Bất động sản vùng ven Hà Nội tăng sốc
Đại dịch Covid-19 khiến nhiều ngành nghề bị ảnh hưởng nặng nề. Tại Hà Nội, nhiều dự án cao cấp nội đô hạ nhiệt khi giá giảm đáng kể. Thế nhưng, điều đó không đúng với bất động sản vùng ven. Giữa Covid-19, giá bất động sản vùng ven không những suy giảm mà còn tăng đáng kể.
Trong một báo cáo công bố hồi tháng 11/2020, Savills cho biết vùng ven Hà Nội xuất hiện dự án chung cư giá bán 50 - 60 triệu đồng/m2 và 200 - 300 triệu đồng/ m2 cho shophouse. Savills đánh giá đây là lần đầu tiên các khu vực vùng ven Hà Nội có mức giá bán cao hơn so với các dự án nằm trong khu vực giữa đường vành đai 2 và vành đai 3.
Đây là kỷ lục của phân khúc chung cư. Thế nhưng, kỷ lục này vẫn chưa thấm vào đâu so với những gì mà phân khúc đất nền ven đô đạt được. Đất nền bao gồm cả đất nền trong các dự án được thực hiện bởi các nhà phát triển bất động sản và đất thổ cư của người dân.
Hà Đông, Tây Mỗ là những khu vực chứng kiến đà tăng nóng về đất nền. Ví dụ, giá đất nền dự án An Vượng Dương Nội Villas tăng khoảng 30%, lên từ 50 - 90 triệu đồng/m2 tuỳ từng khu vực.
Đất nền các dự án tăng mạnh nhưng không sốt nóng như đất trong dân. Hồi đầu năm nay, ngay tại thời điểm dịch Covid-19 diễn ra căng thẳng nhất, Hoà Lạc gây xôn xao làng bất động sản khi “lên đồng” về giá. Giá đất nền tăng theo lần chứ không theo % nữa.
Ví dụ, có khu vực, trước đó vài tháng giá chỉ dao động quanh mức 4 - 6 triệu đồng/m2. Nhưng tới tháng 3/2020, giá được “thổi” lên đến 21 triệu đồng/m2. Nguyên nhân là do có tin đồn một nhà đầu tư lớn sẽ xây dựng khu đô thị ở khu đất gần Đại lộ Thăng Long.
Kìm hãm phát triển chính quy
Trao đổi với phóng viên Tạp chí Chất lượng và Cuộc sống, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã lý giải cơn sốt đất vùng ven Hà Nội trong năm 2020. Theo ông Đính, nguồn cung trong thành phố đang khan khiếm dẫn đến nhà đầu tư không có gì phát triển thêm nên họ phải tìm, khai thác các khu vực mới.
Ông Đính phân tích, đất đai ngoại thành còn dư địa lớn, quỹ đất lớn nhưng các dự án được phê duyệt đúng quy định thì không nhiều, nhà đầu tư phải tìm đất trong dân, đặc biệt khu vực có quy hoạch phát triển đô thị, làng xã chuyển đổi thành phường thành quận.
Khi nhu cầu tăng đột biến thì giá đất đai được đẩy lên và từ đây nảy sinh nhiều vấn đề mà nhà đầu tư phải đặc biệt quan tâm, ông Đính kết luận.
Thứ nhất, đất đai ở các khu vực chưa phát triển, phần lớn là đất nông nghiệp và đất trong dân. Hiện tại, các quy hoạch đã có nhưng đôi khi nhà đầu tư chưa tìm hiểu kỹ thông tin. Đất họ mua có thể không phù hợp pháp luật hoặc dính quy hoạch.
Thứ hai, các nhà đầu tư đi giao dịch bất động sản phần lớn là người có mục đích đầu tư. Họ mua đi, bán lại sinh lợi chứ không hề có nhu cầu thực sử dụng bất động sản. Điều đó tạo ra thị trường không mang tính thực chất, thị trường ảo. Thị trường ảo sẽ tạo ra những vấn đề như xáo trộn mặt bằng giá ở các vùng đó.
“Giá bất động sản tăng không vì thực chất nên không thể đầu tư phát triển hệ thống đô thị. Giao dịch vẫn chủ yếu là những người đầu tư với nhau. Người đến trước bán lại cho đến sau. Vòng luẩn quẩn này xoay quanh những người không có nhu cầu sử dụng bất động sản dẫn đến không phát triển gì cho địa phương đó. Nên kết quả là giá đất đai tăng lên dẫn đến kìm hãm sự phát triển chính quy”, ông Đính khẳng định.
Giải thích cho điều này, ông Đính cho biết giá đất tăng ảo gây áp lực lên những nhà đầu tư lớn, nhà đầu tư thực chất, nhà đầu tư được giao đất chính quy. Khi giá đất tăng cao, họ sẽ gặp khó trong quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng.