Bất động sản Hà Nội bước vào thời kỳ "uptrend", thêm trợ lực giúp thị trường khởi sắc

Lý do chung cư tại Hà Nội rơi vào cơn “sốt giá”?

Báo cáo mới nhất của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội từ đầu năm cho đến thời điểm hiện tại liên tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Trong sự kiện báo cáo quý I/2024 diễn ra mới đây, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam - ông Đinh Minh Tuấn nhận định, mức giá rao bán chung cư hiện nay tại Hà Nội gần như đã tiệm cận TP. HCM. 

Theo đó, vào quý I/2024, chung cư tại Hà Nội có mức giá trung bình rơi vào khoảng 46 triệu đồng/m2, trong khi chung cư tại TP. HCM hiện đang ở ngưỡng 48 triệu đồng/m2. 

Vào đầu năm 2018, mức giá rao bán chung cư tại Hà Nội khoảng 27 triệu đồng/m2 trong khi tại TP. HCM khoảng 31 triệu đồng/m2. Theo tính toán, chỉ sau 6 năm (tính đến đầu năm 2024), tốc độ tăng giá trung bình của chung cư tại Hà Nội đạt mức 70% "vượt mặt" TP. HCM với mức tăng giá 55%. 

Lý giải nguyên nhân dẫn đến việc các chung cư tại Hà Nội rơi vào cơn "sốt giá", ông Nguyễn Quốc Anh - Phó TGĐ Batdongsan.com.vn cho rằng có 2 nguyên nhân chính:

Thứ nhất, do nguồn cung chung cư tại Hà Nội vẫn còn nhiều hạn chế bất chấp việc có nhiều biện pháp được tung ra nhằm tháo gỡ pháp lý cho các chủ đầu tư nhưng các dự án mới gần đây chỉ đóng góp từ khoảng 20.000 – 30.000 căn hộ/năm, giữa bối cảnh nhu cầu thông thường từ 70.000 – 80.000 căn hộ mỗi năm.

Thứ hai, nhu cầu tìm mua chung cư tại Hà Nội vẫn ở mức cao giữa bối cảnh "lực cầu" không chỉ đến từ Hà Nội và các tỉnh thành khu vực phía Bắc mà thậm chí nhiều người phía Nam cũng "ngược dòng" để đầu tư.

Theo con số thống kê, lượng người quan tâm đến chung cư tại Hà Nội của người tìm kiếm bất động sản đến từ TP. HCM tăng 7,5 lần từ quý I/2024 cho đến thời điểm hiện tại. Trong khi đó, ở cùng khoảng thời gian, lượng tìm kiếm chung cư tại TP. HCM của người ở TP. HCM chỉ tăng 2 lần.

Ngoài ra, lý do khiến người dân tại TP. HCM vẫn quyết "ngược dòng" ra Bắc để đầu tư BĐS tại Hà Nội do mặt bằng giá ổn định và mức giá hiện vẫn đang thấp hơn so với tại TP. HCM.

Cùng với đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại Hà Nội hiện đang cao hơn so với TP. HCM: Lãi suất cho thuê chung cư tại Hà Nội từ đầu năm 2023 đến nay dao động ở mức 4,1-4,9% trong khi tại TP. HCM là 3,9-4,5%.

Việc một số chủ đầu tư tại thị trường miền Nam "Bắc tiến" ra thị trường miền Bắc phát triển ở Hà Nội đã khiến nhiều khách hàng trung thành của các chủ đầu tư cũng "theo chân" ra Bắc để đầu tư, thúc đẩy lực cầu chung cư tại Hà Nội "uptrend" theo.

Ngoài ra, sau khi Luật Nhà ở điều chỉnh quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư, căn hộ 50 năm thị trường bất động sản Hà Nội cũng được "săn đón" ở mức giá phù hợp hơn với nhu cầu của khách hàng. 

Trên thực tế, đa số các căn hộ 50 năm đều có mức giá bán thấp hơn trên dưới 20% so với mức giá căn hộ sở hữu lâu dài ở cùng khu vực và chung phân khúc.

Cùng với đó, việc lãi suất ngân hàng được điều chỉnh xuống thấp khiến nhiều nhà đầu tư cũng tìm kiếm mua bất động sản. Theo khảo sát, từ sau Tết Nguyên đán, giá đất nền dự án tại Q.Hà Đông (Hà Nội) tăng mạnh và trở nên nhộn nhịp hơn bao giờ hết. 

Đơn cử như dự án khu đô thị Thanh Hà, bất chấp nhiều lùm xùm về mặt pháp lý kéo dài trong nhiều năm, giá bán ở khu đô thị này đã "nóng lên" so với trước đó. 

