Bức tranh kinh tế Việt Nam quý 3/2025 ghi nhận những diễn biến tích cực, Trong đó, bất động sản tiếp tục khẳng định vị thế là kênh đầu tư dẫn đầu trong bối cảnh nhiều biến động.
Ông Nguyễn Quốc Anh Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, kinh tế vĩ mô khởi sắc tiếp tục là động lực cho thị trường nhà đất.Tăng trưởng GDP quý 3 đạt 8,23%, mức cao nhất trong cùng kỳ suốt hơn một thập kỷ qua (ngoại trừ năm 2022 do yếu tố phục hồi hậu COVID-19). Tính chung ba quý đầu năm, GDP tăng 7,84% so với cùng kỳ, tiến sát mục tiêu 8% cho cả năm. Động lực lớn nhất của sự tăng trưởng này đến từ chi tiêu công, đạt hơn 440.000 tỷ đồng, tăng tới 37% so với cùng kỳ, kéo theo sự sôi động của hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược: sân bay Long Thành, cao tốc Bắc – Nam, cầu Ngọc Hồi, cảng hàng không quốc tế Gia Bình…
Cũng theo ông Quốc Anh, giai đoạn hiện nay được xem là “thời điểm lọc cung – chọn lọc cầu”. Những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, vị trí gắn với hạ tầng đang triển khai sẽ thu hút mạnh dòng tiền. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ, xa khu dân cư hoặc chưa rõ tiến độ sẽ dần bị loại khỏi cuộc chơi. Dù còn đối mặt với thách thức về chi phí đầu vào và áp lực lạm phát, bất động sản vẫn được giới đầu tư đánh giá là “kênh trú ẩn” vững vàng trong dài hạn. Bởi khác với các kênh tài chính khác, bất động sản không chỉ tạo ra giá trị tích lũy mà còn gắn liền với sự phát triển của hạ tầng, dân số và đô thị hóa.
Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài hơn hai năm, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào thời điểm được đánh giá là “chín muồi” để bứt tốc trở lại. Nhiều yếu tố nền tảng từ chính sách, dòng vốn, hạ tầng và niềm tin nhà đầu tư đang đồng loạt cải thiện, mở ra cơ hội phục hồi rõ nét trong quý IV/2025 và năm 2026.
Từ đầu năm 2025, loạt chính sách tháo gỡ vướng mắc pháp lý và thúc đẩy nguồn cung đã được Chính phủ triển khai đồng bộ. Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 đã tạo hành lang pháp lý thông thoáng hơn cho doanh nghiệp. Nhiều dự án bị “đóng băng” trước đây đang được gỡ vướng, đặc biệt tại các địa phương trọng điểm như Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Quảng Ninh.
Ở một chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, câu chuyện phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản giờ đây không còn là bài toán “nhanh hay chậm”, mà còn cả “bền và chắc”.
Một yếu tố then chốt khác là sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống hạ tầng giao thông. Hàng loạt dự án trọng điểm đang được đẩy nhanh tiến độ như cao tốc Bắc – Nam giai đoạn 2, sân bay Long Thành, Vành đai 3 TP.HCM, Vành đai 4 Hà Nội, cùng các tuyến metro tại hai đô thị lớn. Những công trình này không chỉ rút ngắn khoảng cách giữa các khu vực mà còn mở ra “chu kỳ vàng” cho các thị trường vệ tinh như Thủ Đức, Củ Chi, Hóc Môn (TP.HCM) hay Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức (Hà Nội).
Giới chuyên gia nhận định, hạ tầng chính là “chìa khóa” cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của bất động sản. Khi chi phí di chuyển giảm và kết nối vùng được mở rộng, giá trị bất động sản tại các khu vực này sẽ có dư địa tăng mạnh trong 12–24 tháng tới.
Thực tế, thị trường bất động sản luôn gắn liền với câu chuyện hạ tầng theo nguyên lý “hạ tầng đi trước, bất động sản theo sau”. Hạ tầng phát triển tạo điều kiện hình thành các khu đô thị vệ tinh, khu công nghiệp mới và các trung tâm kinh tế - du lịch, làm giảm áp lực cho các thành phố lớn và tạo ra các thị trường bất động sản mới đầy tiềm năng.
Đặc biệt, việc Chính phủ đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công là một tín hiệu tích cực, cho thấy quyết tâm phục hồi và phát triển kinh tế. Điều này giúp củng cố niềm tin cho các nhà đầu tư tư nhân, khuyến khích họ mạnh dạn triển khai các dự án bất động sản mới.
Nói về vấn đề này, ông Lê Xuân Nga – Tổng giám đốc BHS Property cho biết, đầu năm 2024, hầu hết các ý kiến đều cho rằng phải đến năm 2026 thị trường mới có thể phục hồi rõ rệt. Thị trường khi đó còn phải giải quyết hàng loạt vấn đề nhức nhối, từ trái phiếu doanh nghiệp đến các vướng mắc pháp lý, nguồn cung tắc nghẽn, niềm tin thị trường bị bào mòn.
