Giá nhà “vượt khả năng” của người mua
Tại một diễn đà diễn ra mới đây, ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV dẫn thống kê từ Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, cho thấy thực trạng giá nhà ở các đô thị lớn tăng cao, vượt thu nhập bình quân của lao động trẻ.
Theo ông, trên thế giới một gia đình cần khoảng 15 năm tích lũy để mua căn hộ, trong khi tại Việt Nam con số này là gần 26 năm. Mức này cao hơn trung bình thế giới khoảng 10 năm. So với năm ngoái, thời gian tích lũy đã tăng thêm hơn 2 năm. "Thực tế, số năm tích lũy sẽ vẫn cao hơn do giá nhà luôn tăng nhanh hơn thu nhập", ông nêu.
Báo cáo của Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng chỉ ra 10 năm qua, tốc độ tăng giá nhà đã vượt mức tăng thu nhập của người dân. Cụ thể, thu nhập bình quân đầu người tại đô thị đã tăng gấp đôi trong 10 năm, từ 4-5 triệu đồng lên hơn 8-10 triệu đồng mỗi tháng.
Theo kết quả một khảo sát của Batdongsan - nền tảng cung cấp dữ liệu, giúp người dùng tìm nhà - có tới 73% người mua bất động sản chỉ muốn nắm giữ tài sản trong 1-5 năm trước khi bán lại. Nhóm đầu tư ngắn hạn 1-3 năm chiếm 51%. Điều này phản ánh tâm lý "lướt sóng" vẫn phổ biến trên thị trường.
Theo dữ liệu của DKRA, trong 8 tháng đầu năm 2025, đà tăng giá nhà vẫn tiếp diễn, nhất là các đô thị. Cụ thể, giá căn hộ tại TP HCM tăng 12-18% (sơ cấp và thứ cấp), đạt trung bình hơn 80 triệu đồng một m2. Tương tự, khu vực tại Bình Dương cũ, mức tăng giá địa ốc khoảng 8-10%, lên khoảng 47 triệu đồng mỗi m2. Điều này tạo áp lực lớn cho nhóm khách hàng trẻ, đối tượng có nhu cầu nhà ở thực.
Giá nhà tăng cao, nhưng theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group khoảng 70% nhu cầu mua hiện nay nhằm mục đích đầu tư hoặc đầu cơ, chỉ 30% là mua để ở.
Theo ông, nhóm khách hàng mua đầu tư chủ yếu trong độ tuổi 35-45, đã ổn định tài chính, sở hữu ít nhất một bất động sản. Việc họ mua thêm nhà, đất với mục đích phần lớn để tìm kiếm lợi nhuận từ đầu tư cho thuê hoặc bán sang tay. Trong khi đó, nhóm mua để ở đa số là người trẻ, từ 25 đến dưới 34 tuổi, chưa hoàn toàn tự chủ tài chính và thường phải vay ngân hàng để mua nhà. Họ chủ yếu tìm kiếm các bất động sản vừa túi tiền.
Đòn bẩy tài chính có phải giải pháp?
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản nói chung và Hà Nội nói riêng đã tiến hóa đến một giai đoạn mới: Chỉ còn nhà ở xã hội và phân khúc cao cấp.
Việc giá nhà tăng quá cao đang khiến nhiều người mua nhà lần đầu nản lòng, nhất là người trẻ. Theo đánh giá của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), phần lớn nhu cầu nhà ở vẫn chưa được đáp ứng (ước tính hàng triệu đơn vị ở) do nguồn cung hạn chế và lệch pha cung - cầu, tức là chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp - là sản phẩm không dành cho số đông.
Trong bối cảnh đó, nhằm đưa ra giải pháp tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người mua, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, một giải pháp có thể thực hiện đó là phân định rõ các nhóm đối tượng mua nhà, gắn với các sản phẩm nhà ở cụ thể, từ đó có được chính sách hỗ trợ đúng và trúng mục tiêu.
Cụ thể, theo ông Đính, cần phân định rõ 3 nhóm đối tượng và sản phẩm: Nhà ở thương mại dành cho tất cả mọi người đủ khả năng mua bán; nhà ở xã hội có sự hỗ trợ của Nhà nước qua các chính sách về thuế, lãi suất… cho chủ đầu tư và người mua; nhóm không đủ cả tiền mua nhà ở thương mại và nhà ở xã hội sẽ hướng đến sản phẩm từ quỹ nhà ở quốc gia phục vụ mục đích cho thuê, như vậy sẽ đảm bảo phủ kín được nhu cầu nhà ở cho người dân.
Ở một góc nhìn khác, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết Bộ Xây dựng đang cải cách thủ tục đầu tư, đất đai và xây dựng nhằm tăng nguồn cung, giảm chi phí và đơn giản hóa quy trình. Tuy vậy, ông nhìn nhận thị trường vẫn đang thiếu sản phẩm cho người thu nhập thấp và cần có chính sách riêng để bổ sung.
Xu hướng dịch chuyển tới các đô thị vệ tinh để tìm kiếm cơ hội an cư cũng là giải pháp, trong bối cảnh giá nhà khó hạ nhiệt. Chẳng hạn, TP HCM và khu vực lân cận đang có 18 dự án đô thị trên 100 ha, với tổng diện tích hơn 16.500 ha, theo thống kê của DKRA Group. Trong đó, 8 dự án đang được triển khai, cung cấp hơn 50.000 sản phẩm ra thị trường. Đây là yếu tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở.