Người mua vẫn “xuống tiền” dù giá cao?
Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn và một số đơn vị nghiên cứu thị trường, giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM và Hà Nội đã tăng trung bình 15-25% so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể, giá căn hộ trung cấp tại TP.HCM hiện dao động từ 55–70 triệu đồng/m2, căn hộ cao cấp có nơi vượt mốc 100 triệu đồng/m2. Tại Hà Nội, giá căn hộ cũng không còn dưới 45 triệu đồng/m2 ở khu vực nội đô. Tuy nhiên, điều đáng ngạc nhiên là lượng giao dịch vẫn ở mức tích cực.
Cũng theo một khảo sát khác từ Batdongsan.com.vn cho thấy gần 50% người mua nhà tại TP.HCM và các khu vực sáp nhập có kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng sau sáp nhập. Nguyên nhân chủ yếu đến từ quy hoạch đô thị được mở rộng, sự đồng bộ về hành chính, và quan trọng hơn là làn sóng đầu tư hạ tầng mạnh mẽ.
Không chỉ là câu chuyện đổi tên địa giới hành chính, sáp nhập còn kéo theo làn sóng đầu tư công chưa từng có tại các khu vực như Dĩ An, Thuận An. Hàng loạt tuyến đường mới, cầu vượt, metro kết nối vùng lõi cũ của TP.HCM với các đơn vị hành chính mới được đẩy nhanh tiến độ, từ đó kéo giá đất và giá nhà lên theo.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vn đánh giá, “Người mua giờ không còn chạy theo kỳ vọng mơ hồ. Họ mua vì nhu cầu ở thật hoặc vì thấy được chu kỳ tăng giá có căn cứ, nhờ hạ tầng và chính sách dài hạn”.
Theo ông Tuấn, bất động sản không còn dành cho những ai "đầu tư vội vì FOMO", mà dành cho những người dám tin, dám chờ, và dám đi đường dài.
Dù nhiều tín hiệu tích cực, giới chuyên gia cũng nhấn mạnh rằng không phải khu vực nào trong TP.HCM mới cũng sẽ tăng giá đồng đều. Những khu vực còn xa trung tâm, hạ tầng chưa kết nối, hoặc quy hoạch chưa rõ ràng vẫn sẽ gặp khó khăn.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA – cho rằng: “Thị trường không còn cảnh đầu cơ lướt sóng như giai đoạn trước. Người mua chủ yếu là người có nhu cầu thật, có tích lũy tài chính, lựa chọn kỹ lưỡng và xác định gắn bó lâu dài với bất động sản đó.”
Dù vậy, việc giá căn hộ tăng cao cũng đang đặt ra nhiều thách thức cho nhóm người thu nhập trung bình và thấp. Đây sẽ là phân khúc mà các chính sách vĩ mô và doanh nghiệp cần quan tâm nhiều hơn trong thời gian tới nếu muốn thị trường phát triển bền vững.
Liệu có cơn sốt mới?
Theo báo cáo của Công ty bất động sản One Mount Group, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội quý II đạt khoảng 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý trước và tăng vọt 24% so với cùng kỳ năm 2024.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, phân tích: Sự khác biệt trong cơ cấu nguồn cung và phân khúc sản phẩm là nguyên nhân chính khiến giá chung cư Hà Nội tăng nhanh.
Cụ thể, nguồn cung mới trong quý II tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang với mức giá trung bình hơn 80 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì). Những căn hộ có mức giá mềm hơn (dưới 65 triệu đồng/m²) chỉ rải rác ở khu đô thị phía Đông Hà Nội hoặc vùng lân cận.
Từ cơ cấu đầu vào này, các chuyên gia nhận định giá chung cư sẽ tiếp tục tăng cao và khó giảm, mặc dù vậy câu chuyện lên "cơn sốt" mới khó xảy ra.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội dự báo giá căn hộ vẫn có thể tăng nhẹ theo năm nhưng khó tăng trưởng đột biến như giai đoạn trước, mức tăng khoảng 5-8% so với 2024.
Với lượng căn hộ sắp đổ bộ thời gian tới, bà An cho rằng chủ đầu tư sẽ phải tính toán và cân nhắc cả về giá bán và cách làm mới sản phẩm
“Các chủ đầu tư đang phải cân nhắc kỹ về định vị sản phẩm trong năm nay. Năm 2024, những sản phẩm tương tự đã tiếp cận được khách hàng, vậy năm nay, các sản phẩm sẽ phải có gì mới hay có giá bán như thế nào để khách hàng chấp nhận. Đó sẽ là câu hỏi lớn với các chủ đầu tư", bà An nói.
Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh PropertyGuru Việt Nam, cũng đưa ra nhận định, trong năm 2024, gần 67% nguồn cung mới trên thị trường sẽ ở phân khúc cao cấp và hạng sang ở Hà Nội. Phân khúc sơ cấp với mức giá dưới 50 triệu đồng/m² nguy cơ biến mất.
"Mặt bằng giá căn hộ chung cư thời gian tới rất khó giảm. Tuy nhiên, thị trường sẽ đi ngang và neo ở mức cao, không sốt nóng như năm 2024", ông Tuấn dự báo.