Chung cư vượt giá nhà phố: không còn là ngoại lệ
Tại khu Đông TP.HCM, giá căn hộ sơ cấp ở một số dự án cao cấp đã ngang bằng, thậm chí nhỉnh hơn nhà phố cùng khu vực. Chẳng hạn, căn hộ 85 m² tại dự án The Metropole (phường An Khánh) đang được chào bán từ 11-15 tỷ đồng (khoảng 130-180 triệu đồng/m²). Trong khi đó, nhà liền thổ diện tích 80 m² tại phường Thảo Điền (cách chỉ 3 km), xây 1 trệt 2 lầu, đang được rao bán ở mức 10-12 tỷ đồng (tức 150 triệu đồng/m²).
Tình trạng tương tự ghi nhận tại các dự án như The Privé, Eaton Park hay Lumière Midtown – nơi giá căn hộ sơ cấp dao động từ 130-250 triệu đồng/m², cao hơn mức giá nhà liền thổ trong bán kính 2 km (110-200 triệu đồng/m²).
Khu Nam TP.HCM cũng không ngoại lệ. Căn hộ tại dự án Celesta Rise (Keppel Land) được bán với giá trung bình 80 triệu đồng/m², cao hơn nhà phố cùng khu vực vốn chỉ quanh mức 60-70 triệu đồng/m². Dọc trục Nguyễn Hữu Thọ, giá căn hộ dao động 70-80 triệu đồng/m² – ngang bằng với giá nhà liền thổ.
Khu vực sáp nhập: căn hộ tăng vọt, nhà phố chững lại
Tại các khu vực mới sáp nhập vào TP.HCM như Thuận An và Thủ Dầu Một (tỉnh Bình Dương cũ), giá chung cư cũng đang áp sát giá nhà phố. Chung cư tại Thuận An hiện có giá 43-65 triệu đồng/m² – tăng 45% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi giá nhà liền thổ chỉ tăng 12,8%, lên mức 36-80 triệu đồng/m².
Tại Thủ Dầu Một, nhà phố đang dao động 35-55 triệu đồng/m² (tăng 2,4%), trong khi căn hộ vọt lên 45-68 triệu đồng/m² (tăng 18%).
Dữ liệu từ Batdongsan cho thấy, trong quý II/2025, giá nhà liền thổ tại TP.HCM dao động 160-300 triệu đồng/m² (tăng 9%), trong khi căn hộ đạt mức 82-220 triệu đồng/m² (tăng 29%). Tại khu Đông, giá nhà phố tăng 8-20% trong 8 tháng đầu năm, nhưng giá căn hộ lại tăng tới 18-40%.
Khu Nam cũng ghi nhận xu hướng tương tự: nhà phố tăng 10%, còn căn hộ vọt 35%. Báo cáo của Bộ Xây dựng xác nhận chung cư tại TP.HCM có mức giá bình quân 89 triệu đồng/m², tăng tới 39% so với cùng kỳ, trong khi nhà liền thổ chỉ tăng 2-5%.
Chuyên gia: Chung cư lên giá vì nhu cầu và chiến lược chủ đầu tư
Theo ông Trần Khánh Quang – Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, sự tăng trưởng mạnh của giá căn hộ đến từ ba yếu tố chính: nhu cầu ở thực gia tăng, lối sống người trẻ thay đổi và chiến lược đẩy giá của chủ đầu tư. Ngược lại, nhà phố đang gặp khó về thanh khoản do giá cao, quỹ đất hạn chế và siết tín dụng.
Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cũng đồng tình khi cho rằng tâm lý thị trường đã thay đổi. Nếu trước đây nhà gắn với đất luôn được ưu tiên vì tiềm năng giữ giá, thì nay người trẻ đang hướng về chung cư nhiều hơn nhờ tiện ích đầy đủ, vị trí tốt và phù hợp với nhu cầu hiện đại.
Giá bị "thổi", nguồn cung mất cân đối
Ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng giám đốc DKRA Group – nhận định việc giá căn hộ cao hơn nhà phố là điều không bất thường ở phân khúc cao cấp, nhất là khi dự án có vị trí đắc địa, tiện ích vượt trội. Tuy nhiên, điều đáng lo là sự lệch pha về nguồn cung khi nhà ở bình dân gần như biến mất khỏi thị trường, khiến mặt bằng giá bị "thổi" lệch.
Theo ông Thắng, nhiều chủ đầu tư còn dựa vào kỳ vọng tăng trưởng để đẩy giá dự án kế tiếp lên cao hơn, tạo nên làn sóng tăng giá dây chuyền. Nếu nhà phố mỗi năm tăng 5%, thì căn hộ đang tăng 10-15%. "Với tốc độ này, căn hộ có thể sớm vượt hẳn giá nhà phố", ông cảnh báo.
Dù chung cư đang liên tục lập đỉnh, nhà liền thổ vẫn giữ được vị thế nhất định nhờ quyền sở hữu đất và tâm lý tích lũy lâu dài của người Việt. Chính vì thế, khi căn hộ tăng mạnh, nhà phố cũng bị dẫn dắt tăng theo – nhất là trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp.