Nghịch lý đất thổ cư tại Hà Nội: Giao dịch ảm đạm nhưng giá vẫn tăng cao?

Giao dịch “ngủ đông”

Thị trường bất động sản Hà Nội trong nửa đầu năm 2025 đang rơi vào trạng thái trầm lắng kéo dài, đặc biệt ở phân khúc nhà đất thổ cư. Số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong quý I và đầu quý II, lượng giao dịch thành công tại Hà Nội giảm hơn 45% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhiều khu vực vốn là điểm nóng như Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì nay ghi nhận mức giao dịch gần như bằng 0.

Tình trạng này không phải là hiện tượng cục bộ mà diễn ra trên diện rộng. Ngay cả các quận nội thành vốn luôn được xem là "vùng trũng" giao dịch như Cầu Giấy, Thanh Xuân hay Nam Từ Liêm cũng rơi vào cảnh ảm đạm. Các sàn giao dịch phải thu hẹp quy mô, môi giới thất nghiệp hàng loạt, nhiều chủ nhà rao bán suốt 6–8 tháng không có người hỏi mua.

Còn theo dữ liệu của kênh rao tin trực tuyến batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm tìm mua BĐS trên cả nước trong tháng 4 giảm 18% so với tháng trước. Trong đó, phân khúc nhà riêng giảm 20%, nhà mặt phố giảm 22%. Ghi nhận từ thực tế thị trường cho thấy, dù diễn biến về thanh khoản nhà đất có sự sụt giảm và không như kỳ vọng nhưng mặt bằng giá đang ghi nhận xu hướng tăng cao.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định: “Thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh sau thời kỳ sốt nóng 2021–2022. Tâm lý người mua hiện tại rất thận trọng, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà chưa thực sự hấp dẫn và các chính sách hỗ trợ chưa đủ mạnh.”

Không chỉ nhà đầu tư quay lưng, ngay cả người có nhu cầu thực cũng e dè. Chị Phương Linh (quận Hoàng Mai), người đang tìm mua căn nhà nhỏ cho gia đình 4 người chia sẻ: “Tôi đi xem nhà từ đầu năm đến giờ, nhưng giá thì vẫn cao ngất, trong khi vị trí hoặc pháp lý lại chưa đảm bảo. Với mức thu nhập hiện tại, chúng tôi vẫn phải chờ giá giảm thêm.”

Các chuyên gia lý giải nguyên nhân giao dịch giảm là do sự cộng hưởng của nhiều yếu tố: chính sách siết tín dụng từ năm 2023 vẫn còn ảnh hưởng; thủ tục pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để; và quan trọng nhất là kỳ vọng của người bán vẫn quá cao, trong khi người mua thì kỳ vọng giá giảm mạnh.

Giá lại neo cao?

Trái ngược với diễn biến ảm đạm của giao dịch, giá nhà đất thổ cư Hà Nội vẫn duy trì ở mức cao, thậm chí có nơi còn tiếp tục tăng nhẹ. Theo báo cáo quý I/2025 của Savills Việt Nam, giá chào bán nhà đất thổ cư tại Hà Nội tăng trung bình 3–5% so với cùng kỳ năm 2024, bất chấp giao dịch giảm sâu.

Tại các quận như Thanh Xuân, Cầu Giấy, Đống Đa, giá nhà trong ngõ rộng, có sổ đỏ vẫn giữ ở mức 130–180 triệu đồng/m². Tại các phường trung tâm như Kim Mã (Ba Đình), Hàng Bông (Hoàn Kiếm), giá rao bán có nơi vượt mốc 350 triệu đồng/m², dù không phát sinh giao dịch nào trong nhiều tháng.

Lý giải về nghịch lý này, chuyên gia kinh tế – TS. Đinh Thế Hiển cho rằng: “Nhà đất thổ cư có đặc điểm khác biệt so với căn hộ chung cư hay đất nền dự án. Phần lớn nguồn cung do hộ gia đình sở hữu, không bị áp lực tài chính. Họ không bán bằng mọi giá nên giá ít khi điều chỉnh mạnh.”

Ngoài yếu tố tâm lý giữ giá, việc khan hiếm quỹ đất nội đô cũng là nguyên nhân then chốt. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS: “Nguồn cung nhà ở thấp tầng trong nội đô Hà Nội gần như không tăng trong vài năm qua. Trong khi đó, quy hoạch mở rộng đô thị mới chưa đi vào thực tế, dẫn đến nguồn cung khan hiếm, đẩy giá nhà đất lên cao và giữ ổn định.”

Ngoài ra, một số khu vực ngoại thành Hà Nội đang có xu hướng tăng giá nhờ kỳ vọng hạ tầng. Ví dụ như Gia Lâm, Đông Anh – những nơi sắp lên quận, giá nhà đất thổ cư vẫn tăng 5–10% so với năm trước, dù thanh khoản kém.

Một yếu tố khác khiến giá khó giảm là chi phí xây dựng ngày càng cao. Giá vật liệu, nhân công, chi phí cấp phép… đều tăng, khiến giá trị tổng tài sản cũng phải điều chỉnh theo. Với các căn nhà xây mới, chủ nhà buộc phải giữ mức giá nhất định để không lỗ vốn.

Theo Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, TS Trần Xuân Lượng, giá nhà đất trong khu vực nội đô có xu hướng tăng chủ yếu do yếu tố tâm lý từ việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ. Trong bối cảnh giá không ngừng leo thang nhưng thu nhập người dân không tăng tương ứng, thị trường đang chứng kiến sự sụt giảm rõ rệt về lượng giao dịch. Bên cạnh đó, kỳ vọng cao từ phía người bán cũng là nguyên nhân đẩy mặt bằng giá lên mức khó tiếp cận.

“Dù các khu vực vùng ven hay tỉnh phụ cận Hà Nội đang có mức giá dễ chịu hơn, nhưng do hạ tầng và giao thông chưa đồng bộ nên nhà đất nội đô vẫn được xem là lựa chọn ưu tiên của người mua. Tuy nhiên, người mua cần tỉnh táo, lựa chọn phân khúc phù hợp với khả năng tài chính. Nếu chưa thực sự có nhu cầu ở ngay, không nên vội vàng xuống tiền trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, còn nhiều rào cản pháp lý, đặc biệt là với phân khúc nhà ở xã hội”, TS Trần Xuân Lượng khuyến cáo.