Tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2025 (VREF 2025) diễn ra ngày 27/12/2024, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đã nhấn mạnh rằng vấn đề “giá nhà tăng cao và khó kiểm soát” vẫn là thách thức lớn nhất của thị trường hiện nay.
Trong suốt thời gian qua, VARS IRE đã liên tục công bố các báo cáo chuyên sâu, cảnh báo sớm rủi ro và đề xuất các khuyến nghị chính sách nhằm ổn định mặt bằng giá nhà, hướng tới thị trường phát triển bền vững.
. Đến nay, đây vẫn là một thách thức lớn của thị trường, thu hút sự quan tâm sâu rộng từ giới chuyên gia, nhà hoạch định chính sách cũng như dư luận xã hội.
Trước thực trạng đó, Chính phủ cùng các cơ quan ban ngành cũng đã có những động thái hết sức tích cực trong công tác quản lý và điều tiết thị trường. Đặc biệt, chưa khi nào sự quyết liệt của Lãnh đạo Nhà nước và các Bộ, ngành, nổi bật là Bộ Xây dựng, lại được thể hiện rõ nét và mạnh mẽ như hiện nay.
Mới đây nhất, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý của các bộ, ngành về dự thảo nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản. Đối tượng áp dụng gồm các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản là nhà ở hoặc có liên quan đến việc thực hiện các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản.
Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất ba cơ chế để kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản trong thời gian tới, gồm (i) Chính sách minh bạch hóa các giao dịch bất động sản thông qua Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập, (ii) Chính sách cho vay đối với người mua nhà ở, (iii) Chính sách về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.
Đánh giá chung, VARS IRE khẳng định, các chính sách được Bộ Xây dựng đề xuất là đúng hướng và kịp thời, thể hiện rõ tinh thần quyết liệt của Chính phủ và các cơ quan ban ngành trong việc kiểm soát giá, bảo đảm thị trường minh bạch – bền vững. Tuy nhiên, viện cũng lưu ý rằng chính sách kiểm soát giá cần được tiếp cận toàn diện, tránh áp dụng cực đoan, vì nếu không, có thể vô tình làm triệt tiêu các động lực tích cực của thị trường.
Thứ nhất, với chính sách minh bạch hóa các giao dịch bất động sản thông qua Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập.
Là đơn vị được trực tiếp tham gia hỗ trợ Bộ Xây dựng trong việc triển khai đề án xây dựng mô hình thí điểm trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do nhà nước quản lý, VARS IRE tin rằng, nếu trung tâm được thành lập và đi vào hoạt động, đảm bảo đúng các tiêu chí đề ra, chắc chắn sẽ mang đến một cuộc cách mạng cho ngành bất động sản Việt Nam.
Trước khi giao dịch, toàn bộ dữ liệu về bất động sản (pháp lý, lịch sử giao dịch, giá, thuế, quy hoạch…) sẽ được định danh và tích hợp trên nền tảng số. Nhà nước nhờ đó kiểm soát được biến động thị trường, trong khi người dân và doanh nghiệp được giao dịch an toàn, minh bạch và nhanh chóng.
Hiện nay, một giao dịch bất động sản phải mất trung bình 45–60 ngày qua nhiều thủ tục: công chứng, thuế, đăng ký biến động… Khi trung tâm này hoạt động, thời gian có thể rút ngắn còn 1–3 ngày, thậm chí tính bằng giờ, giảm mạnh chi phí xã hội và nâng cao hiệu quả quản lý.
VARS IRE nhận định: “Trung tâm giao dịch không thay thế các cơ quan khác mà đóng vai trò là nền tảng kết nối dữ liệu, giúp thị trường tiến tới số hóa toàn diện – điều kiện tất yếu trong thời kỳ chuyển đổi số.”
Thứ hai, với chính sách cho vay đối với người mua nhà ở.
Hiện nay, trong hoạt động bán hàng, phần lớn các chủ đầu tư đều hợp tác với ngân hàng để triển khai các gói tín dụng cho người mua nhà. Đây được xem là một trong những chính sách then chốt, vừa kích cầu thị trường, vừa tạo điều kiện để người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở. Chính sách này có tác động trực tiếp đến kết quả giao dịch và khả năng hấp thụ sản phẩm bất động sản. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, một số nhóm đối tượng đã lợi dụng chính sách này như một “đòn bẩy tài chính” để thực hiện hoạt động “đầu cơ”, “lướt sóng”.
