Thị trường chuyển mình
Thị trường bất động sản Việt Nam bước vào chu kỳ mới với nhiều trợ lực quan trọng, giúp đẩy mạnh sự phục hồi. Một trong những yếu tố quan trọng nhất là nền tảng kinh tế vĩ mô. Theo các chuyên gia, kinh tế Việt Nam dự kiến sẽ tăng trưởng khá cao trong năm 2025, có thể lên tới 2 con số như mục tiêu mà Đảng và Nhà nước đặt ra. Kinh tế vĩ mô cũng được dự báo sẽ tiếp tục duy trì sự ổn định, lạm phát được kiểm soát ở mức hợp lý.
Hiện Chính phủ đang đẩy mạnh các dự án hạ tầng giao thông và đô thị, nhất là đầu tư công ở mức rất cao, tương đương khoảng 7 - 8% GDP - mức cao nhất trong khu vực Đông Nam Á.
Thời gian qua, sự đột phá về thể chế và cải cách hành chính trong các bộ luật với những thay đổi nhanh chóng và mạnh mẽ cũng trở thành động lực quan trọng giúp thị trường bất động sản phát triển. Nhiều bộ luật liên quan đến đất đai, xây dựng và đầu tư đang được sửa đổi và hoàn thiện, tạo ra một môi trường pháp lý thuận lợi, minh bạch cho thị trường địa ốc.
Nhìn về tổng quan trụ lực của thị trường bất động sản hiện tại, một chuyên gia lâu năm trong lĩnh vực này bình luận: "10 năm trước, tức năm 2015, là thời điểm đánh dấu sự hồi phục hồi hoàn toàn và đang chuyển bước sang giai đoạn phát triển mạnh mẽ của thị trường địa ốc sau thời gian dài trải qua cuộc khủng hoảng 2011 - 2013.
Đến năm 2025, thị trường đang có nét tái diễn tương đồng khi nền tảng về kinh tế vĩ mô, đầu tư công, pháp lý, các gói tín dụng hỗ trợ người mua nhà đều xuất hiện. Song, điểm khác thị trường địa ốc hiện tại chính là quỹ đạo vận hành trở nên minh bạch, bền vững hơn".
Thực tế, trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm và đắt đỏ tại các thành phố lớn, việc nguồn cung nhà ở tập trung vào các dự án đại đô thị của các chủ đầu lớn là xu hướng tất yếu. Nhưng điều này đồng nghĩa với việc giá nhà sẽ tiếp tục cao và khó có thể đáp ứng được nhu cầu của người dân có thu nhập trung bình và thấp.
Song thị trường BĐS cũng đang có bước chuyển mình rõ hơn bắt đầu từ năm 2025 khi việc đẩy nhanh đầu tư công, tốc độ thị hóa cao (trên 40%) chính là động lực tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở, kinh doanh, đầu tư.
Theo chuyên gia kinh tế - PGS. TS Ngô Trí Long, 3 yếu tố tạo động lực đóng vai trò quyết định tăng trưởng của BĐS là quy hoạch, chính sách ưu tiên đầu tư và hạ tầng giao thông.
Thực tế cũng cho thấy, ở phía Tây Hà Nội, các dự án liên vùng trọng điểm như Vành đai 3,5 và Đại lộ Thăng Long, Vành đai 4 đã bước vào giai đoạn triển khai, dự kiến đi vào hoạt động năm 2027… những tuyến đường này đang góp phần thay đổi diện mạo khu vực BĐS nơi đây.
Nên chọn phân khúc nào?
Sau một giai đoạn kéo dài với mức tăng giá ấn tượng, đặc biệt từ đầu năm 2024, thị trường chung cư Hà Nội đã bắt đầu có dấu hiệu chững lại trong quý I/2025. Theo các báo cáo từ nhiều tổ chức nghiên cứu, phân khúc này không còn tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Mặc dù vẫn có một số dự án mới xuất hiện với mức giá vượt qua ngưỡng 100 triệu đồng/m2, nhưng số lượng giao dịch vẫn không đáng kể, khiến giá chung cư trung bình dao động quanh mức 70-75 triệu đồng/m2.
Dữ liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, tỷ lệ giao dịch trên toàn thị trường trong quý đầu năm 2025 duy trì ở mức 45%, tuy nhiên có sự thay đổi rõ rệt khi thị trường sơ cấp chiếm ưu thế, trong khi giao dịch trên thị trường thứ cấp giảm đi khi nguồn cung mới được cải thiện.
Mặc dù giao dịch thứ cấp vẫn diễn ra, nhưng chủ yếu là tại các dự án đã hoàn thiện và thu hút cư dân đến sinh sống. Mức giá được người mua chấp nhận phần lớn ở quanh mức 50 triệu đồng/m2, trong khi các dự án có giá vượt qua ngưỡng này thường thuộc phân khúc cao cấp, thu hút khách hàng có nhu cầu tìm kiếm chính sách mua nhà ưu đãi hơn từ các dự án mới.
Điều này đã khiến một bộ phận các nhà đầu tư chuyển hướng tìm kiếm cơ hội từ chung cư sang đất nền, đặc biệt là trong bối cảnh có sự tác động mạnh mẽ của các quyết định sáp nhập địa giới hành chính tại nhiều địa phương. Báo cáo từ Batdongsan.com.vn ghi nhận lượng đăng tin bán đất nền tại các khu vực phía Bắc tăng mạnh mẽ trong hai tháng đầu năm 2025, với mức tăng lần lượt 50% và 34%. Những khu vực như Ninh Bình, Phú Thọ, Bắc Giang hay Thái Bình chứng kiến sự quan tâm đất nền tăng vọt trên 100%, kéo theo giá đất nền tại đây cũng tăng mạnh từ 44% đến 100% so với cùng kỳ năm trước.
Mặc dù giá đất nền tăng mạnh, theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, mức giá đất nền vùng ven vẫn còn thấp hơn đáng kể so với khu vực trung tâm. Bên cạnh đó, các công trình hạ tầng kết nối đang được đẩy mạnh triển khai và các quyết định hành chính về việc sáp nhập các tỉnh thành sẽ thúc đẩy sự gia tăng giá trị cho đất nền ở các khu vực này, giúp nó trở thành kênh đầu tư hấp dẫn hơn so với các phân khúc khác.