Giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM đã lập đỉnh cao nhất trong 10 năm
Theo Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2025, giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM đã lập đỉnh cao nhất trong 10 năm.
Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đạt 80 triệu đồng/m², tăng 33% so với cùng kỳ năm trước; nhà liền thổ dao động 100–200 triệu đồng/m².
Tại TP.HCM, giá chung cư tăng 36%, đạt 89 triệu đồng/m², trong khi nhà thấp tầng phổ biến ở mức 230–300 triệu đồng/m².
Các báo cáo của Knight Frank, Savills và CBRE cũng cho thấy trong quý II/2025, giá sơ cấp căn hộ ở TP.HCM dao động 80–120 triệu đồng/m², tại Hà Nội 75–85 triệu đồng/m², tăng 10–30% so với cùng kỳ năm ngoái. Sau thời điểm sáp nhập hành chính (1/7), TP.HCM tiếp tục ghi nhận mức tăng trung bình 8–18%.
Bộ Xây dựng dự báo giá bất động sản nhà ở có thể còn tăng 15–20% khi khung giá đất mới theo Luật Đất đai sửa đổi được áp dụng. Chi phí đất đai vốn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá, do đó việc điều chỉnh theo hướng tiệm cận thị trường sẽ khiến giá bán bị đội lên đáng kể.
Tại phiên họp thứ nhất Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản (ngày 22/9), Thủ tướng Phạm Minh Chính đặt vấn đề cần làm rõ nguyên nhân vì sao “giá nhà chung cư liên tục tăng và cao mãi”, khi mức giá hiện nay đã vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân đô thị.
Chi phí đất và giải phóng mặt bằng “đè nặng” giá nhà
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, cho rằng giá nhà tăng là hệ quả của việc mọi yếu tố đầu vào đều leo thang – từ thuế đất, chi phí xây dựng, thiết kế đến vốn đầu tư. “Quỹ đất ngày càng khan hiếm, đặc biệt ở trung tâm. Muốn có vị trí đẹp, doanh nghiệp phải bỏ ra khoản đầu tư khổng lồ. Khi giá đất đã cao, nếu làm nhà bình dân thì chắc chắn lỗ”, ông Trung nhận định.
Ông cho biết thêm, chi phí đầu vào tăng khiến doanh nghiệp buộc phải chuyển hướng sang phân khúc cao cấp và hạng sang, khiến cơ cấu sản phẩm trên thị trường lệch về phía giá trị cao, khó đáp ứng nhu cầu ở thực.
TS. Cấn Văn Lực cũng khẳng định gánh nặng chi phí là nguyên nhân trực tiếp khiến giá nhà không thể hạ. Chi phí đất và giải phóng mặt bằng chiếm tỷ trọng lớn nhất, đặc biệt khi bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường khiến nghĩa vụ tài chính tăng vọt. Cùng với đó, giá vật liệu xây dựng, nhân công và lãi vay ngân hàng đều leo thang, cộng hưởng khiến tổng chi phí phát triển dự án bị đội lên đáng kể — và tất yếu chuyển hết vào giá bán.
Cũng theo ông Lực, nút thắt lớn nhất nằm ở thủ tục hành chính. “Nhiều dự án tắc không phải do thiếu vốn, mà vì phê duyệt kéo dài. Nếu tháo gỡ khâu này, hàng nghìn dự án có thể sớm ra thị trường, góp phần tăng cung và hạ giá”, ông nhấn mạnh.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết muốn giảm giá nhà cần giảm tiền sử dụng đất và chi phí giải phóng mặt bằng – hiện chiếm 10% tổng vốn đầu tư chung cư cao tầng, 30% với nhà liền kề – phố, và hơn 50% đối với biệt thự. Ông đề xuất Chính phủ xem xét chính sách linh hoạt cho phép nộp tiền sử dụng đất một lần hoặc hàng năm, để giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp.
Nguồn cung vừa mở lại đã có nguy cơ tắc nghẽn
Sau thời gian ngắn hồi phục, thị trường bất động sản lại đối diện nguy cơ tắc nguồn cung do những vướng mắc trong xác định tiền sử dụng đất bổ sung.
Trường hợp điển hình là dự án Khu phức hợp thông minh Thủ Thiêm Eco Smart City của Công ty TNHH Lotte Properties HCMC – thành viên Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc). Dự án quy mô 7,4 ha với 11 tòa tháp 50 tầng, từng được kỳ vọng là điểm nhấn tại trung tâm Thủ Thiêm, đã bị chấm dứt hợp đồng đầu tư sau gần 8 năm do vướng nghĩa vụ tài chính và thủ tục pháp lý.
Tháng 6 vừa qua, dự án được định giá đất ở mức hơn 16.190 tỷ đồng, song Lotte cho biết việc thẩm định kéo dài cùng thay đổi chính sách khiến chi phí tăng quá cao, làm cho dự án không còn khả thi. Ngay sau đó, chủ đầu tư Khu phức hợp Tháp quan sát Thủ Thiêm cũng gửi văn bản phản đối yêu cầu nộp 8.800 tỷ đồng tiền sử dụng đất bổ sung.
Thực tế, tại Hà Nội và TP.HCM, hàng trăm dự án được phê duyệt từ giai đoạn 2018–2020 vẫn đang “đắp chiếu” vì chưa hoàn tất pháp lý, khiến nguồn cung nhà ở bình dân và xã hội thiếu hụt nghiêm trọng, trong khi theo Ngân hàng Thế giới, Việt Nam cần bổ sung 374.000 căn hộ mỗi năm để đáp ứng nhu cầu đô thị hóa.
Ngay cả các “ông lớn” như Vinhomes cũng đối mặt tình trạng tương tự. Dự án Vinhomes Cần Giờ (2.870 ha) mất 21 năm chuẩn bị mới được khởi công tháng 4/2025, còn Vinhomes Giảng Võ (Hà Nội) phải chờ 11 năm để hoàn tất thủ tục.
Những ví dụ này cho thấy sự phức tạp trong hệ thống pháp lý và quy hoạch, đồng thời đặt ra yêu cầu cấp bách về cải cách thủ tục, cơ chế tài chính để đẩy nhanh nguồn cung, giảm áp lực giá nhà và tạo cân bằng cho thị trường.
Các chuyên gia đồng thuận rằng nếu không nhanh chóng tháo gỡ nút thắt về pháp lý, đất đai và chi phí đầu vào, thị trường sẽ rơi vào vòng xoáy tăng giá kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân thu nhập trung bình và mục tiêu phát triển nhà ở bền vững của quốc gia.