Nhà trong ngõ đội giá
Trong bối cảnh thị trường bất động sản nhiều phân khúc vẫn còn trầm lắng, nhà trong ngõ tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM lại ghi nhận mức tăng giá đáng kể. Đây là loại hình bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực khá cao, nhưng cũng trở thành kênh đầu tư được nhiều người săn đón vì tính khan hiếm. Tuy nhiên, đằng sau đà tăng giá liên tục là nhiều vấn đề khiến chuyên gia lo ngại về sự bền vững.
Theo dữ liệu của Batdongsan, nửa đầu năm 2025, lượng quan tâm phân khúc nhà riêng tại Hà Nội giảm 17% theo tháng, lượng tin đăng cũng giảm 3%. Trong khi mức độ quan tâm nhà riêng tại TP HCM giảm 11% so với cùng kỳ, riêng tháng 7 giảm thêm 10%. Đáng nói, giá rao bán nhà trong ngõ/hẻm vẫn tăng 2 – 7% tùy khu vực.
Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc một sàn giao dịch bất động sản – cho biết: “Quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, trong khi nhu cầu ở thực vẫn cao. Nhà trong ngõ trở thành lựa chọn thay thế hợp lý cho những ai không đủ khả năng mua nhà mặt phố nhưng vẫn muốn sở hữu bất động sản gắn liền với đất.”
Ngoài yếu tố khan hiếm, tâm lý người Việt chuộng nhà đất cũng góp phần đẩy giá lên cao. Người mua coi nhà trong ngõ là tài sản tích lũy an toàn, có thể để lại cho con cháu, ít chịu ảnh hưởng bởi tuổi thọ công trình như chung cư. Thêm vào đó, một bộ phận nhà đầu tư vẫn tham gia thị trường với kỳ vọng giá còn tăng, khiến mức giá rao bán bị đẩy lên.
Thanh khoản lại “đóng băng”
Theo khảo sát, nhu cầu tìm mua nhà trong ngõ vẫn rất cao, đặc biệt ở phân khúc 3 – 5 tỷ đồng với diện tích 30 – 45 m2. Những căn nhà mới hoặc không quá cũ, vị trí thuận tiện, ngõ rộng, pháp lý rõ ràng vẫn được người mua chốt nhanh. Song với những căn nằm sâu trong ngõ hoặc giá rao quá cao, gần như không có hoặc khó giao dịch.
Không chỉ Hà Nội, tại TP HCM, tình trạng nhà trong ngõ/hẻm sâu cũng đang khiến nhiều nhà đầu tư “đứng ngồi không yên”.
Bà Đặng Thị Minh – Giám đốc một công ty môi giới tại Hà Nội – nhận định: “Khách hỏi mua nhà trong ngõ vẫn có, nhưng họ rất thận trọng. Phần lớn khách hàng ở thực cân nhắc kỹ giữa việc bỏ ra 5 – 6 tỷ đồng mua một căn nhà trong ngõ hẹp hay lựa chọn chung cư mới có đầy đủ tiện ích. Do đó, thời gian giao dịch kéo dài hơn nhiều so với trước đây.”
Sự chững lại này đặc biệt rõ nét ở những căn nhà ngõ nhỏ dưới 2m, khó tiếp cận bằng ô tô. Giá vẫn cao nhưng người mua ít mặn mà, dẫn đến nhiều trường hợp rao bán hàng tháng trời không chốt được giao dịch.
Anh Đình Nam, (42 tuổi, kỹ sư xây dựng) từng rao căn nhà 35m2 tại Bình Thạnh (vốn thuộc phường 12 cũ) với giá 3,9 tỷ đồng – thấp hơn mặt bằng khu vực.
Thế nhưng, nửa năm qua, không có khách nào chốt. Lý do là bởi hẻm quá nhỏ, xe máy ra vào khó khăn, lại hay ngập khi mưa lớn. “Trước đây tôi nghĩ nhà trong hẻm, giá vừa túi tiền sẽ dễ bán. Giờ mới thấy người mua không còn dễ dãi như trước”, anh Nam chia sẻ.
Các chuyên gia khuyến nghị, nếu mua để ở, khách hàng nên ưu tiên những căn nhà trong ngõ rộng, gần hạ tầng công cộng, pháp lý rõ ràng để tránh rủi ro. Với nhà đầu tư, cần cân nhắc kỹ bài toán thanh khoản. Ông Trần Khánh Quang – chuyên gia bất động sản – cho rằng: “Trong giai đoạn hiện nay, đầu tư lướt sóng nhà trong ngõ gần như không còn hiệu quả. Nhà đầu tư nên xác định chiến lược dài hạn, ít nhất 3 – 5 năm, và tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao.”
Nhiều nhà đầu tư “mắc kẹt”
Điểm chung của nhiều nhà đầu tư đang mắc kẹt là sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Khi giá tăng, đòn bẩy giúp khuếch đại lợi nhuận. Nhưng khi thanh khoản sụt giảm, chính nó biến thành “quả bóng lãi vay” đè nặng, nhà đầu tư như ngồi trên bom nổ chậm, đối diện nguy cơ cắt lỗ nặng.
Theo các chuyên gia, tâm lý “nhà đất không bao giờ lỗ” đã khiến nhiều nhà đầu tư chủ quan. Nhưng thực tế thị trường hiện nay cho thấy, những căn nhà hẻm sâu, tiện ích kém, giá bị thổi lên quá cao hoàn toàn có thể lỗ khi bán ra.
Một nguyên nhân quan trọng khiến nhà hẻm sâu khó bán là sự thay đổi trong thói quen tiêu dùng. Người mua, đặc biệt là giới trẻ, ngày càng coi trọng không gian sống, tiện ích, chỗ để xe ôtô và an toàn phòng cháy chữa cháy.
Mặc dù, nhiều dự báo cho rằng giá nhà trong ngõ vẫn còn dư địa tăng trong trung và dài hạn, nhưng tốc độ sẽ chậm lại do mức giá hiện tại đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân. Sự cạnh tranh từ các dự án chung cư mới, có tiện ích và hạ tầng đồng bộ, cũng sẽ khiến phân khúc này gặp áp lực.
Có thể thấy, nhà trong ngõ vẫn là tài sản được nhiều người săn đón nhờ tính khan hiếm, nhưng không còn dễ dàng để sinh lời nhanh như giai đoạn trước. Người mua và nhà đầu tư cần tỉnh táo, lựa chọn kỹ càng để không rơi vào thế “mắc kẹt” khi mặt bằng giá đã ở mức quá cao.