Theo ông Hiển, sỡ dĩ thị trường bất động sản 2022 rơi vào suy thoái là do giá nhà tăng quá cao, vượt xa so với mức hấp thụ của nền kinh tế. Ngay cả dân đầu tư cũng không gánh nổi mức giá mới và phải rời bỏ thị trường.
Nếu năm 2021, thu nhập của một chuyên viên cao cấp tại TP HCM là 20 triệu đồng mỗi tháng, giá chung cư trong bán kính 10 km từ trung tâm là 22-30 triệu đồng mỗi m2. Hiện nay giá căn hộ ở vùng ven đã vào khoảng 55-65 triệu đồng mỗi m2 (tăng 2,5 lần), lương chuyên viên cũng chỉ tăng thêm 20% (lên 25 triệu đồng mỗi m2). Giá nhà tăng, người lao động nếu không còn cơ hội an cư sẽ phải rời đi để tìm kiếm những thị trường khác ổn định sinh sống, làm ăn. Lúc đó TP HCM sẽ đối mặt với nguy cơ thiếu hụt lao động, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế chung.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, cho biết diễn biến nguồn cung của thị trường đang lặp lại chu kỳ 10 năm trước. Với 2024 là năm bản lề khi thị trường đón cú hích từ Luật đất đai, 2025 sẽ là năm đầu tiên của chu kỳ phát triển mới. Vậy nên phải mất ít nhất 2 năm nữa thị trường mới bước vào giai đoạn tăng tốc và bùng nổ nguồn cung như diễn biến của thập kỷ trước.
Theo bà Dung, Hà Nội sẽ tiếp tục là thị trường "hạt nhân" trong khi TP HCM hạn chế nguồn cung. Theo đó, năm 2025, cả nước có khoảng 40.000 căn, trong đó Hà Nội chiếm 30.000 còn TP HCM chỉ khoảng 8.000-9.000 căn, tức tầm 20% rổ hàng của thị trường. Tình trạng này sẽ còn kéo dài đến năm 2026 khi thành phố chỉ có thêm khoảng 11.000 căn nhà mở bán mới.
Bên cạnh câu chuyện nguồn cung hạn chế, TP HCM còn tiếp tục đối mặt với thực trạng lệch pha nguồn cung. Bà Dương Thùy Dung cho biết 80% rổ hàng mở bán ở cả hai thị trường Hà Nội và TP HCM trong năm sau thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang, tầm giá trên 60 triệu đồng mỗi m2. Cả hai thị trường này đã gần như không còn nhà bình dân (dưới 25 triệu đồng mỗi m2), thậm chí cũng không còn dự án tầm trung (dưới 40 triệu đồng mỗi m2).
Bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và S22M tại Savills Việt Nam, cũng cho rằng nếu giá nhà tiếp tục tăng nhanh hơn thu nhập, khoảng cách giàu nghèo sẽ ngày càng lớn. Những người có thu nhập trung bình trở xuống khó tiếp cận nhà ở, dẫn đến hệ lụy nghiêm trọng với sự ổn định của thị trường và xã hội. Tại TP HCM và Hà Nội, nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu. Nguyên nhân một phần từ tắc nghẽn pháp lý trong phê duyệt dự án, làm chậm việc bổ sung nguồn cung mới. Bên cạnh đó, sự gia tăng của giá đất cùng chi phí xây dựng cũng đẩy giá bán nhà đi lên.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam cho biết, so sánh lương trung bình và giá nhà từ xưa đến nay, có thể thấy người trẻ Việt Nam luôn gặp khó khăn trong việc tự mua nhà. Tính toán của nền tảng PropertyGuru Việt Nam cho thấy với giá nhà và thu nhập bình quân năm 2004, thế hệ 7X mất khoảng 31,3 năm thu nhập để mua được một căn chung cư rộng 60 m2 với giá khoảng 600 triệu đồng, trong điều kiện lãi suất huy động là 7,4%.
Sau 10 năm, đến 2014, thế hệ 8X cũng cần 22,7 năm thu nhập để mua một căn hộ tương tự. Giá căn hộ đã tăng lên 1,5 tỷ đồng, trong khi lãi suất huy động giảm còn 6%. Đến nay, thế hệ 9X cần 25,8 năm thu nhập để mua căn hộ trên với giá 3 tỷ đồng, trong điều kiện lãi suất huy động là 4,5%.
"Tuy số năm thu nhập và lãi suất đã giảm dần theo thời gian nhưng nhìn chung, người trẻ thuộc các thế hệ vẫn cần nỗ lực trong thời gian dài mới có thể tự sở hữu nhà", ông Nguyễn Quốc Anh đánh giá.
Chuyên gia cho rằng giá nhà vượt khả năng thu nhập bình quân (130 triệu đồng mỗi năm) nên chỉ có nhóm thu nhập trên 35 triệu đồng mỗi tháng mới có khả năng tự chủ mua nhà, nhóm trung bình đã "bít cửa". Không giải quyết bài toán nhà ở, TP HCM sẽ chảy máu lao động. Việc giá nhà tăng nhanh, vượt quá thu nhập từ lương, không chỉ tạo áp lực lên an sinh xã hội, mà còn thúc đẩy nạn đầu cơ bất động sản. Dòng tiền đầu cơ thường nằm chờ tăng giá, không đi vào sản xuất kinh doanh, gây tác động xấu đến lạm phát và giá trị đồng tiền.
Hiện phía thủ tục, pháp lý, chủ trương đã được chính phủ giúp tháo gỡ nhiều vướng mắc, còn lại là doanh nghiệp cần xem lại chiến lược kinh doanh, đánh giá đúng phân khúc dành cho thị trường, lựa chọn bước đi và chiến lược phù hợp cho kỷ nguyên mới.