Sở hữu một ngôi nhà tại Hà Nội hay TP.HCM ngày càng xa tầm với của phần lớn người dân, khiến xu hướng mở rộng đô thị ra vùng ven trở nên mạnh mẽ. Nhưng bên cạnh những dự án sôi động, không ít khu đô thị lại rơi vào trạng thái trống vắng, dù hạ tầng đã hoàn thiện.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, chia sẻ: “Có những dự án sáng đèn khắp các căn hộ khiến chúng tôi rất vui, nhưng cũng có những khu vực chỉ le lói vài ánh đèn.” Thực tế, tại Đồng Nai, Long An hay Bình Dương, nhiều khu nhà phố, biệt thự được rao bán hết từ lâu nhưng vẫn chỉ là những bãi đất trống hoặc nhà xây dang dở, cỏ mọc um tùm.
Tình trạng này không chỉ diễn ra ở các đô thị vệ tinh mà còn phổ biến tại những khu vực ven biển như Phú Quốc, Bình Thuận hay Quảng Ninh – nơi hàng loạt dự án nghỉ dưỡng, shophouse bị bỏ trống. Theo ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Land, đây là nghịch lý khi hàng vạn căn nhà trị giá hàng chục nghìn tỷ đồng bỏ không, trong khi nhiều gia đình vẫn chật vật tìm nơi an cư.
Nguyên nhân, theo ông Vũ, nằm ở chỗ nhiều doanh nghiệp chỉ “làm dự án để bán” chứ không phát triển đô thị đúng nghĩa. “Họ gom đất, xây, bán rồi rút lui, không quan tâm sau đó khu đô thị có người ở hay không.” Trong khi đó, một nhà phát triển bất động sản thực thụ phải kiến tạo được không gian sống, hệ sinh thái dịch vụ và cộng đồng cư dân.
Ông Vũ gọi đây là “vòng đời đứt gãy” của nhiều dự án – quy hoạch, xây dựng, bán hàng nhưng thiếu giai đoạn vận hành, khiến đô thị không thể “thở”. Khi dòng vốn đầu tư dễ dãi, chủ đầu tư không chịu áp lực phải tạo dòng tiền thực, họ có xu hướng “để đó” chờ chu kỳ tăng giá mới.
Để khắc phục, ông Vũ đề xuất cải tổ mạnh cơ chế huy động vốn, học theo mô hình quốc tế: chỉ khi dự án bán được 50-70% sản phẩm mới được phép xây dựng. Cách làm này giúp lọc những dự án không có nhu cầu thực, tránh lãng phí nguồn lực. Ông cũng kiến nghị áp thuế với bất động sản bỏ trống quá lâu, nhằm hạn chế đầu cơ.
Bên cạnh đó, ngân hàng cần chuyển hướng cho vay dựa trên dòng tiền vận hành thay vì chỉ dựa vào tài sản thế chấp. Tại Nhật Bản, cùng một tòa nhà, nếu có khả năng khai thác cho thuê sẽ được định giá cao gấp nhiều lần tòa chưa hoàn thiện.
Một nguyên nhân khác là phát triển dự án trước khi hạ tầng giao thông theo kịp. Ông Vũ nhấn mạnh, nếu không gắn quy hoạch đô thị với giao thông công cộng (TOD), thì dù hạ tầng nội khu tốt đến đâu, cư dân cũng khó đến ở. Bài học từ Trung Quốc cho thấy, đô thị phát triển trước hạ tầng sẽ nhanh chóng rơi vào cảnh trống vắng.
Với hàng vạn căn shophouse hiện bị bỏ trống, chuyên gia đề xuất cho phép chia nhỏ hoặc chuyển đổi công năng để phù hợp với nhu cầu thực tế. Một căn shophouse 7-10 tỷ có thể tách thành nhiều căn hộ nhỏ 1-2 tỷ, giúp hàng triệu gia đình có cơ hội an cư.
Ông Châu cũng cho rằng, sự linh hoạt trong chính sách – như cho phép chia nhỏ căn hộ cao cấp không bán được – sẽ là “chìa khóa” vừa cứu tài sản tồn đọng, vừa tăng cung nhà ở vừa túi tiền. Khi đó, các khu đô thị mới có thể thực sự trở thành nơi đáng sống, thay vì những khoảng không đèn tối giữa vùng đất tiềm năng.