nền đang thiếu dòng tiền từ nhà đầu tư và đầu cơ. Phân khúc này vốn không tạo dòng tiền đều đặn, trong khi lại tiềm ẩn rủi ro chôn vốn lớn. Sau các đợt siết tín dụng, lãi suất tăng và giá đất neo cao từ năm 2022, giới đầu tư chuyển từ trạng thái “công” sang “phòng thủ”, khiến thanh khoản suy giảm nghiêm trọng.

“Đất nền hiện bị đưa vào nhóm sản phẩm đầu tư kém hấp dẫn, đặc biệt trong bối cảnh dòng vốn rút lui, khả năng tiếp cận tín dụng bị thu hẹp,” ông Thắng phân tích.

Quý III: Nhiều doanh nghiệp tiếp tục bung hàng

Bất chấp khó khăn, một số doanh nghiệp vẫn chọn quý III/2025 làm thời điểm tái khởi động kế hoạch bán hàng. An Phúc Group công bố mở bán lại dự án Đức Hòa New City (xã Đức Hòa, Tây Ninh) với quy mô 3 ha, gồm 155 nền đất.

Công ty cổ phần An Huy cũng khởi động lại dự án An Huy Mỹ Việt tại cùng địa phương, quy mô lên đến 60 ha với khoảng 2.500 sản phẩm, giá bán dự kiến 27 triệu đồng/m².

Tại xã Bến Lức (Tây Ninh), Công ty Solia Group tiếp tục bán dự án The Solia (20,5 ha) với giá 20 triệu đồng/m². Cũng tại đây, dự án King Hill Residences (20 ha) của Tập đoàn Đạt Quang Minh được thông báo tái mở bán, giá chào bán khoảng 24 triệu đồng/m².

Ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Datxanh Services, nhận định phần lớn sản phẩm ra thị trường trong quý III đến từ các dự án đã triển khai từ nhiều năm trước nhưng chưa bán hết. “Sự trở lại của các dự án này chủ yếu nhờ các chính sách ưu đãi mạnh mẽ từ chủ đầu tư nhằm kích cầu và tạo lại sóng đầu tư mới,” ông Tiến cho biết.

Tuy nhiên, ông cũng cho rằng để thị trường đất nền ven đô hồi phục bền vững, cần nhiều yếu tố hỗ trợ đồng bộ, bao gồm: nới lỏng tín dụng, đẩy nhanh tiến độ hạ tầng, hoàn thiện pháp lý và quan trọng nhất là khôi phục niềm tin nhà đầu tư.

“Từ nay đến cuối năm, thị trường phía Nam có thể đón thêm khoảng 3.000 – 5.000 sản phẩm đất nền mới. Tuy nhiên, dù nguồn cung dồi dào, sức cầu sẽ chưa thể phục hồi ngay – sớm nhất là quý IV, khi các địa phương công bố bảng giá đất mới,” ông Tiến nhận định.