Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra rằng, từ năm 2018 đến 2023, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội liên tục sụt giảm – từ hơn 20.000 căn trong năm 2018 giảm còn khoảng 10.000 căn vào năm 2023. Không chỉ số lượng giảm, cơ cấu sản phẩm cũng mất cân đối khi phân khúc bình dân (dưới 25 triệu đồng/m²) dần biến mất, từ 35% nguồn cung năm 2019 xuống còn gần như không còn vào năm 2023.
Bước sang năm 2024, thị trường bắt đầu có tín hiệu hồi phục khi nguồn cung tăng trở lại, đạt khoảng 30.000 căn mở bán mới – cao nhất trong 5 năm qua. Trong nửa đầu năm 2025, hơn 10.000 căn tiếp tục được đưa ra thị trường. Tuy nhiên, sự phục hồi này lại thiên lệch về phân khúc cao cấp, gây ra tình trạng lệch pha cung – cầu. Từ quý III/2024 đến nay, thị trường Hà Nội gần như không ghi nhận dự án nào có giá dưới 60 triệu đồng/m². Riêng nửa đầu năm 2025, 60% nguồn cung có mức giá từ 80 triệu đồng/m² trở lên, thậm chí có dự án vùng ven chào bán 55 triệu đồng/m².
Trong khi đó, số lượng dự án căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m² đang gia tăng nhanh, khiến kỳ vọng về việc cải thiện cơ cấu cung – cầu càng trở nên khó khăn, dù các dự án nhà ở xã hội sắp được triển khai trở lại.
Giá căn hộ tiếp tục leo thang dù nguồn cung tăng
Theo VARS, trong quý II/2025, giá bán căn hộ tại Hà Nội trung bình đạt 75,5 triệu đồng/m², tăng 7,7% so với quý trước và tăng đến 87,7% so với thời điểm gốc. Sự tăng giá chủ yếu đến từ các đợt chào bán hàng tồn kho được điều chỉnh giá cao hơn, đồng thời số lượng dự án mới có giá trên 100 triệu đồng/m² ngày càng nhiều, dù thanh khoản thứ cấp vẫn chậm cải thiện.
Báo cáo thị trường quý II/2025 của Savills Việt Nam ghi nhận Hà Nội có thêm khoảng 8.000 căn hộ chào bán trong quý, nâng tổng nguồn cung 6 tháng đầu năm lên khoảng 14.900 căn – tăng 121% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, giá sơ cấp trung bình vẫn ở mức cao, đạt 91 triệu đồng/m², tăng 40% theo năm. Các căn hộ trên 4 tỷ đồng chiếm đến 67% nguồn cung, trong khi loại dưới 2 tỷ gần như không còn.
Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội – nhận định: "Giá bán trung bình tiếp tục tăng do phần lớn các dự án mở bán nằm tại vị trí đắc địa và thuộc phân khúc cao cấp. Ngoài ra, quỹ đất trung tâm khan hiếm, chi phí phát triển cao buộc chủ đầu tư phải tối ưu giá trị thương mại."
Theo bà Hằng, dù giá cao, thị trường vẫn ghi nhận sức mua ổn định nhờ kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá trong tương lai, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng cải thiện. Thanh khoản cải thiện so với cùng kỳ năm trước, cho thấy chưa có áp lực giảm giá đáng kể.
Ngoài ra, xu hướng mua để đầu tư ngày càng chiếm ưu thế. Trong quý II/2025, nhà đầu tư là lực lượng chủ đạo trong tổng giao dịch, với tâm lý đón đầu giá trị tương lai, nhất là tại những khu vực có hạ tầng hiện hữu hoặc đang quy hoạch. Người mua ở thực giảm sút do giá quá cao và vị trí dự án thường xa trung tâm.
Giá có thể điều chỉnh từ 2026, nhưng không đồng đều
Theo dự báo của Savills, giai đoạn 2026–2027, Hà Nội sẽ đón khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án, phần lớn ngoài khu vực trung tâm. Đây là yếu tố có thể kéo mặt bằng giá giảm nhẹ.
Tuy nhiên, bà Hằng lưu ý: những dự án nằm tại khu vực khan hiếm đất, nhu cầu cao và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín nhiều khả năng vẫn giữ giá hoặc tiếp tục tăng. Như vậy, dù nguồn cung tăng mạnh, giá chung cư Hà Nội từ 2026 sẽ không giảm đồng loạt mà phân hóa rõ nét theo vị trí và chất lượng dự án.