Nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu quá lớn
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong giai đoạn 2021–2025, cả nước cần khoảng 1,1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp, tuy nhiên, đến hết nửa đầu năm 2025 mới chỉ có hơn 20% kế hoạch được triển khai. Các dự án nhà ở thương mại có giá dưới 2 tỷ đồng gần như biến mất tại các đô thị lớn. Tại Hà Nội và TP.HCM, căn hộ dưới 40 triệu đồng/m² ngày càng hiếm hoi; hầu hết các dự án mới đều tập trung vào phân khúc trung – cao cấp, có giá từ 45–80 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn ở khu trung tâm.
Trong khi đó, thu nhập bình quân của người lao động tại đô thị hiện chỉ dao động quanh 12–15 triệu đồng/tháng. Với mức thu nhập này, việc mua một căn hộ có giá từ 2,5–3 tỷ đồng là gần như bất khả thi nếu không có sự hỗ trợ tín dụng. Chính vì vậy, nhà ở vừa túi tiền – thường có mức giá khoảng 1–2 tỷ đồng/căn – được xem là phân khúc cấp thiết nhất nhưng lại ít được quan tâm nhất trên thị trường.
Giữa bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM tăng cao, theo dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung chung cư tại Hà Nội có dấu hiệu hồi phục nhưng chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực tế, cơ cấu nguồn cung có xu hướng mất cân đối.
Từ năm 2018 - 2023, nguồn cung sụt giảm mạnh, từ hơn 20.000 căn xuống chỉ còn 10.000 căn mở bán mới.
Căn hộ giá 25 triệu đồng/m² đã biến mất từ năm 2023. Năm 2024, thị trường ghi nhận sự tăng trưởng trở lại, với khoảng 30.000 căn hộ mở bán mới, cao nhất trong 5 năm qua.
Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung thiên lệch rõ rệt. Từ quý III/2024 đến nay, Hà Nội không còn dự án căn hộ mới nào có giá dưới 60 triệu đồng/m².
Tới nửa đầu năm nay, VARS cho biết, 60% nguồn cung mới có giá trên 80 triệu đồng/m²; số căn hộ trên 100 triệu đồng/m² cũng tăng đột biến, khiến phân khúc trung cấp và bình dân ngày càng khan hiếm, thị trường bất động sản lệch pha cung cầu nghiêm trọng.
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) – nhận định: “Các dự án nhà ở vừa túi tiền hiện gần như không đủ hấp dẫn để doanh nghiệp bỏ vốn. Trong khi chi phí đầu vào tăng mạnh, biên lợi nhuận chỉ khoảng 5–7%, thấp hơn nhiều so với phân khúc cao cấp.”
Do vậy, phần lớn doanh nghiệp lựa chọn phát triển căn hộ trung – cao cấp để bù đắp lợi nhuận, khiến thị trường mất cân đối nguồn cung.
Giải quyết bài toán nhà giá rẻ như thế nào?
Thị trường nhà ở Việt Nam đang ở giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ. Việc phát triển nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội không chỉ là câu chuyện an sinh, mà còn là nền tảng cho sự phát triển bền vững của toàn bộ thị trường bất động sản. Khi có một mặt bằng giá hợp lý, nhu cầu thật được đáp ứng, thị trường sẽ ổn định hơn, hạn chế các “cơn sốt ảo” và tình trạng đầu cơ.
Giới chuyên gia cho rằng, năm 2026–2027 có thể là giai đoạn “bứt phá” nếu các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội được triển khai thực chất. Tuy nhiên, điều đó chỉ xảy ra khi các nút thắt về pháp lý, đất đai và tín dụng được tháo gỡ đồng bộ.
Như lời ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam – nhấn mạnh: “Nhà ở vừa túi tiền chính là chìa khóa cân bằng thị trường. Nếu không có những chính sách mạnh mẽ và thực tế, thị trường sẽ mãi thiếu chân kiềng quan trọng này.”
Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), giá nhà tăng liên tục các năm qua và đến nay vẫn neo ở mức cao.
Giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m², bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn. Đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra. Mức giá này vượt quá khả năng tài chính của số đông người dân đô thị.
Ông Châu cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2025, TP.HCM chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại với 3.353 căn nhà cao cấp đủ điều kiện huy động vốn với tổng giá trị 10.239 tỷ đồng và toàn bộ là nhà ở cao cấp, không có nhà ở trung cấp và vừa túi tiền.
Vị chuyên gia nhấn mạnh rằng, yếu tố chi phí đất đai đang chiếm tỉ trọng lớn, góp phần đẩy giá sản phẩm, hầu hết chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng và cả chi phí tuân thủ pháp luật đã chiếm gần hết cấu phần giá thành.
Bên cạnh đó, vướng mắc pháp lý dự án kéo dài càng khiến chi phí lãi vay đội lên, được cộng vào giá bán cuối cùng.
Không chỉ nhà ở thương mại, hiện nay phân khúc nhà ở xã hội cũng gặp nhiều "nút thắt".