Đất nền bị "thổi giá"

Thời gian vừa qua, nhiều lô đất nền ở Hà Nội đang được người bán đẩy giá lên cao. Ví dụ, như một vài lô đất nền ở làng Phương Trạch, gần Dự án thành phố thông minh hiện tại có tiền mặt cũng khó mua được do đa số người dân đã găm hàng, chờ thời điểm đẩy giá lên. 

Các lô đất nền tại làng Phương Trạch hiện đang được rao bán từ 150-200 triệu đồng/m2. Thậm chí ngay cả những lô đất ở hẻm sâu, đang nuôi gà cũng được rao bán với giá hơn 50 triệu đồng/m2.

Một trong những lý do khiến đất nền được "thổi giá" là do "nguồn hàng" trên thị trường khan hiếm, không có nhiều người bán nên giá liên tục được "thổi lên". Một thời gian dài, thị trường bất động sản Hà Nội không "đẻ" thêm được dự án mới, do đó, các giao dịch chủ yếu vẫn thuộc những dự án cũ. Đây đa số đều là hàng chuyển nhượng hoặc chủ đầu tư còn "hàng tồn" tiếp tục mang ra "sale khách". Dẫu vậy, mức giá ở thời điểm này vẫn được các chủ đầu tư đẩy lên cao khiến cho đất nền ở một số dự án cũng tăng lên. 

Dự báo lãi suất ngân tiếp tục giảm sẽ là động lực kích thích dòng tiền đổ vào bất động sản ngày càng nhiều, nhờ đó thị trường đất nền tại Hà Nội cũng sẽ được phục hồi trong năm 2024. 

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), chỉ riêng trong quý I/2024, thị trường bất động sản đã ghi nhận tổng số 6.360 giao dịch, tăng 10% so với giai đoạn quý IV/2023 và cao gấp đôi cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, với phân khúc thấp tầng, đất nền có tổng lượng giao dịch lên đến hơn 2.500 giao dịch, tăng gấp 3 lần cùng kỳ năm 2023".

VARS đưa ra cảnh báo thị trường ghi nhận nhiều khu vực "thổi giá" đất nền vô căn cứ. Do đó người mua cần lưu ý để tránh sa vào những "cơn sốt đất ảo" khi thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn phục hồi.

Hành lang pháp lý và cơ sở hạ tầng tạo dựng niềm tin

Điểm mấu chốt giúp giải tỏa vấn đề “khan hiếm” của bất động sản Thủ đô chính là việc triển khai mạnh mẽ về cơ sở hạ tầng giao thông. Những dự án đầu tư về hạ tầng như đường Vành đai 3, Vành đai 4 hay Vành đai 5 sẽ được xem là "cánh cửa" giúp thị trường nhà ở Hà Nội được mở rộng, thúc đẩy các dự án bất động sản phát triển và lan rộng ra khu vực ngoài trung tâm. 

Việc cơ sở hạ tầng của thủ đô được đầu tư sẽ thúc đẩy nhu cầu về nhà ở của người dân "toả" ra khu vực lân cận với mức giá cả hợp lý và quỹ đất ngày càng được rộng mở hơn trước lo ngại quỹ đất trong nội thành ngày càng khan hiếm.

Dự kiến, trong năm 2024 sẽ đón nhận thêm 12.100 căn hộ mới (trong đó 87% thì phần rải rác các khu vực như Hoàng Mai, Nam Từ Liêm, Hà Đông), cung cấp khoảng 203.000 căn hộ trong giai đoạn từ năm 2024-2026.

Dự báo năm 2026, phân khúc thấp tầng ước tính có khoảng 14.000 căn mới từ 37 dự án từ Đông Anh, Mê Linh, Hoài Đức, hứa hẹn sẽ cung cấp thêm nguồn cung thấp tầng mới cho thị trường bất động sản Hà Nội. 

Dễ dàng nhận thấy, cơ sở hạ tầng đóng vai trò then chốt đối với quá trình phát triển của bất động sản nói chung và tại thị trường Hà Nội nói riêng. Thực tế khó phủ nhận ở những nơi đầu tư cơ sở hạ tầng hoàn thiện, giá đất tăng được xem là điều tất - lẽ - dĩ - ngẫu.

Bất động sản tại Hà Nội sẽ bước vào thời kỳ "uptrend" với một tương lai khởi sắc khi lộ trình từ 2 - 3 năm tới, thủ đô sẽ hoàn thành mục tiêu khớp nối một số tuyến đường Vành đai 3, 4, 5 và những dự án bất động sản nằm trong khu vực này cũng sẽ được "đẩy giá". 

Đây cũng là cơ hội và thách thức cho các nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản lớn để gia nhập vào "đường đua" trước viễn cảnh được các chuyên gia dự báo BĐS Hà Nội có thể sẽ thiết lập mặt bằng giá mới ở cả "tứ phía" trong thời gian không xa.