Chính vì vậy, Bộ Xây dựng đã đề xuất quy định hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà ở thương mại: không quá 50% giá trị hợp đồng đối với khoản vay mua căn nhà thứ hai; và không quá 30% đối với khoản vay mua căn nhà thứ ba trở lên. Đề xuất này được kỳ vọng sẽ tác động trực tiếp đến hành vi đầu cơ bất động sản.
Tuy nhiên, cần đặc biệt lưu ý không nên đánh đồng nhóm “đầu cơ, lướt sóng” với những người mua nhà thứ hai, thứ ba trở lên vì mục đích chính đáng, như khai thác kinh doanh hợp pháp hoặc tích lũy tài sản cho con cái. Mặc dù hành vi mua thêm nhà là tương tự, song mục đích hoàn toàn khác biệt và tính ảnh hưởng đến thị trường cũng khác nhau. Nếu nhóm “đầu cơ, lướt sóng” tạo ra những biến động tiêu cực, thì nhóm mua để đầu tư khai thác hay tích lũy lại có tác động tích cực, làm tăng thanh khoản và thúc đẩy thị trường sôi động hơn. Do đó, nếu áp dụng chính sách hạn chế tín dụng một cách đồng loạt, không phân biệt đối tượng, rất có thể sẽ gây hệ quả bất lợi, làm triệt tiêu cả những động lực tích cực của thị trường.
Thứ ba, về chính sách về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. VARS IRE cho rằng, chính sách này sẽ tác động trực diện đến một trong những nguyên nhân cốt lõi làm gia tăng giá bất động sản.
Theo thống kê của VARS IRE, trên 60% nguồn cung mới hiện nay là phân khúc cao cấp, trong khi căn hộ bình dân gần như biến mất khỏi thị trường, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM. Sự lệch pha cung – cầu này chính là nguyên nhân trực tiếp khiến giá tăng liên tục trong nhiều năm.
VARS IRE hoàn toàn ủng hộ chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, coi đây là “mũi đột phá” giúp điều chỉnh mặt bằng giá và mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân. Tuy nhiên, viện lưu ý, nếu lấy nguyên mô hình nhà ở xã hội hiện nay làm khuôn mẫu để triển khai, có thể phát sinh vòng luẩn quẩn về thủ tục, quỹ đất và chi phí đầu vào – những vấn đề mà chính sách nhà ở xã hội vẫn đang gặp phải.
Mặc dù đánh giá cao định hướng đúng đắn của Dự thảo Nghị quyết 66/2025/NQ-CP, VARS IRE đồng thời lưu ý rằng, để chính sách thực sự phát huy hiệu quả, cần có “hành lang mở đường” rõ ràng cho doanh nghiệp triển khai trên thực tế.
Việc lấy một số quy định hiện hành của chính sách nhà ở xã hội làm cơ sở cho phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp cần được xem xét thận trọng. Bởi lẽ, cơ chế nhà ở xã hội hiện nay vẫn tồn tại nhiều vướng mắc về thủ tục, quỹ đất và vốn đầu tư, và bản thân Chính phủ cùng các bộ, ngành đang tiếp tục rà soát, hoàn thiện để bảo đảm tính khả thi trong thực thi. Nếu không có cách tiếp cận linh hoạt, việc “sao chép” các quy định hiện hành có thể vô tình tạo ra một vòng luẩn quẩn mới, làm giảm hiệu quả điều tiết thị trường và cản trở dòng vốn xã hội hóa vào lĩnh vực nhà ở giá hợp lý.
VARS IRE ủng hộ chủ trương kiểm soát, kiềm chế đà tăng giá bất động sản của Chính phủ – coi đây là bước đi có ý nghĩa đặc biệt trong việc định hướng thị trường phát triển minh bạch, an toàn và bền vững, đồng thời bảo đảm cơ hội tiếp cận nhà ở cho đại bộ phận người dân. Tuy nhiên, viện cũng nhấn mạnh rằng mọi giải pháp cần được thiết kế thận trọng, dựa trên thực tiễn kinh tế vĩ mô và đặc thù thị trường bất động sản Việt Nam, để vừa đạt mục tiêu điều tiết ngắn hạn, vừa duy trì được sự ổn định và phát triển bền vững trong dài hạn.