Quan trọng hơn, đây không phải là một sự phục hồi đơn lẻ, mà là sự hòa nhịp cùng đà khởi sắc chung của nền kinh tế, từ du lịch, chứng khoán đến công nghiệp. Trong đó, bất động sản là một trong những ngành mũi nhọn, là xương sống kết nối các lĩnh vực khác.
Với sự phục hồi này, sắp tới nguồn cung trên thị trường sẽ dồi dào hơn, nhu cầu của khách hàng sẽ được đáp ứng tốt hơn, thanh khoản sẽ cải thiện và giá bất động sản sẽ không còn leo thang quá mạnh như giai đoạn vừa qua.
Xét cho cùng, dù vẫn tồn tại những vấn đề riêng, nhưng trong tổng thể nền kinh tế, thị trường bất động sản đang ở một tâm thế mới “tốt hơn” và “bền vững hơn”. Với việc sửa đổi Luật Đất đai cùng một số luật liên quan như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, chúng ta có thể kỳ vọng, thị trường tiếp tục có những chuyển biến vô cùng tích cực.
Đặc biệt, tôi kỳ vọng, việc xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường cần sớm được đẩy mạnh hơn, bên cạnh việc tiếp tục triển khai xây dựng các công cụ điều tiết thị trường, như thuế nhà đất chống đầu cơ, từ đó giúp thị trường vận hành ổn định hơn.
Với một bối cảnh mới, thị trường bất động sản có thể không cần bùng nổ như giai đoạn trước, nhưng cần có sự ổn định cho sự phát triển chung trong dài hạn. Điều này đòi hỏi nỗ lực của các cơ quan quản lý, của những người thực thi công vụ trong việc “dám nghĩ, dám làm” để tạo môi trường kinh doanh thông thoáng cho doanh nghiệp và người dân.
Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ rệt của dòng tiền từ trung tâm ra vùng ven. Không còn chỉ là “vệ tinh” hỗ trợ cho đô thị lớn, các khu vực vùng ven nay đang nổi lên như những “tọa độ vàng” mới của giới đầu tư nhờ quỹ đất rộng, giá còn mềm, cùng sự bứt phá mạnh mẽ về hạ tầng và quy hoạch.
Batdongsan.com.vn cho hay, mức độ quan tâm tại hai đô thị trung tâm trong quý đều có dấu hiệu chững lại. Tại Hà Nội, lượng quan tâm giảm 22% so với cùng kỳ năm 2024, trong khi TP.HCM gần như đi ngang (+0%) hoặc giảm nhẹ ở khu vực mới (-1%).
Trái ngược, các tỉnh lân cận lại nổi lên như “điểm sáng”. Bức tranh bất động sản miền Bắc quý III/2025 cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ rệt ra các thị trường ngoài Hà Nội trước sáp nhập. Hải Phòng, Hưng Yên, Hòa Bình (cũ) và Bắc Giang trở thành “tâm điểm” khi chiếm tới 80% tổng mức độ quan tâm toàn khu vực. Trong đó, Hải Phòng giữ vị trí số một với chỉ số 100, Hưng Yên đứng thứ hai (62) và Bắc Ninh (35) xếp thứ ba.
Xét về tốc độ tăng trưởng so với đầu năm, tỉnh Hòa Bình (cũ) dẫn đầu với +65%, tiếp đến là Bắc Giang cũ (+61%), Hải Phòng (+50%) và Bắc Ninh (+48%). Các địa phương khác như Quảng Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc (cũ) cũng duy trì đà tăng 26-42%. Sự bùng nổ này phản ánh xu hướng dịch chuyển vốn ra các đô thị vệ tinh quanh Hà Nội - nơi giá còn cạnh tranh, hạ tầng kết nối thuận lợi và tiềm năng dài hạn mở rộng.
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE (Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam), nhà đầu tư ngày càng “chọn lọc” hơn, chuyển hướng sang giá trị khai thác thực thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá. Họ tìm đến vùng ven – nơi có giá phù hợp, hạ tầng đang hoàn thiện và tiềm năng sinh lời dài hạn.
Ngoài yếu tố giá và hạ tầng, làn sóng dịch chuyển này còn phản ánh sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng. Người mua hướng đến không gian sống thoáng, tiện ích kết nối, môi trường bền vững, buộc doanh nghiệp phát triển dự án phải thích ứng linh hoạt hơn với nhu cầu thực tế.
Tuy nhiên, chuyên gia VARS cũng cảnh báo, không phải khu vực vùng ven nào cũng đủ sức hút. Nhà đầu tư cần đánh giá kỹ về quy hoạch, pháp lý và khả năng tiêu thụ sản phẩm, tránh chạy theo “hiệu ứng đám đông” khi thị trường tăng nóng.